Zu 1.: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB wurde im Zeitraum vom 01.07.2013 bis 22.07.2013 durchgeführt; der Bebauungsplan-Vorentwurf hing in dieser Zeit im Rathaus der Stadt Aschaffenburg zwecks Unterrichtung der Bürger und Erörterung aus.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit sind mehrere schriftliche Stellungnahmen eingegangen. Diese werden im Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit behandelt.
Sie haben zum Ergebnis, dass die Bebauungsplanung in ihren grundsätzlichen Zielstellungen weitergeführt werden kann. Der Bebauungsplanentwurf wird in einigen inhaltlichen Punkten geändert bzw. ergänzt (vgl. auch Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit).
Zu 2.: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden (Träger öffentlicher Belange)
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde im Zeitraum vom 01.07.2013 bis 22.07.2013 durchgeführt.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden sind mehrere schriftliche Stellungnahmen eingegangen. Diese werden im Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden behandelt.
Sie haben zum Ergebnis, dass die Bebauungsplanung in ihren grundsätzlichen Zielstellungen weitergeführt werden kann. Der Bebauungsplanentwurf wird in einigen inhaltlichen Punkten geändert bzw. ergänzt (vgl. auch Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden).
Zu 3.: Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf mit zeichnerischen und textlichen Änderungen und Ergänzungen und Herausnahme von textlichen Festsetzungen
Der Bebauungsplanentwurf vom 28.10.2013 berücksichtigt die aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (Träger öffentlicher Belange) resultierenden Änderungserfordernisse. So sieht der Bebauungsplanentwurf in inhaltlichen Änderungen und Ergänzungen der Planungsziele im Wesentlichen folgende Regelungen vor:
Art der baulichen Nutzung:
- Für das Sondergebiet wird die Zweckbestimmung präzisiert zu „Einzelhandel + Gewerbe“, bei dem ab dem 1.OG Büro- und Dienstleistungsnutzungen zugelassen werden. Damit orientiert sich das Sondergebiet als Bestandteil des gesamten Entwicklungsgebietes des Bahnhof-Nord-Geländes stärker an den dort vorhandenen Einzelhandelsnutzungen im Erdgeschoss und Büro- und Dienstleistungsnutzungen in den Obergeschossen.
- Die textliche Festsetzung zu den Verkaufsflächen im Sondergebiet wird aus den planungsrechtlichen Festsetzungen herausgenommen und unter Hinweise zur Begrenzung von Flächen für den Einzelhandel ergänzt und präzisiert, die max. Obergrenzen für Verkaufsflächen und die ausgeschlossenen Sortimente im Sondergebiet bleiben aber gleich.
Es werden folgende Ergänzungen und Präzisierungen vorgenommen:
Es sind folgende Obergrenzen für Verkaufsflächen einzelner Sortimente für das Plangebiet des Bebauungsplanes 18/14 „Südlich Lange Straße – Mitte“ festgesetzt:
- Lebensmittel: max. 3.500 m² VF
- Drogeriewaren / Kosmetika: max. 750 m² VF
- Bücher und Zeitschriften: max. 950 m² VF
- Elektrogeräte („weiße Ware“), Leuchten: max. 2.000 m² VF
- Fahrräder: max. 850 m² VF
- Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik: max. 850 m² VF
- Orthopädie / Sanitätsbedarf: max. 100 m² VF
- Reformwaren / Naturkost: max. 100 m² VF
- Spielwaren / Bastelartikel: max. 1.100 m² VF
- Sport- und Campingartikel: max. 2.000 m² VF
- Zoofachhandel: max. 500 m² VF
Für das Sondergebiet SO werden dieselben Obergrenzen für Verkaufsflächen vorgeschrieben, mit folgenden Ausnahmen:
- Folgende Sortimente sind unzulässig:
- Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost
- Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika
- Bücher, Zeitungen, Zeitschriften
- Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse
- Es gelten folgende Obergrenzen für Verkaufsflächen der zusätzlichen Sortimente:
- Schuhe max. 100 m² VF
- Oberbekleidung max. 100 m² VF
Randsortimente aller Warengruppen dürfen im Sondergebiet max. 15% der Gesamt-Verkaufsfläche ausmachen.
Die o.g. Festsetzungen zu den Verkaufsflächen im Sondergebiet werden in einer Ergänzung des städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt Aschaffenburg und der Fa. Hörnig GmbH geregelt.
Die aufgeführten max. Verkaufsflächen stellen nur einen theoretischen Wert dar, der auf der Sondergebietsfläche aufgrund der begrenzten überbaubaren Fläche und erreichbaren Geschossfläche bei weitem nicht ausgeschöpft werden kann.
- In der Beschlussvorlage des PVS vom 05.11.2013 war geregelt, dass im Baugebiet MI 1 ausnahmsweise Discotheken und Programmkino bis 300 Sitzplätze zugelassen werden.
Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Discotheken wird jetzt herausgenommen und geregelt, dass im Baugebiet MI 1 ausnahmsweise Programmkino bis 300 Sitzplätze zugelassen werden sollen. Unter üblicher (normaler) Freizeitbetätigung im Zusammenhang mit dem Besuch von Vergnügungsstätten ist zu verstehen, dass die Vergnügungsstätte ihre Darbietungen im Rahmen der heutzutage üblichen Polizeistunde abwickelt, während die kerngebietstypischen Vergnügungslokale überhaupt erst am späten Abend öffnen und eine verkürzte Polizeistunde bis 3.00 Uhr morgens erwartet wird.
Die Einordnung von Kinos als Vergnügungsstätte und nicht als kulturelle Anlage ergibt sich daraus, dass die Programmgestaltung auf das Vergnügen der Zuschauer und nicht auf ihre kulturellen Interessen abstellt und das Kino – i.d.R. mit entsprechenden Nebenanlagen verbunden – auf eine möglichst umfangreiche Befriedigung der verschiedenen Vergnügungsbedürfnisse der Bevölkerung abzielt.
Städtebaulich ist unter dem Begriff „Vergnügungsstätte“ zu verstehen, dass diese eher wohngebietsunverträglich ist. Dies ergibt sich daraus, dass besonders in den Abendstunden mit einem größeren Zu- und Abfahrtsverkehr zu rechnen ist, wenn die Belästigung durch den üblichen Straßenverkehr bereits zurück geht, was zu störenden Begleiterscheinungen führen kann.
Um diese störenden Begleiterscheinungen möglichst zu verhindern, wird die ausnahmsweise Zulässigkeit von Programmkino auf eine Größe von max. 300 Sitzplätze begrenzt.
Für Kinos sind gem. Stellplatzsatzung der Stadt Aschaffenburg (GaStAbS) 1 St./10 Sitzplätze nachzuweisen, d.h. für 300 Plätze wären 30 Stellplätze nachzuweisen. Dadurch wird sichergestellt, dass es zu keinen störenden Begleiterscheinungen durch An- und Abfahrtsverkehr kommt.
Maß der baulichen Nutzung:
- Im Baugebiet MI 1 wird die max. Gebäudeoberkante geringfügig von 144,80m ü. NN auf 145,50m ü. NN geändert und begrenzt in Reaktion auf die bestehende bauliche Höhe entlang der Lange Straße zwischen Dämmer Tor und Bert-Brecht-Straße.
- Im Baugebiet MI 2 wird die südliche Baugrenze geringfügig nach Süden erweitert und damit an die hintere Baugrenze des MI 1 angepasst. Damit soll neben der Berücksichtigung der Bestandsbebauung auch Spielraum für eine zukünftige rückwärtige Bebauung als Reaktion auf die umliegende Bebauung Lange Straße 1a - 1f.
- Die Anzahl der Vollgeschosse im MI 2 und im MI 1 auf dem Grundstück der Bestandsbebauung Lange Straße 1a-1f wird auf max. III Vollgeschosse reduziert in Reaktion auf die Bestandsbebauung in diesem Bereich des Plangebietes.
Festsetzung der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen:
- I.12 wird dahingehend geändert, dass im Baugebiet SO anstatt je 330m² überbaubarer Grundstücksfläche nur je 550m² überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mind. 18-20cm, Pflanzbeet >6m²) zu pflanzen ist, da für die naturschutz- und artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen im Sondergebiet eine Ausgleichsfläche geschaffen werden muss, die ursprünglich neben weiteren Pflanzflächen zur Anpflanzung der notwendigen Bäume angedacht war. Weiterhin wird ergänzt, dass die bereits vorhandenen Bäume auf den Baugrundstücken auf die Bestimmung der Pflanzung angerechnet werden kann.
Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung / spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP):
- Im Bebauungsplanentwurf werden die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen geregelt.
So wird folgendes ergänzt:
„Im Planteil und in den zeichnerischen Festsetzungen wird diese Fläche als „Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. Ausgleichsfläche mit der Zweckbestimmung „Mauereidechsenlebensraum“ gemäß spezieller artenschutzrechtlicher Prüfung (saP) vom 15.11.2013 und gemäß E-/A-Bilanzierung vom Dezember 2013“ gekennzeichnet.
Weiterhin wird ergänzt:
II Regelung gemäß § 1a Abs.3 BauGB und § 9 Abs.1a BauGB i.V.m. Art. 6a BayNatSchG zur Zuordnung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen
II.1 Den vorbereiteten Eingriffen in Natur und Landschaft auf den Eingriffsgrundstücken der Baugebiete werden naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. I.12 zugeordnet.
Zudem ist die Anlage und Pflege der Biotopstrukturfläche „Mauereidechsenlebensraum“ auf der Ausgleichsfläche gemäß den textlichen Festsetzungen Nr. II.3 herzustellen.
II.2 Den vorbereiteten Eingriffen in Natur und Landschaft auf den Eingriffsgrundstücken werden zudem naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Bebauungsplangebietes auf der städtischen Sammelausgleichsfläche des „Ökokonto Neurod“ (vgl. Karte im Anhang zur Begründung) in einem Umfang von 52.973 Biotopwertpunkten zugeordnet.
II.3 Als artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme ist zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktion eines potentiellen Fortpflanzungs- und Ruhehabitats der Mauereidechse ein Reptilienbiotop auf der im Bebauungsplan ausgewiesenen Ausgleichsfläche zu schaffen und dauerhaft zu pflegen und zu erhalten.
Für eine Eignung als Ausgleichsfläche ist die Anlage folgender Strukturen erforderlich:
- Gabionenwand (20m lang / 1m breit / 2m hoch / 0,5m – 1m tief) parallel und südlich angrenzend an den bestehenden Gehölzstreifen;
- Verwendung von autochthonem Gesteinsmaterial; Körnung von 100 mm (60 %) und 100-200 mm (40%), um erreichbare Zwischenräume auszubilden;
- Ausbringung von nährstoffarmen Substrat (z. B. Flusssand, bandförmige Ausbringung 50-70 cm tief, 2-3 m breit) südlich entlang des Steinriegels oder der Gabione (Eiablageplätze);
- Auflockerung des verdichteten Bodens und Anreicherung mit Schotter zur Anlage von Rohbodenflächen und Schotterfluren zur Förderung von vegetationsarmen, offenen Standorten;
- Einsaat von autochthonem Saatgut (Trockenrasen-Mischung) im Schotterbereich zur Entwicklung einer arten- und blütenreichen Krautvegetation (DGHT 2011).
Weiterhin sind die Hinweise Nr. IV.7 zu beachten.“
Zur Umsetzung des erforderlichen Grünflächenanteils bietet der Eigentümer der Sondergebietsfläche an, die nicht bebaubaren städtischen Flächen 6493/38 und 6493/32 zu erwerben.
Altlasten und Kampfmittel:
- Im Bebauungsplanentwurf werden die Altlastenverdachtsflächen und die Flächen, bei denen mit Kampfmitteln zu rechnen ist, zeichnerisch und textlich ergänzt.
Weitere Ergänzungen der Ziele und Inhalte:
- Der Bebauungsplanvorentwurf greift im Bereich der Sondergebietsfläche, die als Pflanzfläche PF 3 festgesetzt ist, teilweise in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Bahnparallele Damm“ ein und übernimmt weitestgehend die in dem Bereich getroffenen Festsetzungen. Lediglich eine Dreiecksfläche von ca. 4m² im Bereich der südlichen/östlichen Baulinie/Baugrenze greift in die Private Grünfläche gem. B-Plan Bahnparallele ein, dies kann aber zusammen mit einer neuen Baumpflanzung als Ersatz für den 4. wegfallenden Baum auf den nicht überbaubaren Flächen des Sondergebietes kompensiert werden.
Im Bebauungsplanentwurf wird noch ergänzt, dass die drei zu pflanzenden Bäume auf der Sondergebietsfläche am Nordring in der Art von hochstämmigen Laubbäumen (Hainbuche, Winterlinde, Feldahorn oder Traubeneiche; Mindestgröße H., 3x verpflanzt, StU 18-20 cm) sein müssen.
- Weiterhin wird für die vorhandene Trafostation auf dem Baugrundstück Fl.Nr. 1887, Lange Str. 1a – 1f, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegt, im Bebauungsplanentwurf ein Ersatzstandort an der Lange Str. außerhalb der überbaubaren Flächen ausgewiesen.
- Unter „IV. Hinweise“ wird folgendes geregelt:
„Zu allen stromführenden Teilen sind Sicherheitsabstände bzw. Sicherheitsvorkehrungen nach VDE 0115 Teil 3, DB-Richtlinie 997.02 und GUV-R B 11 einzuhalten. Zur Oberleitungsanlage ist ein Schutzstreifen gemäß den VDE-Richtlinien freizuhalten.“
„Falls bei einem Kraneinsatz Betriebsanlagen der Eisenbahn überschwenkt werden können, ist mit der DB Netz AG eine kostenpflichtige Kranvereinbarung abzuschließen und mind. 8 Wochen vorher zu beantragen. Der Antrag zur Kranaufstellung incl. der Stellungnahme der DB AG zum Bauantrag und eines maßstäblichen Lageplans (M 1:1000) mit dem vorgesehenen Schwenkradius ist bei dem Immobilienmanagement Süd, I.NFR(M), Sandstraße 38-40, 90443 Nürnberg, vorzulegen.“
„Bei der Planung von Beleuchtungen und Werbeanlagen in der Nähe der Bahn ist darauf zu achten, dass eine Beeinträchtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des Eisenbahnverkehrs (insbesondere Blendung des Eisenbahnpersonals und eine Verwechslung mit Signalbegriffen der Eisenbahn) ausgeschlossen ist.“
„Alle von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehenden Immissionen sind hinzunehmen und erforderlichenfalls auf eigene Kosten geeignete Schallschutzmaßnahmen ausschließlich außerhalb von Bahnflächen von der Gemeinde oder den einzelnen Bauwerbern vorzusehen bzw. vorzunehmen. Der Bauherr hat Abwehrmaßnahmen nach § 1004 in Verbindung mit § 906 BGB sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu tragen.“
„Bei allen Arbeiten im Bereich von Anlagen der Eisenbahnen des Bundes (EdB) ist das bautechnische Regelwerk der DB Netz AG in Verbindung mit der „Eisenbahnspezifischen Liste Technischer Baubestimmungen“ (ELTB) der Deutschen Bahn AG zu beachten.“
„Umgang mit Funden von Bodendenkmälern
Im Plangebiet auftretende Funde von Bodendenkmälern sind unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege zu melden. Aufgefundene Gegenstände und Fundort von Bodendenkmälern sind unverändert zu belassen. Auf die Bestimmungen des Art. 8 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes wird verwiesen.“
„Für die Errichtung oder Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Räumen sind technische Vorkehrungen gemäß DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau – (November 1989) zum Schutz gegen Außenlärm, vorzusehen. Das erforderliche relevante Schalldämmmaß R`w, res für Außenbauteile ist der Tabelle 8, Zeile 2 und Spalte 4 (R´w, res von 30 dB), DIN 4109, zu entnehmen.“
„Es wird empfohlen, durch geeignete Grundrissgestaltung bei der gewerblichen Nutzung des „Sondergebietes für Einzelhandel“ die schutzwürdigen Räume (z. B. Büronutzung) auf den lärmabgewandten Seiten des Nordrings vorzusehen.“
„Sollten schutzwürdige Räume entlang des Nordrings entstehen, so ist während des Baugenehmigungsverfahrens ein schalltechnischer Nachweis durch ein nach §§ 26, 28 Bundes-Immissionsschutzgesetz zugelassenes Messinstitut zu erbringen. In dem Nachweis sind Ausführungen zu machen, wie gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können. Dies beinhaltet im Besonderen die Vorgaben führt die Umsetzungen zum baulichen Schallschutz gemäß DIN 4109.“
„Das Gebäude direkt am Nordring ist hinsichtlich seiner Funktionen als Schallschutzwand so zu bemessen (z. B. Höhe) und auszuführen (z. B. schallabsorbierend), dass sie der ursprünglich geplanten Schallschutzwand (Bebauungsplan 18/11 „Bahnparallele“) entsprechen. Spätestens zur Inbetriebnahme des Nordrings muss diese Funktion erfüllt sein. Die Erfüllung der Funktion ist durch eine gutachterliche Äußerung vor Baubeginn zu bestätigen.“
IV.7 Beachtung zu Ausführungen der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP)
Die Ausführungen der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) des Büro Fabion vom 15.11.2013 sind zu beachten.
Maßnahmen zum Schutz von Fledermäusen, Reptilien (Mauereidechsen) und der Vogelfauna sind
im gesamten Bereich der Sondergebietsfläche
- Rodungen von Gehölzen und Entfernen von Vegetation nur von Anfang Oktober – Ende Februar;
- Abtragung der Erdaufschüttungen und Oberbodenabtrag nur von Mitte März – Mitte April
im Bereich der Pflanzfläche PF 3
- Verwendung von Baumarten gem. textl. Festsetzung I.11 mit möglichst geringem Schattenwurf für die Anpflanzung der Baumreihe entlang des Nordrings; zu bevorzugen ist der Feldahorn.
Zu 4.
Der Entwurf der Ergänzung des städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt Aschaffenburg und der Fa. Hörnig GmbH wird zur Kenntnis genommen.
Die max. Verkaufsflächen sind unter „Punkt 3.“ unter „Art der baulichen Nutzung“ in der Beschlussvorlage aufgeführt. Diese stellen nur einen theoretischen Wert dar, der auf der Sondergebietsfläche aufgrund der begrenzten überbaubaren Fläche und erreichbaren Geschossfläche bei weitem nicht ausgeschöpft werden kann.
Um die o.g. Obergrenzen der Verkaufsflächen für die Zukunft zu sichern, ist die Ergänzung des städtebaulichen Vertrages notwendig.
Zu 5.
Beim Bebauungsplan “Südlich Lange Straße – Ost“ zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße (Nr. 18/19) handelt es sich aufgrund der ausschließlichen Bestandsüberplanung eines im Zusammenhang bebauten Stadtgebiets sowie der Wiedernutzbarmachung durch die Überplanung des P&R-Platzes und auch aufgrund der relativ geringen Größenordnung der überbaubaren Flächen von insgesamt weniger als 20.000 m² (Flächen innerhalb der Geltungsbereichsgrenze = ca. 18.500 m²) um einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ nach § 13a BauGB, der im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufgestellt werden kann.
Auf die Erstellung des für „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ nicht notwendigen „Umweltberichts“ nach § 2a Nr. 2 BauGB kann verzichtet werden – gleichwohl sind Belange von Natur und Landschaft in der planerischen Abwägung entsprechend zu würdigen.
Die nächsten Verfahrensschritte, die es durchzuführen gilt, sind die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Die öffentliche Auslegung soll mit dem überarbeiteten Bebauungsplanentwurf vom 28.10.2013 durchgeführt werden.
