Zur Abrundung des bestehenden Gewerbegebiets „Bollenwald“ im Stadtteil Obernau wurde ein Bebauungsplan aufgestellt. Der Bebauungsplan ist am 27.10.2003 rechtskräftig geworden. Planungsziele waren:
- die Ausbildung eines nördlichen Ortsrandes zum ökologisch wertvollen Freiraum zwischen der Ortslage und dem Gewerbegebiet,
- die Schaffung neuer Gewerbeflächen für die Stadt,
- die Sicherstellung einer zweiten Erschließungsspange zur Staatsstraße als Ersatz der wegen der Planfeststellung der neuen Ortsdurchfahrt notwendigen Schließung der heutigen Verbindungsstraße von der Ortslage zum Gewerbegebiet,
- die Erhaltung der wertvollen faunistischen Biotobstruktur entlang der Kiesgrube im Süden sowie
- die Einbindung des Radweges von der Ortslage zum Gewerbegebiet / Sportgelände.
Auf der Grundlage des Bebauungsplans wurde in den Jahren 2002 bis 2003 eine Umlegung der Grundstücke durchgeführt. Die Umlegung ist bestandskräftig. Das Plangebiet hat eine Fläche von ca. 55.000 qm, es entstehen etwa 37.000 qm Baufläche.
Die Erschließungsmaßnahmen für die neuen Grundstücke wurden zunächst zurückgestellt, da 2008 kein Bedarf für Gewerbegrundstücke gesehen wurde. Außerdem zeigte sich, dass der Kapitalbedarf zur Realisierung der Erschließung einschließlich des ökologischen Ausgleichs relativ hoch ist. Dem stehen vergleichsweise geringe Einnahmen durch Grundstücksveräußerungen gegenüber.
Um Aufwand und Ertrag über Grundstücksverkäufe zu optimieren, wurde geprüft, die Verlegung des Radweges nicht durchzuführen und die gegebene Situation zu erhalten. Dadurch können Kosten eingespart werden. Die Verwaltung empfiehlt diese Umplanung rechtlich umzusetzen. Dazu ist ein Beschluss zum „Zurückbleiben“ hinter der Erschließung erforderlich.
Für das Baugebiet wurden bisher Umlegungskosten in Höhe von ca. 800.000,00 Euro aufgewendet und ca. 970.000,00 Euro an Umlegungsvorteil eingenommen. Diese setzen sich zusammen aus dem zu zahlenden Umlegungsvorteil (ca. 40.000,00 Euro) der ehemaligen städtischen Grundstücke und dem Grunderwerb durch Mehrzuteilung von Flächen im Rahmen der Umlegung.
Unter Berücksichtigung der Planänderung ergibt sich damit folgendes Kostenbild:
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Ausgaben
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Einnahmen
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Entwässerungsanlagen
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ca. 570.000,00 Euro
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Straßen- und Wegebau
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ca. 940.000,00 Euro
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Ausgleichsmaßnahmen Tiefbau
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ca. 1.890.000,00 Euro
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Kanalbeiträge
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ca. 370.000,00 Euro
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Erschließungsbeiträge
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ca. 890.000,00 Euro
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Refinanzierung Ausgleichsmaßnahmen
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ca. 1.780.000,00 Euro
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SUMME
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ca. 3.460.000,00 Euro
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ca. 3.040.000,00 Euro
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Anmerkung: Die Einnahmen werden sich noch verbessern, da für die von der Stadt zur Verfügung gestellten Ausgleichsflächen innerhalb des Baugebiets auch ein Grundstückswert mit verrechnet werden muss. Diese Größenordnung lässt sich derzeit noch nicht ermitteln, sie liegt jedoch im fünfstelligen Bereich.
Nach Fertigstellung erhält die Stadt drei Bauplätze. Zwei kleine Teilflächen davon sind derzeit an die Firma HSE Medianet vermietet. Die Bauplätze haben Größen zwischen ca.3.000 qm und
4300 qm.
An Einnahmen beim Verkauf der Grundstücke sind nach derzeitigem Kostenstand ca.130,00 Euro/qm (ohne Erschließung) zu erwarten. Dies ergibt einen Betrag von ca. 400.000,00 Euro.
Die Verwaltung empfiehlt trotz des Finanzbedarfs von ca. 360.000,00 Euro das Gebiet zu realisieren, da im anderen Fall die Umlegung rückgängig gemacht werden müsste und das Gewerbegebiet in absehbarer Zeit über keine zweite Zufahrt mehr verfügt. Dies ist ein nicht vertretbarer Erschließungszustand. Außerdem gab es in der Vergangenheit mehrfach Anfragen für Gewerbegrundstücke, die in dem Gebiet hätten befriedigt werden können., u. a. auch zur Erweiterung eines dort ansässigen Betriebs.
