Anknüpfend an den Bericht über die statistischen Daten zum Wohnungsmarkt Statistik für den Zeitraum von 2010 bis 2020 wird nun die aktuelle Wohnungsbautätigkeit in Aschaffenburg beispielhaft illustriert und ein Ausblick ermöglicht, welche Wohnungsbauvorhaben (ab 5 Wohnungen) kurz- bis mittelfristig weiteren Wohnraum in Aschaffenburg bereitstellen werden.
Anhand einer Auflistung, ergänzt durch Datenblätter für jeden Wohnungsbaustandort (siehe jeweils in der Anlage zur Beschlussvorlage), werden zunächst einzelne Beispiele für kürzlich in den Jahren 2019 und 2020 fertiggestellte und bereits bewohnte Objekte vorgestellt (Abschnitt A).
In einer zweiten Kategorie (Abschnitt B) sind genehmigte und aktuell noch im Bau befindliche Objekte aufgeführt.
Und schließlich (Abschnitt C) gibt es einen Ausblick auf Wohnungsbauvorhaben, die noch nicht im Bau sind, aber aufgrund ihres Genehmigungs- oder Planungsstands mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit in den kommenden Jahren umgesetzt werden.
Die Auflistung inclusive der Datenblätter berücksichtigt dabei nur Wohnungsbaustandorte mit mindestens 5 Wohnungen. Auf die Erfassung, Auflistung und Dokumentation von Einfamilienhäusern sowie von Objekten mit weniger als 5 Wohnungen wurde vorliegend verzichtet.
Betrachtet man sich die aktuell stattfindende und die sich kurzfristig abzeichnende Wohnungsbautätigkeit in Aschaffenburg ergibt sich folgendes Bild:
Zu den 2011-2020 entstandenen 2.691 neuen Wohnungen kommen aktuell allein durch die im Bau befindlichen Gebäude mit 5 oder mehr Wohnungen (Abschnitt B) 436 weitere Wohnungen hinzu. Kurz- bis mittelfristig werden weitere ca. 889 Wohnungen in Gebäuden mit 5 oder mehr Wohnungen realisiert werden (Abschnitt C).
In der Summe kann also für einen 5-Jahreszeitraum (2021 bis 2025) allein anhand der bereits im Bau befindlichen und der bis jetzt verlässlich bekannten Projekte mit 5 oder mehr Wohnungen von einem Wohnungszuwachs von ca. 1325 Wohnungen ausgegangen werden.
Der im Ausgangsjahr 2010 im Rahmen der Flächennutzungsplanung prognostizierte Bedarf von 4.029 Wohnungen bis zum Jahr 2030 wird damit insgesamt bereits erreicht: 2691 neue Wohnungen im Zeitraum 2011 bis 2020 plus ca. 1325 Wohnungen im Zeitraum 2021 bis 2025 = ca. 4016 Wohnungen – wohlgemerkt noch ohne die Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und ohne die Projekte, deren Planung und Entwicklung bisher noch gar nicht begonnen wurde.
Stellt man das in Rechnung und führt sich zudem vor Augen, dass bis zum Jahr 2030 allein in den Neubaugebieten Nilkheim-Anwandeweg und Schweinheim-Rotäcker vorsichtig geschätzt mindestens weitere 300 Wohnungen neu entstehen werden (z.B. allein die bisher noch nicht beplanten Geschosswohnungsbau-Grundstücke der Stadtbau GmbH im Neubaugebiet „Anwandeweg“ bieten Fläche für weitere 60 bis 80 Wohnungen), kann man feststellen, dass die Wohnungsbauentwicklung in Aschaffenburg quantitativ einen guten Stand erreicht hat.
Dieses positive Zwischenfazit bestätigt sich auch, wenn man nur den Durchschnitt des Wohnungszuwachses der letzten 10 Jahre (= 269 Wohnungen im Durchschnitt pro Kalenderjahr) hochrechnet: Setzte sich das Wohnungsbaugeschehen mit diesem Durchschnittswert fort - und das ist gemessen am aktuellen überdurchschnittlichen Wohnungsbaugeschehen eine vorsichtige Einschätzung -, kann also im Zeitraum 2021 bis 2030 rechnerisch mit einem Zuwachs von knapp 2700 Wohnungen kalkuliert werden. Für den 20-Jahres-Zeitraum zwischen 2011 und 2030 ergäbe sich dann eine Summe von ca. 5.380 neuen Wohnungen – das entspräche einer 133%-Erfüllung des im Ausgangsjahr 2010 im Rahmen der Flächennutzungsplanung ursprünglich prognostizierten Bedarfs von 4.029 Wohnungen bis zum Jahr 2030.
Zwar ist es theoretisch nicht auszuschließen, dass sich die Bautätigkeit z.B. im Falle eines erheblichen Anziehens des Zinsniveaus für Baukredite und/ oder weiter steigende Bodenpreise sowie steigende Baukosten verlangsamen wird, bis auf Weiteres ist dies aber nicht zu erwarten.
Aus stadtplanerischer Sicht ist auch Folgendes bemerkenswert: Von den aktuell im Bau und in Planung befindlichen ca. 1325 Wohnungen (Kategorien B und C, Gebäude mit mindestens 5 Wohnungen) folgen 90% den Kriterien einer „Innenentwicklung“ – das heißt, diese Gebäude werden auf Grundstücken realisiert, die sich nicht in Neubaugebieten jüngeren Datums befinden, sondern die sich innerhalb des gewachsenen Siedlungszusammenhangs verorten lassen. Für die in Kategorie A beispielhaft präsentierten Bauvorhaben aus den Jahren 2019 und 2020 trifft dies ausnahmslos zu.
Dabei handelt es sich meistens entweder um Projekte der Militär- und Gewerbekonversion oder um das Schließen von bisher baulich ungenutzten Baulücken oder um Nachverdichtungen nach Abbruch, Um- oder Ausbau.
Wohlwissend, dass gerade Nachverdichtungsprojekte aufgrund der Veränderungen für das nähere Umfeld öfters auch Belastungen und Konflikte mit sich bringen, ist dies trotzdem ein insgesamt erfreulicher Umstand: Denn mit praktizierter Innenentwicklung wird bereits vorhandene Infrastruktur mitgenutzt und der Flächenverbrauch im Zaum gehalten.
