I. Fortschreibung des Mietspiegels
Der bisherige Mietspiegel 2019 für die Stadt Aschaffenburg wurde von der Firma Analyse & Konzepte – immo.consult GmbH im Jahr 2019 erstellt und mit Beschluss des Stadtrats (Plenum) vom 02.12.2019 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.
Gemäß § 558 d Abs. 2 BGB gilt dieser Mietspiegel für die Dauer von zwei Jahren als sogenannter „qualifizierter“ Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel wirkt im Mieterhöhungsprozess als gesetzliche Vermutung, dass die von ihm ausgewiesene Miete die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Damit trägt der qualifizierte Mietspiegel zum Interessensausgleich zwischen Vermietern und Mietern bei. Eine gesetzliche Pflicht, einen solchen Mietspiegel aufzustellen, besteht derzeit noch nicht. Die Aufstellung ist eine freiwillige Aufgabe der Stadt im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge. Alternativ ist auch die Erstellung eines Mietspiegels durch die Interessenvertretungen der Mieter und der Vermieter möglich.
In § 558 d Abs. 2 BGB ist geregelt, dass der Mietspiegel nach zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen ist. Die Anpassung kann entweder aufgrund von Stichproben oder aufgrund des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte erfolgen. Nur diese beiden Methoden sind für eine Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels gesetzlich vorgesehen. Bei einer anderen Art der Fortschreibung, z. B. Verwendung eines regionalen Indexes oder Verwendung des Mietindexes, gilt der Mietspiegel nicht mehr als qualifiziert. Seit dem Jahre 2003 hat das Statistische Bundesamt die bisherige Praxis zur Ermittlung der Preisindices für die Lebenshaltung geändert. Es wird jetzt nur noch ein Preisindex für alle privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland, der sogenannte Verbraucherpreisindex, ermittelt.
Mit Schreiben vom 21.10.2021 hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, bei Anwendung der gesetzlich vorgesehenen Index-Methode festgestellt, dass die Mietpreise, gem. Tabelle auf Seite 7 des bisherigen Mietspiegels, für den maßgeblichen Bewertungszeitraum (Juli 2019 - Juli 2021) um 3,7 % zu erhöhen sind. Die Tabelle ist als Anlage dieser Beschlussvorlage beigefügt.
Der Mieterverein Aschaffenburg und der Haus- und Grundbesitzerverein Aschaffenburg wurden um Stellungnahme zur beabsichtigten Fortschreibung gebeten. Beide haben der vorgeschlagenen Fortschreibung zugestimmt.
Dem Stadtrat wird empfohlen, der festgestellten Erhöhung um den Indexwert von 3,7 % und damit der Fortschreibung des Mietspiegels zuzustimmen um die rechtliche Qualifizierung des geltenden Mietspiegels als qualifizierten Mietspiegel für weitere zwei Jahre sicherzustellen. Soweit diese Anerkennung nicht erfolgt, gilt der Mietspiegel lediglich als einfacher Mietspiegel weiter, mit der Folge, dass der Nachweis der Rechtmäßigkeit oder die Abwehr eines Mieterhöhungsverlangens erheblich erschwert ist.
II. Ergänzung des Mietspiegels in Hinblick auf den Begriff „hochwertige Türen“:
Beim Mietspiegel 2019 sind unterschiedliche Auslegungen unter den Beteiligten beim Begriff „hochwertige Türen“ aufgetreten. Zur Klarstellung wurde unter Beteiligung von Vertretern folgender Stellen
- Stadt Aschaffenburg, Bauordnungsamt
- Deutscher Mieterbund Aschaffenburg und Umgebung e.V.
- Haus- und Grundbesitzerverein Aschaffenburg und Umgebung e.V.
- Amtsgericht Aschaffenburg
folgende Ergänzung vereinbart:
Die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs „hochwertige Türen“ bedarf einer inhaltlichen Auslegung im Einzelfall. Die Interessenvertreter (Mieterbund und Haus & Grund) und die Stadt Aschaffenburg haben sich darauf verständigt, dass insbesondere (aber nicht ausschließlich) in folgenden Fällen hochwertige Türen vorliegen:
a.) Türen sind feuchtigkeitsresistent
b.) Türen verfügen über Glasapplikationen, insbesondere Bleiverglasung oder sind
vollständig aus Glas
c.) Türen verfügen über Echtholzfurnier, oder Resopalbeschichtung anstatt eines
gedruckten Dekors
d.) Tür besteht aus einer Vollspanplatte oder Massivholzkern
e.) Tür bietet erhöhten Schall-, Brand- oder Einbruchschutz.
Dem Stadtrat wird vorgeschlagen, der Indexerhöhung um 3,7 % und der Ergänzung des Mietspiegels 2019 zur Klarstellung zuzustimmen.
