I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.08.2021 beantragte die Funk Bauträger GmbH die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 6 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Schwarzenbergstraße xxx, 63739 Aschaffenburg und gleichzeitig die Erteilung einer Ausnahme von der, für dieses Gebiet bestehenden Veränderungssperre, da das Bauvorhaben alle Festsetzungsvorschläge des Bebauungsplanentwurfes Nr. 3/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ einhält und damit dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus auf rechteckigem Grundriss mit Außenabmessungen von ca. 17 m x 20,5 m und asymmetrischem Muldendach mit Dachneigungen von 18°, 27° und 40°. Das Gebäude verfügt über ein Untergeschoss mit 12 Tiefgaragenstellplätzen, ein Gartengeschoss mit Kellerabteilen, Waschraum, Technikraum, Fahrradkeller und einer Wohnung, ein Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und ein Dachgeschoss, jeweils mit Wohnungen. Das Gartengeschoss liegt durch das in nordwestlicher Richtung stark abfallende Gelände fast vollständig unter der Geländeoberfläche und tritt lediglich an der nordwestlichen Gebäudeecke aus dem Gelände hervor. Das Dachgeschoss, mit geneigtem Dach und Dachgauben bildet hingegen ein Vollgeschoss.
Eine Wohnung verfügt über eine Fläche von ca. 78 m², 4 Wohnungen über Größen zwischen 120 m² und 145 m², eine Wohnung über 219 m². Die Gesamtwohnfläche liegt bei 834 m².
Das Bestandsgebäude auf dem 1.130 m² großen Grundstück ist zum Abbruch vorgesehen.
Die notwendigen 12 PKW-Stellplätze werden in der Tiefgarage mit einer Zufahrt zur Schwarzenbergstraße nachgewiesen. Ein weiterer Stellplatz ist oberirdisch, nördlich der Zufahrtsrampe geplant. 17 Fahrradabstellplätze werden in einem abschließbaren Fahrradraum auf Höhe des Gartengeschosses nachgewiesen.
Das Grundstück wird begrünt. Es sind insgesamt 4 Neuanpflanzungen von Bäumen vorgesehen, 2 Laubbäume mit einem Stammumfang von 14 cm, 2 Obstbäume mit 10 cm. Die bestehende Weide an der Ecke Yorckstraße/Schwarzenbergstraße mit einem Stammumfang von 190 cm wird erhalten.
Im nordöstlichen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Fläche von 60 m² errichtet.
II.
Planungsrechtliche Beurteilung
GRUNDSÄTZLICHES:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“. Dieser Baulinienplan setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest und ist damit ein „einfacher Bebauungsplan“ i. S. des § 30 Abs. 3 BauGB.
Gleichzeitig zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „reinen Wohngebiets“ gemäß § 3 BauNVO.
Mit Datum vom 07.10.2019 hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für das betreffende Gebiet beschlossen. Mit dem Aufstellungsbeschluss, der am 18.10.2019 amtlich bekannt gemacht wurde, wurden erste Planungsziele für dieses Gebiet formuliert. Mit Beschluss vom 19.10.2020 wurde inzwischen ein Bebauungsplan-Vorentwurf mit konkreten Festsetzungsvorschlägen gebilligt.
Im Zusammenhang mit den Berichten über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden hat der Stadtrat am 28.06.2021 wenige Änderungen des Bebauungsplan-Vorentwurfs beschlossen, die für das vorliegende Bauvorhaben jedoch keine Relevanz haben.
Eine formelle oder materielle Planreife i. S. des § 33 BauGB hat der Bebauungsplan bisher nicht erlangt.
Für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ wurde eine Veränderungssperre beschlossen und mit Datum vom 17.05.2021 in Kraft gesetzt.
Das Baugesuch ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO zu beurteilen und mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Vorentwurf abzugleichen. Sollte es eine vollständige Übereinstimmung mit den Inhalten des Bebauungsplan-Vorentwurfs ergeben, kann nach Maßgabe des § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden. Über diese Ausnahme ist vom Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat zu entscheiden.
VORGABEN DES ÜBERGELEITETEN BAULINIENPLANS NR. 43 VOM NOVEMBER 1955:
Der übergeleitete Baulinienplan Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“ setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest. Vorliegend ist mit einem Abstand von je 5 m zu den Straßenbegrenzungslinien der Schwarzenbergstraße und der Yorckstraße eine vordere Baugrenze festgesetzt. Nach hinten oder zur Seite ist die festgesetzte überbaubare Fläche nicht begrenzt, das Baufenster überspannt den gesamten Baublock und erlaubt somit auch eine innenliegende Bebauung.
ZUR EIGENART DER NÄHEREN UMGEBUNG:
Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld der „Schwarzenbergstraße“ und der „Yorckstraße“ weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist eine einzeilige, offene Bauweise mit in der Regel bis zu zwei Vollgeschossen plus Dach oder Staffelgeschoss.
Weiter östlich zwischen Arndt- und Yorckstraße und insbesondere östlich der Yorckstraße wird die einzeilige Bauweise dann um eine zweite Baureihe im Inneren der Baublöcke ergänzt.
Der in der näheren Umgebung stehende Baukörper mit der größten Grundfläche ist das Gebäude Arndtstraße 1 mit einer Grundfläche von ca. 360 m².
Die maximale Geschossigkeit liegt bei drei Vollgeschossen (EG, OG, Staffel- oder Dachgeschoss).
In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.
PLANUNGSZIELE + FESTSETZUNGSVORSCHLÄGE IM BEBAUUNGSPLAN-VORENTWURF:
Die Bebauungsplanung „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 03/29) enthält nach aktueller Beschlusslage folgende Planungsziele und Festsetzungsvorschläge für den betreffenden Gebietsabschnitt (Billigungsbeschluss des Stadtrats vom 19.10.2020 und 28.06.2021):
- Reines Wohngebiet WR
- GRZ1 0,35 / GRZ2 + 30% = 0,45 / GFZ 0,8
- Maximal drei Vollgeschosse (II+D / II+SG)
- Maximale Grundfläche von Gebäuden: 350 m²
- Höchstens sechs Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
- Höchstens eine Wohnung je 150 m² Baugrundstücksfläche
- Offene Bauweise
- Überbaubare Fläche: Vordere Baugrenze mit 4,5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie der Schwarzenbergstraße und 5 m zur Yorckstraße, hintere Baugrenze an bzw. jenseits der östlichen Grundstücksgrenze
- Garagen und Tiefgaragen sowie unterirdische Bauteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen
- Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
- Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
- Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
- Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
- Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
- Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0° bis 10°) ab 10 m² Größe
- Erhalt von Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
- Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
- […]
PLANUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNG:
Das vorliegende Baugesuch Schwarzenbergstraße xxx hat u.a. folgende Kenngrößen:
- Baugrundstücksgröße: 1.130 m²
- Mehrfamilienhaus (6 WE)
- Geschossigkeit: UG + Gartengeschoss + EG + OG + ausgebautes Muldendach (EG + OG + DG = VG) = III Vollgeschosse
- Gebäudegrundfläche (Wohngebäude mit überdachter Loggia) = 350 m²; Gesamtversiegelung = 513,7 m² [GRZ1 0,31 / GRZ2 = 0,45 / GFZ = 0,78]
- TH OG = ca. 185 m üNN = max. ca. 10 m über vorh. Gelände / max. ca. 10 m über OK Schwarzenbergstraße und max. ca. 7,60 m über OK Yorckstraße
- FH = 189,43 m üNN = max. ca. 14,50 m über vorh. Gelände / max. ca. 14 m über OK Schwarzenbergstraße und max. ca. 12 m über OK Yorckstraße
- Gebäudestellung: Abstand zur Straßenbegrenzungslinie: 5 m zur Yorckstraße und zwischen 4,5 m bis 12 m zur Schwarzenbergstraße; Bautiefe: ca. 26 m Abstand der Gebäudehinterkante zur Yorckstraße und bis ca. 26 m zur Schwarzenbergstraße
- Offene Bauweise
- Wohnhaus mit Muldendach/Paralleldach (ungleiche Neigungen bis max. 40°)
- Stellplatznachweis: Tiefgarage (vollständig unter dem Haus) mit 12 Pkw-Stellplätzen, ein offener Stellplatz an nördlicher Grundstücksgrenze
- Fahrradraum mit 17 Abstellplätzen im „Gartengeschoss“, 3 offene Abstellplätze in Nähe des Hauszugangs
- Zufahrtsbreite zur Tiefgarage incl. benachbartem Stellplatz: 6 m (keine Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS)
- Begrünungsanteil im Vorgarten: knapp 80 %, keine Nebengebäude im Vorgarten
- Bestandsbaum (Weide) an der Ecke Yorckstraße/ Schwarzenbergstraße mit Stammumfang von 190 cm wird erhalten; Baumpflanzgebote: zwei Obstbäume im Garten (Stammumfang 10 cm) und 2 Laubbäume im Vorgarten (Stammumfang 14 cm)
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Mehrfamilienhaus (6 WE) fügt sich mit seiner Wohnnutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein und entspricht auch dem Bebauungsplan-Vorentwurf.
Die Zahl der Wohnungen beachtet die im Bebauungsplan-Vorentwurf vorgesehene Obergrenze von sechs Wohnungen je Gebäude und hält auch die in Relation zur Grundstücksfläche zu ermittelnde Obergrenze ein (1.130 m² x 150 m² = 7,5 = max. 7 WE).
Maß der baulichen Nutzung
Der geplante Hauptbaukörper weist eine Grundfläche von 350 m² sowie eine Gesamtversiegelung von 513,7 m² auf und erreicht damit eine GRZ1 von 0,31, eine GRZ2 von 0,45 sowie eine GFZ von 0,78 - die geplante Grundfläche des Baukörpers, GRZ1+2 sowie GFZ liegen somit innerhalb des baulichen Rahmens der näheren Umgebung und entsprechen auch dem Bebauungsplan-Vorentwurf.
Der Baukörper erreicht III Vollgeschosse (EG, OG + DG; Gartengeschoss ist kein Vollgeschoss), fügt sich damit in die Eigenart der näheren Umgebung ein und entspricht auch der vorgesehenen Obergrenze (II+D = III) des Bebauungsplan-Vorentwurfs:
Das Gebäude erreicht Traufhöhen (OK OG) von straßenseitig max. 10 m über OK Schwarzenbergstraße sowie Firsthöhen von max. ca. 14 m über OK Schwarzenbergstraße und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Planungsziele der Bebauungsplanung stehen hier ebenfalls nicht entgegen.
Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung
Der geplante Baukörper bleibt nahezu vollständig hinter der im übergeleiteten Baulinienplan Nr. 43 festgesetzten Baugrenze zurück; nur mit der nordwestlichen Spitze des Gartengeschosses und der darüber liegenden Loggien wird die Baugrenze in zulässiger Weise geringfügig um bis zu 50 cm überschritten. Dieses geringfügige Vortreten eines Gebäudeteils kann gemäß § 23 Abs.3 BauNVO zugelassen werden und bedarf keiner formellen Befreiung vom übergeleiteten Baulinienplan.
Die im Bebauungsplan-Vorentwurf enthaltenen Baugrenzen zur Yorckstraße und zur Schwarzenbergstraße werden eingehalten, der Hauptbaukörper ist vollständig innerhalb der vorgesehenen überbaubaren Flächen platziert.
Pkw-Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze, bei Wohnflächen über 150 m² je 3 Stellplätze erforderlich. Für die 6 Wohnungen ergibt sich hiernach ein Bedarf von 12 PKW-Stellplätzen. Diese sind in der Tiefgarage nachgewiesen. Ein zusätzlicher offener Stellplatz befindet sich an der nördlichen Grundstücksgrenze seitlich der Tiefgaragen-Rampe.
In der Baubeschreibung ist ausgeführt, dass alle Stellplätze mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität, gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzese (GEIG) ausgestattet werden.
Fahrrad-Abstellplätze
Bei Wohngebäuden ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 12 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 833,5 m² sind daher 17 Fahrradabstellplätze nachzuweisen, davon drei für Besucher. Im Fahrradraum werden 17 Abstellplätze für die Bewohner bereitgestellt. In Nähe des Eingangs befinden sich drei offene Abstellplätze für Besucher. Der Fahrradabstellplatz-Nachweis ist damit erfüllt.
Zufahrtsbreite
Die Gesamt-Zufahrtsbreite inclusive benachbartem Stellplatz beträgt 6 m und entspricht damit den Bestimmungen des § 5 Abs.1 GaStAbS.
Freiflächen und Bepflanzung
Die Vorgartenzone ist in Breite und Fläche zur Yorckstraße zu über 90 % und zur Schwarzenbergstraße zu über 80 % begrünt, womit der Mindestanteil von 40 % bei weitem übertroffen wird.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung sind Sicherheitsleistungen in Höhe von xxx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Es sollen 4 Laubbäume gepflanzt werden, davon 2 Obstbäume mit einem Stammumfang von 10 cm im Garten, 2 Laubbäume mit einem Stammumfang von 14 cm im Vorgartenbereich. Der Bestandsbaum mit einem Stammumfang von 190 cm wird erhalten. Diese 5 Bäume erfüllen die Pflanzvorgabe von 1 Baum je voller 200 m² Grundstücksfläche. Die Neuanpflanzungen sind standortgerecht zu wählen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von gesamt xxx € zu hinterlegen.
Einfriedung
Gemäß Bauantragsunterlagen ist keine Grundstückseinfriedung geplant. In den Animationen der Ansichten ist eine Heckenumrandung erkennbar, die jedenfalls dann zulässig ist, wenn sie eine Höhe von 1,40 m nicht überschreitet oder wenn es sich um standortheimische Sträucher handelt.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² ist im nordöstlichen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Zusammenfassung
Das Bauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und wäre gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig.
Gleichzeitig entspricht das Bauvorhaben vollumfänglich den Festsetzungsvorschlägen des vom Stadtrat am 19.10.2020 und Änderungen am 28.06.2021 gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“.
Ziel der Veränderungssperre ist eine Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich (§ 14 Abs. 1 BauGB). Es soll verhindert werden, dass mit der Zulassung von Bauvorhaben während der Planaufstellungsphase Fakten geschaffen werden, welche die laufende Planung für dieses Bebauungsplangebiet gefährden.
Gem. § 14 Abs. 2 BauGB kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn der Zulassung des Bauvorhabens überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Festsetzungsvorschläge des vom Stadtrat gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – West“ sind bereits sehr konkret gefasst. Die dementsprechenden Festsetzungsvorschläge werden durch das Bauvorhaben eingehalten. Bei Umsetzung des Vorhabens ist keine Gefährdung der weiteren Planung erkennbar. Aus stadtplanerischer Sicht wurde der Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre im Sinne des § 14 Abs. 2 BauGB zugestimmt. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zulassung des Vorhabens liegen damit vor.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, für dieses Bauvorhaben eine Ausnahme von der Veränderungssperre für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“, gem. § 14 Abs. 2 BauGB zu erteilen.
Außerdem wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung zu erteilen.
