Mit Bauvorlagen, eingegangen am 17.12.2013, beantragt die WOB Immobilien GmbH, Grünwald, den Neubau eines Wohnhauses für ein Betreutes Wohnen auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, /x, /x und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Kneippstraße 52 in Aschaffenburg.
Bei dem geplanten Bauvorhaben des Bauvorbescheides handelt es sich um die Bebauung des Eckgrundstückes zwischen Würzburger Straße/Kneippstraße und Beckerstraße im Anschluss an das bereits genehmigte Altenheim der gleichen Firma. Entstehen soll ein U-förmiger Baukörper mit der Zu- und Einfahrt für einen Innenhof an der Kneippstraße. Es ist geplant, zu dem bereits genehmigten Altenpflegeheim eine Durchfahrt zu schaffen, damit eine gemeinsame Zu- und Abfahrt über die Kneippstraße möglich ist. Der Bauteil A entlang der Würzburger Straße wird 5-geschossig, der Bauteil B entlang der Kneippstraße wird 3-geschossig mit Dachgeschoss, sowie der Bauteil C entlang der Beckerstraße, ebenfalls mit 3 Geschossen plus Dachgeschoss ausgeführt. In allen 3 Bauteilen sollen 58 Wohneinheiten entstehen. Im Erdgeschoss des Bauteils A an der Würzburger Straße sind Geschäfts- und Lagerflächen von ca. 450 m² vorgesehen. Im Kellergeschoss von Bauteil B soll eine Tiefgarage für 16 Stellplätze sowie im Bauteil C eine weitere Tiefgarage für 20 Pkw-Stellplätze entstehen. Der Text der sehr komplexen Baubeschreibung ist in der Anlage zu dieser Beschlussvorlage enthalten.
Nach der planungsrechtlichen Stellungnahme vom 02.01.2014 liegt das Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3/21 für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Kneippstraße, Beckerstraße und Kihnstraße. Der Bebauungsplan setzt als Gebietsart Mischgebiet fest, so dass das Bauvorhaben des Bauvorbescheids seiner Art nach dort zulässig ist.
Die gestellten Fragen werden ggf. nach sprachlichen und sachlichen Anpassungen unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 02.01.2014 wie folgt beantwortet:
1. Sind die in den Plänen vorangestellten Baukörper,
a) mit der sich aus der Flächenberechnung und den Plänen ergebenden Nutzungsmaßen und
b) der in den Plänen dargestellten überbauten Grundstücksfläche, zulässig?
a) Nutzungsmaße:
Die Verlagerung der Baumasse von der Beckerstraße in Richtung Würzburger Straße ist städtebaulich sinnvoll und trägt dazu bei, den Baukörper gut in die nähere Umgebung einzufügen. Eine Befreiung für die Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche wird unter der Bedingung in Aussicht gestellt, dass sämtliche erforderlichen Stellplätze innerhalb der Hauptgebäude oder in Tiefgaragen, die über sonst nicht genutzten Freiflächen eine Dachbegrünung mit mindestens 50 cm Erdüberdeckung aufweisen, nachgewiesen werden.
b) Überbaubare Grundstücksfläche:
Eine Befreiung durch die Überschreitung der Baugrenzen und Baulinien durch das Gebäude selbst und die Überschreitung der Baugrenzen durch 8 Balkone wird als städtebaulich vertretbar vorgeschlagen. Die Überschreitung durch 4 weitere Balkone, über Baulinien hinweg und in den öffentlichen Straßenraum hinein wird jedoch im Hinblick auf die Gebäudehöhe und der geringen Abstandsflächen als städtebaulich nicht vertretbar, abgelehnt.
Hinweis: Es wird anheim gestellt Loggien vorzusehen, die innerhalb der überbaubaren Flächen liegen.
2. Ist die Wohnnutzung in Form eines „Betreuten Wohnens“, wie in der Baubeschreibung und den Plänen dargestellt, zulässig?
Die Wohnform „Betreutes Wohnen“ ist in Verbindung mit Gewerbenutzung in dem durch den Bebauungsplan festgesetzten Mischgebiet zulässig. Von der Festsetzung des Bebauungsplanes „Wohnen ab dem 1. Obergeschoss“ wird für 3 Wohnungen an der Beckerstraße eine Befreiung erteilt.
3. Ist in den in dem Plan dargestellten Bereichen für eine gewerbliche Nutzung folgende Nutzung zulässig?
- Einzelhandel (bis 200 m² Verkaufsfläche insgesamt)
- gastronomische Betriebe
- Fitness-/ Wellness- Einrichtungen
- Arztpraxen
- Apotheke
- handwerklich betriebene Ladengeschäfte (wie Friseure etc.)
- Büro und Verwaltung
Einzelhandelsbetriebe bis 200 m² Verkaufsfläche insgesamt sowie gastronomische Betriebe in Form von Schank und Speisewirtschaften sind in Mischgebieten allgemein zulässig. Gleiches gilt für Fitness- und Wellnesseinrichtungen, sowie diese gesundheitlichen oder sportlichen Zwecken dienen, sowie für Arztpraxen, Apotheken, Büro- und Verwaltungsgebäude. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Gewerbetriebe ist, dass diese das Wohnen nicht wesentlichen stören (§ 6 Abs. 1 und 2 BauNVO).
4. Überschreitung der Baugrenzen an der Innenhofseite
a) Kann die innenseitig, d. h. von der Straße abgewandt liegende, im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze im Bereich des Bauteils B - Richtung Nordwesten entlang der Kneippstrasse auf der Flur Nr. xxx um ca. 3,30 m inklusive Balkone für jede Wohneinheit (Größe 3,00 x 1,50 m), überschritten und eine damit verbundene Befreiung erteilt werden?
b) Kann die innenseitig Baugrenzlinie des Bauteils A - Richtung Nordosten am Anschluss an Seniorenpflegeheim (im Bereich Treppenhaus Bauteil A) um ca. 4,25 m (dadurch gleiche Bauflucht wie Seniorenpflegeheim) überschritten und eine damit verbundene Befreiung erteilt werden?
Für die Überschreitung der durch den Bebauungsplan in der Tiefe des Grundstücks festgesetzten Baugrenze wird für den beantragten Umfang eine Befreiung erteilt.
5. Sämtliche vorgeschriebenen PKW- Stellplätze werden als Tiefgaragenparkplätze ausgeführt. Kann daher ein Tiefgaragenbonus in der Größenordnung von 455 m² gewährt werden?
Für die Überschreitung der Geschossflächenzahl durch die Tiefgarage wird eine Befreiung erteilt mit der Maßgabe, dass die unter der Antwort zu Frage 1 erteilte Befreiung für die Baukörper selbst eingehalten wird.
6. Aus dem anliegenden Plan ergibt sich, dass die Abstandsfläche von 1H die Mitte der Straßen in folgenden Bereichen überschreitet:
- bei der Wand im Bereich der Baugrenze entlang der Kneippstraße,
- bei der Wand im Bereich der Baulinie (Ecke Beckerstraße/Kneippstraße),
- bei der Wand im Bereich der Baulinie Ecke Würzburger Straße/Kneippstraße.
Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Baugrenzen, Geschosszahl) ist gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO jedoch die gesetzliche Abstandsfläche von 1H bis zur Straßenmitte hin nicht einzuhalten.
Höchstvorsorglich für den Fall, dass dies anders beurteilt wird: Wird für die Überschreitung der Abstandsflächen im dargestellten Umfang über die jeweiligen Straßenmitten hin jeweils eine Abweichung erteilt?
Ein prüffähiger Abstandsflächenplan ist in den Bauvorlagen nicht enthalten. Die Frage der Einhaltung von Abstandsflächen ist deshalb nicht prüfbar. Soweit Abweichungen wegen Überschreitung der Abstandsflächen zur Straßenmitte der Kneippstraße erforderlich sind, wird dies in Aussicht gestellt.
7. Entlang der Beckerstrasse sind im Erdgeschoss südwestseitig (Richtung Innenhof) 3 Wohneinheiten mit einem vorgesetzten Laubengang zur Beckerstrasse vorgesehen. Laut Bebauungsplan sind im Mischgebiet erst ab dem 1. Obergeschoss Wohnungen zulässig. Wird diesbezüglich gegenüber dem Bebauungsplan eine Befreiung erteilt?
Siehe Antwort zu Frage 2.
8. Ist die Überschreitung der Baulinie mit Balkonen mit einer Breite von 3 m und einer Tiefe von 1,5 m entlang der Kneippstraße - wie im Lageplan dargestellt - möglich und wird hierzu eine Befreiung erteilt?
Siehe Antwort zu den überbaubaren Grundstücksflächen bei Frage 1 b).
9. Ist die im Plan dargestellte Überschreitung der Baulinie mit Balkonen ab dem 1. Obergeschoss im Bereich der Beckerstraße zulässig – es handelt sich hier um eine Überschreitung der Baulinie (Balkone wären über Gehsteig angeordnet) - und wird hierfür eine Befreiung erteilt?
Siehe Antwort zu den überbaubaren Grundstücksflächen bei Frage 1 b).
10. Die Grundstückszufahrt von der Kneippstraße aus soll - über den Hof -gleichzeitig auch als Zufahrt zu dem benachbarten Grundstück Flurstück mit dem künftigen Seniorenheim (Tiefgarage und oberirdische Andienung) genutzt werden. Ist das zulässig?
Dies kann zugelassen werden, da sich daraus eine Entlastung der Verkehrssituation an der Würzburger Straße ergeben wird. Sollte diese Zufahrt jedoch als alleinige Zufahrt für das benachbarte Baugrundstück dienen oder öffentlich-rechtlich zur Auflage oder Bedingung gestellt werden, müsste sie dinglich zusätzlich zugunsten der Stadt Aschaffenburg gesichert werden.
11. Stellplatz- und Abstellplatzverordnung- GaStAbs vom 23.11.1995 (geändert am 20.07.2009)
11.1 Stellplatznachweis für Kraftfahrzeuge laut Stellplatzverordnung:
Gebäude mit Seniorenwohnungen:
1 Kfz pro 3 Wohnungen, bei insgesamt 58 Wohneinheiten erforderlich: 58 : 3 = 20 PKW
Läden:
Erforderlich ist 1 Kfz pro 40m² Verkaufsfläche
574,02 m² abzüglich 15 % Lagerflächen = 487,00 m² : 40 = 13 PKW
Erforderlich gesamt: 33 PKW
Vorhanden gesamt: 36 PKW
Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?
Die Stellplatzzahl von 36 Pkw ist ausreichend, wenn es sich bei den 58 Wohneinheiten um Betreutes Wohnen für Senioren und behinderte Personen handelt und wenn die nach Bebauungsplan höchste zulässige Verkaufsfläche für Einzelhandel von 200 m² nicht überschritten wird. Die Nutzungsart „Betreutes Wohnen“ muss aufgrund des verringerten Stellplatzschlüssels durch Grunddienstbarkeit zugunsten der Stadt Aschaffenburg gesichert werden.
11.2 Stellplatznachweis für Fahrräder:
Laut Stellplatzverordnung ist für das Gebäude mit Seniorenwohnungen 1 Fahrradabstellplatz pro 10 Wohnungen erforderlich. Bei insgesamt 58 Wohneinheiten sind erforderlich: 58 : 10 = 6 Fahrradabstellplätze
Läden:
Erforderlich: 1 Fahrradabstellplatz pro 120m² Verkaufsfläche
574,02 m² abzüglich 15% Lagerflächen = 487,00 m² : 120 = 4 Fahrradabstellplätze
Vorhanden: Fahrradabstellraum ca. 51 + 21 m² = ca. 50 Fahrräder
Erforderlich gesamt: 10 Fahrradabstellplätze
Vorhanden gesamt: 50 Fahrradabstellplätze
Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?
Diese Fahrradabstellplatzzahl ist zulässig und ausreichend. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass im Bebauungsplan die Verkaufsfläche für Einzelhandel auf 200 m² beschränkt ist.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.
