Mit Planunterlagen, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 07.11.2013, beantragt Herr xxx, Aschaffenburg, die Erweiterung eines Lebensmittelmarktes und die Neuordnung der Stellplätze auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, xxx und xxx, Gemarkung Leider, Geschwister-Scholl-Platz 2 - 4 in Aschaffenburg.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Erweiterung des bestehenden Nahversorgermarktes am Geschwister-Scholl-Platz zu einem Vollsortimenter. Nach der Betriebsbeschreibung soll aus dem bisherigen „Treff 3000 Discount“ mit ca. 580 m² Verkaufsfläche ein EDEKA Markt mit ca. 1.150 m² Verkaufsfläche entstehen. Hierfür soll ein eingeschossiger Baukörper an das bestehende Wohn- und Geschäftshaus angebaut werden. Durch Umbauten im Inneren des Marktes soll anstelle der bisherigen Passage zwischen Parkplatz an der Martin-Luther-Straße und Geschwister-Scholl-Platz eine Leergutannahme entstehen. Die Tiefe des Baukörpers beträgt 26,60 m, die Länge 31,39 m. Die Erweiterung überplant den bestehenden öffentlichen Parkplatz, mit einer privaten Stellplatzanlage mit 64 Stellplätzen. 9 weitere dem bestehenden Anwesen zugeordnete private Stellplätze bleiben erhalten. Nach der Neueröffnung sollen damit insgesamt 73 Stellplätze auf der gesamten Fläche zur Verfügung stehen.
Die Fragestellung des Bauherrn zur Bauvoranfrage lautet:
1. Ist eine Überbauung der öffentlichen Stellplätze mit einem Baukörper von L/B/H = 19,35 m / 31,39 m / 4,60 m zulässig?
2. Ist eine Überbauung der Grundstücksgrenze auf den angrenzenden Grundstücken, ohne Verschmelzung dieser, zulässig?
3. Ist eine Befreiung von den gemäß Bebauungsplan festgesetzten Bebauungsgrenzen möglich?
4. Ist eine Markterweiterung von einer Verkaufsfläche von 601.40 m² auf 1156.10 m² planungsrechtlich möglich?
5. Ist eine Bebauung als Markterweiterung auf der nach Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche möglich?
6. Ist die Aufgabe der öffentlichen Verkehrsfläche/Parkplatz zu Gunsten der Markterweiterung und Neuordnung der Stellplätze möglich?
7. Ist die Realisierung der Erweiterung des Marktes noch vor der städtebaulichen Neuerschießung des Gebietes „Anwandeweg“ möglich?
Die gestellten Fragen werden wie folgt beantwortet:
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8/6 „südliche kleine Schönbuschallee“, der für den Bereich des Baugrundstücks die Nutzungsart „Sondergebiet Stadtteilzentrum Nilkheim“ festsetzt. Das Bauvorhaben ist deshalb seiner Art nach in diesem Sondergebiet allgemein zulässig. Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des Parkplatzes die Zweckbestimmung „Parkfläche“ fest.
Aus der Sicht der Stadtentwicklung ist das Bauvorhaben wie folgt zu würdigen:
Das Bauvorhaben berührt derzeit die Grundzüge des rechtskräftigen Bebauungsplans. Eine Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes ist– gerade in Hinblick auf die bevorstehende Ausweitung des Stadtteils nach Osten – allerdings seit langem gewünscht und gefordert. Dieses Planungsziel wurde von der Planungswerkstatt erarbeitet und war daher auch Grundlage des städtebaulichen Wettbewerbs. Der Stadtrat hat die Umsetzung des Siegerentwurfs, der dieses Planungsziel ausdrücklich berücksichtigt hat, beschlossen. Daher wurde auch in den Bebauungsplan 7/6 „Anwandeweg“ eine Fläche zur Markterweiterung mit aufgenommen. Diese Planungskonzeption hat der Stadtrat bisher in allen Verfahrensschritten ausdrücklich gebilligt.
1. Ist eine Überbauung der öffentlichen Stellplätze mit einem Baukörper von L/B/H =
19,35 m / 31,39 m / 4,60 m zulässig?
Die Überbauung der öffentlichen Stellplätze berührt die Grundzüge der Planung des geltenden Bebauungsplanes Nr. 8/6, so dass eine Befreiung von den Festsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht möglich ist. Beim Inkrafttreten des derzeit in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 7/6 „Anwandeweg“, der nach dem derzeitigen Verfahrensstand das Baufeld an der Stelle der geplanten Marktfläche ausweitet und eine eingeschossige Bauweise zulässt, würde das Bauvorhaben anstelle der bisherigen Stellplatzanlage allgemein zulässig sein. Hierfür sind allerdings die Beschlussfassung des Stadtrates und das darin anschließende Inkrafttreten des Bebauungsplanes entsprechend dem bisherigen Verfahrensstand erforderlich.
2. Ist eine Überbauung der Grundstücksgrenze auf den angrenzenden Grundstücken, ohne Verschmelzung dieser, zulässig?
Aus bauordnungsrechtlichen Gründen sind die Baugrundstücke zu einem Baugrundstück zu verschmelzen. Soweit eine Verschmelzung zum Bestandsgrundstück nicht möglich ist, wird empfohlen, vor Stellung des Bauantrages die rechtlichen Möglichkeiten einer Grunddienstbarkeitsregelung zu klären.
3. Ist eine Befreiung von den gemäß Bebauungsplan festgesetzten Bebauungsgrenzen möglich?
Eine Befreiung von der Baugrenze ist nach den derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht möglich. Die Festsetzungen des geplanten Bebauungsplanes würden die Bebauung ermöglichen (siehe hierzu die Antwort zu Frage 1).
4. Ist eine Markterweiterung von einer Verkaufsfläche von 601.40 m² auf 1156.10 m² planungsrechtlich möglich?
Die Markterweiterung wird aus planungsrechtlicher Sicht positiv angesehen, da eine Erweiterung an dieser Stelle die Funktion als Stadtteilzentrum stärkt und die Möglichkeit der nicht-motorisierten Eindeckung mit Lebensmitteln unterstützt. Eine Passage für Fußgänger durch den Gebäudekomplex, wie bisher möglich, wird bei der Planung des Bauvorhabens wieder gefordert werden.
5. Ist eine Bebauung als Markterweiterung auf der nach Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche möglich?
6. Ist die Aufgabe der öffentlichen Verkehrsfläche/Parkplatz zu Gunsten der Markterweiterung und Neuordnung der Stellplätze möglich?
Zu 5. und 6.:
Auf die Antwort zu Frage 1 und 3 wird verwiesen. Die Aufgabe der öffentlichen Verkehrsfläche erfordert die Herstellung einer Ersatzfläche für öffentliche Stellplätze im Bereich des neuen Bebauungsplanes. Weiter ist nach öffentlichem Recht eine Entwidmung als öffentliche Parkplatzfläche nach Straßenrecht erforderlich. Der Verkauf der Fläche kann in Aussicht gestellt werden, wenn keine privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Hinderungsgründe im Laufe des vorgesehenen Baugenehmigungsverfahrens festgestellt werden.
7. Ist die Realisierung der Erweiterung des Marktes noch vor der städtebaulichen Neuerschließung des Gebietes „Anwandeweg“ möglich?
Die Realisierung der Markterweiterung ist aus Sicht der Stadtplanung vor Baubeginn im Gebiet „Anwandeweg“ möglich, jedoch nicht vor Inkrafttreten des neuen Bebauungsplanes für dieses Gebiet (vgl. Antwort zu Frage 1).
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen eines eventuellen Baugenehmigungsverfahren geprüft.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.
