Die Bauvoranfrage zur Erstellung einer Wohnanlage mit 16 Wohneinheiten, Tiefgarage und Doppelparker auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Damm, Schillerstraße 55/EckeDyroffstraße in Aschaffenburg durch die TVK-Immobilien GmbH Aschaffenburg, wird wie folgt beantwortet:
1. Sind die in den Plänen vorangestellten Baukörper,
a) mit der sich aus der Wohnflächenberechnung und den Plänen ergebenden Nutzungsmaßnahmen und
b) der in den Plänen dargestellten überbauten Grundstücksfläche zulässig?
Die Frage ist als pauschale Frage nach der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens nach Art. 71 Satz 1 BayBO nicht zulässig. Die sich weiter daraus ergebende Frage nach der Nutzung „Wohnen“ und der „überbaubaren Grundstücksfläche kann so beantwortet werden, dass die Nutzung „Wohnen“ und die überbaubare Grundstücksfläche entsprechend der Bauvorlagen planungsrechtlich zulässig ist.
2. Abstandsflächen (da das verschmolzene Grundstück wieder geteilt werden muss)
a) Wird die halbe Abstandsfläche zum Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx und Teile des Grundstücks xxx gewährt?
b) Darf die Abstandsfläche zum Garten auf das Grundstück 720/2 übernommen werden?
Die Teilung des Grundstückes ist so vorzunehmen, dass die gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung ggf. mit Abstandsflächenübernahme durch das neu entstehende Nachbargrundstück eingehalten werden. Die Frage der Übernahme der Abstandsflächen auf der Fläche des genehmigten Spielplatzes ist dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
3. Ist die Wohnnutzung in Form eines „seniorengerechten Wohnens“, wie in den Plänen
dargestellt zulässig?
Die Anforderungen an die Barrierefreiheit nach Art. 48 BayBO werden eingehalten. Bei der Bezeichnung „seniorengerechtes Wohnen“ für alle Wohnungen sollten die Vorschriften der DIN 18040 barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 2 Wohnungen (Ausgabe September 2011) als Mindestanforderung eingehalten werden. Falls in der Baugenehmigungsplanung weiterhin familiengeeignete Wohnungen geplant werden, ist der gesetzliche Befreiungstatbestand für die Nichtherstellung eines Kinderspielplatzes nach Art. 7 Abs. 2 Satz 2 nicht gegeben mit der Folge, dass ein Kinderspielplatz vorgesehen werden muss.
4. Ist die Ausbildung der Ecke Schillerstraße/Dyroffstraße zulässig?
Die nach den Erdgeschossgrundrissen vorgesehene Freiflächengestaltung an der Ecke Schillerstraße/Dyroffstraße kann mit der Maßgabe zugestimmt werden, dass dort entsprechend dem derzeitigen Bestand eine begrünte Freifläche mit mindestens 3 Bäumen entsteht.
5. Es sollen 16 barrierefreie Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ca. 1,400 m²
hergestellt werden. Ist dies vorstellbar?
Nachdem die Nutzungsart „Wohnen“, die Geschossigkeit und die überbaubare Grundstücksfläche zulässig ist, ist die Herstellung von 16 barrierefreien Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.400 m² vorstellbar.
6. Sind die Baugrenzen an der Innenhofseite so vorstellbar?
Ein Bebauungsplan, in dem Baugrenzen festgesetzt sein könnten, ist nicht vorhanden. Die dargestellte überbaute Grundfläche ist planungsrechtlich zulässig unter der Voraussetzung, dass die gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften ggf. unter Übernahme der Abstandsflächen auf dem neu zu bildenden Nachbargrundstück möglich sind.
7. Aus dem anliegenden Plan ergibt sich, dass die Abstandsfläche von 1H die Mitte der
Straße in folgenden Bereichen überschreitet:
- Bei der Wand im Bereich Ecke Schillerstraße/Dyroffstraße
- Bei den rückwärtigen Wänden muss eine Abstandsflächenübernahme auf das angrenzende Grundstück erfolgen?
Ist die oben angedachte Ausführung zulässig?
Der Überschreitung der Abstandsflächen über die Straßenmitte der Dyroffstraße im Bereich des von der Straße abgerückten Bauköpers wird bauordnungsrechtlich in Aussicht gestellt, da die Belichtung und Belüftung der vorhandenen Bebauung hiervon nicht rechtlich erheblich beeinträchtigt wird. Der gegenüberliegende Nachbar mit der Fl.-Nr. 672, Gemarkung Damm, ist zum Baugenehmigungsantrag zu beteiligen. Der Bereich des Baukörpers, der an die Straße heranrückt ist planungsrechtlich zulässig, so dass hierbei keine Abstandsflächen entstehen (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO). Die Frage der Abstandsflächenübernahme auf dem nach einer eventuellen Teilung entstehende Nachbargrundstück wurde bei Frage 2 berücksichtigt.
8. Die Zufahrt ist von der Schillerstraße aus geplant, da sonst das notwendige Gefälle nicht
hergestellt werden kann.
Kann das in der in den Plänen dargestellten Form erfolgen?
Bei der Planung der Tiefgarage einschließlich der Zu- und Abfahrten und Rampen ist die Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze in der Fassung vom 08.07.2009 zu beachten. Der Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche muss in der Tiefe eines Kraftfahrzeuges niveaugleich hergestellt werden. Aufgrund der bestehenden Fahrstreifenaufteilung an der Schillerstraße ist die Einfahrt in die Tiefgarage nur rechts rein, rechts raus zulässig. Es wird darauf hingewiesen, dass in dem betroffenen Abschnitt der Schillerstraße ein Verkehrsverbot für Lastkraftwagen mit einer zulässigen Gesamtmasse von über 3,5 t besteht. Eine Änderung der bestehenden Fahrbahnmarkierung zugunsten von Ein- und Ausfahrtsbeziehungen ist nicht möglich. Notwendige Anpassungen an die Verkehrsfläche sind auf Kosten des Bauantragstellers vorzunehmen.
9. Stellplatznachweis für Kraftfahrzeuge laut Stellplatzverordnung:
Gebäude mit Wohnungen:
1 Kfz pro einer Wohnung
bei insgesamt 16 Wohneinheiten erforderlich: = 16 PKW
Erforderlich gesamt: = 16 PKW Stellplätze
Vorhanden gesamt: = 16 PKW Stellplätze
Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?
Nach Nr. 1.1 Anlage 1 zur städtischen Stellplatzsatzung sind für Wohnungen bis 100 m² Wohnfläche jeweils 1 Stellplatz erforderlich.
10. Stellplatznachweis für Fahrräder:
Laut Stellplatzverordnung ist für das Gebäude mit 16 seniorengerechten Wohnungen
1 Fahrradabstellplatz pro 1 Wohnung erforderlich.
Bei insgesamt 16 Wohneinheiten erforderlich: = 16 Fahrradabstellplätze
Ist diese Stellplatzzahl zulässig und ausreichend?
Nach Nr. 1.1 Anlage 1 zur städtischen Stellplatzsatzung sind für Wohnungen bis 100 m² Wohnfläche jeweils 1 Fahrrad-Abstellplatz je Wohnung erforderlich.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden deshalb erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
