Vorbemerkung zum Planungsanlass:
Infolge eines Urteils des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes aus dem Jahr 2009 (BayVGH vom 29.05.2009, Az. 1 N 06.2824) haben in der Stadt Aschaffenburg sieben übergeleitete Baulinienpläne (von insgesamt 49) ihre Gültigkeit verloren und finden seitdem bei der planungsrechtlichen Beurteilung von Bauvorhaben keine Anwendung mehr.
Mit der Unwirksamkeit dieser sieben übergeleiteten Baulinienpläne und möglichen Konsequenzen für die Bauleitplanung befasste sich der Stadtrat im Planungs- und Verkehrssenat am 20.09.2011 sowie im Plenum am 07.11.2011.
Im Ergebnis beauftragte der Stadtrat das Stadtplanungsamt mit der Prüfung, ob für die Gebiete der unwirksam gewordenen Baulinienpläne die Aufstellung von Bebauungsplänen notwendig ist.
Die Überprüfungsergebnisse sowie die daraus resultierenden Empfehlungen des Stadtplanungsamtes wurden in der Sitzung des Planungs- und Verkehrssenats am 06.03.2012 behandelt. Letztlich fasste der Stadtrat den Beschluss, dass sukzessive für vier der betroffenen Gebiete Bebauungspläne aufgestellt werden sollen. Dabei handelte es sich um folgende Bereiche (nummerische Abfolge gemäß Priorität):
1) Im Gebiet zwischen Bergstraße, Schweinheimer Straße, Leidersbacher Gässchen und Seebornstraße (ehemals Baulinienplan Nr. 49)
2) Im Gebiet zwischen Verlängerung der Blütenstraße, Spessartstraße, Schweinheimer Straße und Heymannstraße (ehemals Baulinienplan Nr. 44)
3) Im Gebiet zwischen Schweinheimer Straße, Rhönstraße, Sälzerweg und Haidbergstraße (ehemals Baulinienplan Nr. 37)
4) Im Gebiet zwischen Würzburger Straße, Herrleinstraße, Cornelienstraße und Alexandrastraße (ehemals Baulinienplan Nr. 3)
Ein erstes einzuleitendes Bebauungsplanverfahren unter dem Titel „Schweinheimer Höh“ (Nr. 06/14) sah auf Vorschlag der Verwaltung in zwei Varianten die Überplanung von Teilflächen beidseits der Schweinheimer Straße zwischen Taunusstraße, Rhönstraße, Bergstraße und Hildenbrandstraße vor. Die Aufstellung dieses Bebauungsplans stand stark im Zusammenhang mit der Diskussion über bodenrechtliche Spannungen, die ein Bauvorhaben auf dem Grundstück Schweinheimer Straße xx ausgelöst hatte. Unter Würdigung der Ergebnisse eines Bürgergesprächs vom 21.03.2013 lehnte der Stadtrat in der Sitzung des Plenums am 13.05.2013 schließlich die Aufstellung eines Bebauungsplans für das betreffende Gebiet mehrheitlich ab.
Für das oben unter 2) benannte Gebiet zwischen Verlängerung der Blütenstraße, Spessartstraße, Schweinheimer Straße und Heymannstraße (ehemals Baulinienplan Nr. 44) steht somit die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht mehr zur Debatte.
Jetzt sollen zwei Bebauungsplanverfahren parallel eingeleitet werden für zwei Gebiete im Stadtteil Schweinheim, und zwar für ein Areal nördlich der Seebornstraße (ehemals Baulinienplan Nr. 49) sowie für ein Areal um die Schneebergstraße (ehemals Baulinienplan Nr. 37).
Zu 1:
Der vorgeschlagene Geltungsbereich für den einfachen Bebauungsplan Nr. 5/31 „Schneebergstraße“ überdeckt auch das Teilgebiet zwischen Böhmerwaldstraße, Odenwaldstraße, Fußweg und Schneebergstraße. Für dieses Teilgebiet existiert bereits ein Beschluss des Planungs- und Verkehrssenats vom 12.01.2010 zur Aufstellung eines Bebauungsplans. Dieses Bebauungsplanverfahren war situativ aufgrund eines umstrittenen Bauvorhabens in der Böhmerwaldstraße angestoßen worden, wurde aber nicht weiter geführt und ist nun aufgrund der vollständigen Überdeckung des Geltungsbereichs durch den neuen Aufstellungsbeschluss obsolet. Der Beschluss des PVS vom 12.01.2010 soll daher aufgehoben werden.
Zu 2:
Städtebauliche Merkmale des Plangebiets:
Das Gebiet um die „Schneebergstraße“ ist praktisch durchgängig wohnbaulich genutzt und mit Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern überwiegend aus der Epoche ab den 1950er Jahren bebaut. Die Wohnhäuser sind in offener Bauweise straßenbegleitend aufgereiht, meistens weisen sie einen Abstand zur Straße auf; im westlichen Plangebietsteil gibt es z.B. an der Schweinheimer Straße, der Schneebergstraße oder der Haidbergstraße auch einige Häuser, die unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie stehen. Die Wohnbebauung erreicht Bautiefen von bis zu 35m. An einigen Stellen im Gebiet findet sich bei entsprechend verfügbaren Grundstückstiefen auch eine Bebauung in „zweiter Reihe“ vor (z.B. Haidbergstraße xx), die aber noch innerhalb der genannten Bautiefe von max. 35m liegt und zudem aufgrund der moderaten Gebäudevolumen gebietsverträglich ist.
Im Inneren der einzelnen Quartiere bzw. „Baublocks“ sind gärtnerisch genutzte, begrünte Zonen erhalten geblieben, was mit der vorherrschenden „offenen Blockrandstruktur“ und den großzügigen Grundstücksverhältnissen zusammenhängt (nur einige Grundstücke sind kleiner als 500qm, viele Grundstücke sind größer als 700qm, etliche größer als 1000qm). Diese zusammenhängend gärtnerisch genutzten Flächen sind frei von Hauptgebäuden und nur untergeordnet mit Nebenanlagen (Garten- und Gerätehäuser, Freizeitanlagen) oder Garagen durchsetzt.
Entscheidend für das insgesamt homogene städtebauliche Erscheinungsbild sind neben der Bebauungsstruktur hauptsächlich das Volumen der bestehenden Baukörper und die Dachlandschaft: Die allermeisten Wohnhäuser im Plangebiet verfügen über zwei Vollgeschosse (Erdgeschoss, erstes Obergeschoss) und ein mehr oder weniger stark ausgebautes Dachgeschoss. Bei hängigem Gelände weisen viele Gebäude jeweils talseitig ein Untergeschoss auf und treten hier optisch dreigeschossig in Erscheinung; in aller Regel sind die Untergeschosse keine Vollgeschosse im bauplanungsrechtlichen Sinn.
An der Schweinheimer Straße findet sich eine Reihe von Gebäuden mit drei Vollgeschossen; insbesondere an der Einmündung der Schneebergstraße vermittelt die Abfolge dreigeschossiger Baukörper einen stärker verdichteten Eindruck.
In Korrespondenz mit der Geschosszahl bzw. Höhe ist die jeweilige Grundfläche eines Gebäudes entscheidend für das Volumen und letztlich für eine eventuelle Störung des städtebaulichen Gefüges. Hier kann festgestellt werden, dass insgesamt trotz einer gewissen Bandbreite eine stabile Situation mit überwiegend verträglichen Baumassen vorzufinden ist. Südlich der Schneebergstraße bleiben fast alle Gebäude unter einer Gebäudegrundfläche von 250qm zurück, nördlich der Schneebergstraße unter 300qm. Dieser bauliche Rahmen wird nur auf wenigen Grundstücken überschritten (z.B. Odenwaldstraße xx, Haidbergstraße xx).
Als Dachform dominiert das geneigte Dach, häufig mit Dachneigungen um 30°, teils auch steiler. Am häufigsten kommt das Satteldach vor, es gibt aber auch zahlreiche Walm-, Krüppelwalm-, Mansard- oder Zeltdächer sowie einige Flachdächer. Viele geneigte Dächer sind mit unterschiedlichsten Dachaufbauten versehen; die Firstrichtungen sind uneinheitlich, sie variieren abhängig von der gewählten Gebäudestellung sehr stark.
Eine Abkehr vom „traditionellen Steildach“ und eine Ausnahme in der Dachlandschaft der Umgebungsbebauung bewirkt der mit einem Staffelgeschoss versehene Neubau in der Odenwaldstraße 40: Diese Bauform spiegelt einen aktuellen Trend im Wohnungsbau und in der Wohnungsnachfrage wider und setzt sich baugestalterisch von den bisher im Gebiet vorherrschenden Architekturen ab. Dieser Bruch im Ortsbild bewegt sich – je nach Sichtweise - im Spannungsfeld zwischen zukunftsorientierter baulicher Entwicklung des Ortsteils und individueller Negierung eines städtebaulichen Zusammenhangs.
Aktuelle planungsrechtliche Grundlage:
Seit Wegfall des Baulinienplans Nr. 37 existiert für das Gebiet kein Bebauungsplan, planungsrechtlich zählt es zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 Baugesetzbuch.
Bauvorhaben im Plangebiet unterliegen gemäß § 34 BauGB dem sogenannten „Einfügungsgebot“ – sie müssen sich also „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung“ einfügen. Insgesamt ist die Situation als stabil einzuschätzen und planungsrechtlich über die Beurteilungskriterien des § 34 BauGB beherrschbar, allerdings kann im Falle von Neubauprojekten jederzeit der Fall eintreten, dass unterschiedliche Auffassungen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit aufeinander prallen, die ggf. nachbarliche oder bodenrechtliche Spannungen hervorrufen. Nicht immer können die begrenzt interpretations- und auslegungsbedürftigen Beurteilungsmaßstäbe des § 34 BauGB rechtliche Unsicherheiten auf Seiten eines Bauwerbers und der Nachbarschaft ausräumen und somit Interessenskonflikte zwischen allen Beteiligten verhindern.
Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans:
Wie bereits festgestellt ist das Plangebiet in seiner baulichen Struktur und Ausprägung hinreichend stabil und planungsrechtlich beherrschbar. Gleichwohl erscheint es hilfreich, die wesentlichen bauplanungsrechtlichen Kriterien für eine verträgliche, möglichst konfliktarme Entwicklung des Plangebiets festzuschreiben. Hierfür eignet sich das Instrument des „einfachen Bebauungsplans“ im Sinne des § 30 Abs.3 BauGB, der lediglich selektive Festsetzungen trifft und sich auf wenige, unbedingt notwendige Vorgaben beschränkt.
Für das Plangebiet „Schneebergstraße“ bedeutet dies, den vorhandenen, gebietsprägenden Bestand zu sichern und ihm auch einen Entwicklungsspielraum zu ermöglichen, gleichzeitig aber mögliche Auswüchse zu verhindern. Entscheidende Kriterien sind hier die maximal zulässige Grundfläche und die Höhe eines Gebäudes (letzteres bestimmt über die Zahl der Vollgeschosse und die Wandhöhe), die Platzierung des Hauses bzw. die Freihaltung von bisher nicht überbauten Zonen, die Bauweise und die Dachlandschaft.
Die Art der baulichen Nutzung, die genaue Platzierung von Nebenanlagen, baugestalterische Vorschriften oder grünordnerische Einzelheiten bedürfen im Plangebiet „Schneebergstraße“ keiner gesonderten Regelung. Der einfache Bebauungsplan regelt nur das, worauf es im Gebiet elementar ankommt, nicht mehr. Aufgrund ihrer „Schlankheit“ durch wenige Festsetzungen sind einfache Bebauungspläne den betroffenen Grundstückseigentümern und Bewohnern leichter erklär- und vermittelbar. Sie vermeiden Überregulierungen und verringern den Verfahrens- und Kostenaufwand.
Hier ist auch zu erwähnen, dass aufgrund der teils sehr unterschiedlichen Grundstücksgrößen die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) und einer Geschossflächenzahl (GFZ) ungeeignet sind, das Entstehen unverträglich großer, voluminöser Gebäude zu verhindern. In gewachsenen Gebieten mit ungleichen Grundstücksverhältnissen zielführend ist vielmehr die Festsetzung einer maximalen Gebäudegrundfläche, flankiert durch eine Obergrenze der zulässigen Zahl der Vollgeschosse und / oder der Bauhöhe. Das hat zur Folge, dass z.B. in einer sehr breiten Baulücke an Stelle eines unzulässigen übergroßen Baukörpers zwei kleinere Gebäude errichtet werden können, die sich besser in die Maßstäblichkeit der umgebenden Bebauung im Ortsteil einpassen.
Bebauungspläne, die (u.a.) sich innerhalb bestehender, bebauter Ortsteile bewegen und den sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden „Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändern“, können nach Maßgabe des § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren aufgestellt werden. Der Schritt der „frühzeitigen Beteiligung“, z.B. mit Bürgeranhörung, soll aber trotzdem vorgenommen werden.
Durch Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans mit Verzicht auf die Festsetzung einer GFZ erübrigt sich auch die Frage nach Kosten, die infolge der Aufstellung des Bebauungsplans zusätzlich auf die Grundstückseigentümer zukommen könnten: Da durch den Bebauungsplan das zulässige Maß der baulichen Nutzung (in Form der zulässigen Geschossfläche) im Vergleich zum geltenden Planungsrecht nach § 34 BauGB nicht erhöht wird und auch keine neuen Erschließungsanlagen (Straßen) geplant sind, fallen weder bauplanungsrechtlich bedingte erhöhte Entwässerungsbeiträge noch neue Erschließungsbeiträge an.
Wesentliche Planungsziele des einfachen Bebauungsplans:
- Erhalt der Grundstruktur des vorhandenen Gebietes mit seiner offenen Bauweise und (weitgehend) freigehaltenen, gärtnerisch genutzten und begrünten Innenzonen
- Festsetzung von Baufenstern unter Berücksichtigung der im Bestand vorherrschenden Baufluchten und Bautiefen
- Eröffnung moderater Entwicklungsspielräume unter Beachtung der am Bestand orientierten Obergrenzen der Gebäudegrundflächen, Gebäudehöhen und Vollgeschosse
- Anwendung der Abstandsflächenvorschriften der BayBO
- Erhalt großer, standortgerechter Laubbäume auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen (außerhalb der Baufenster)
Zu 3:
Der Vorentwurf des einfachen Bebauungsplans Nr. 05/31 „Schneebergstraße“ folgt den genannten Planungszielen. Durch Ausweisung von eng am Bestand orientierten Baufenstern, festgesetzt durch Baugrenzen, werden Bautiefen zwischen 20m und 35m (Abstand der hinteren Baugrenze zur Erschließungsstraße) eröffnet. Innerhalb dieser Bautiefen können Hauptgebäude platziert werden. Mit Ausnahme des nordöstlichen Gebietsabschnitts werden innenliegende Freiflächen von den Baufenstern ausgenommen und als „nicht überbaubare Flächen“ festgesetzt. In diesen dürfen keine Hauptgebäude errichtet werden, allenfalls Nebenanlagen. Innerhalb dieser nicht überbaubaren Flächen sind große, standortgerechte Laubbäume mit einem Stammumfang von mind. 30cm dauerhaft zu erhalten oder bei Abgängigkeit (z.B. aus Gründen der Verkehrssicherheit) zu ersetzen.
Hauptgebäude, die im Gebietsteil nördlich der Schneebergstraße errichtet (oder erweitert) werden, dürfen eine Gebäudegrundfläche von höchstens 300qm erreichen. Südlich der Schneebergstraße darf diese maximale Gebäudegrundfläche 250qm betragen.
Praktisch im gesamten Plangebiet sind II Vollgeschosse zulässig, zusätzlich können das Dachgeschoss und ggf. ein Untergeschoss an der Hangseite ausgebaut werden, wobei die maximal zulässigen Wandhöhen bis zur Traufe bergseitig höchstens 7,50m über Geländeniveau und talseitig höchstens 9m über Geländeniveau betragen dürfen. In Anlehnung an vorhandenen Bestand sind entlang der Schweinheimer Straße im Abschnitt zwischen Odenwald- und Schneebergstraße drei Vollgeschosse bei Wandhöhen bis zur Traufe von bergseitig höchstens 8,50m und talseitig höchstens 10m möglich.
Eine aufgelockerte Bebauung wird durch Festsetzung einer „offenen Bauweise“ gesichert. Fast im gesamten Plangebiet ist im Rahmen der offenen Bauweise die Errichtung von (freistehenden) Einzelhäusern oder von (einseitig grenzständigen) Doppelhäusern zulässig. Im nordwestlichen Gebietsteil an der Schweinheimer Straße sind alle Gebäudetypen der offenen Bauweise möglich, also auch Hausgruppen bis zu einer Gesamtlänge von höchstens 50m.
Dachformen sollen nicht festgelegt werden – zulässig sind Dächer mit Neigungen bis maximal 45°. Der aktuelle Planentwurf sieht die Errichtung von Staffelgeschossen an Stelle von typischen (ausgebauten) Dachgeschossen nicht vor – sofern sich im Planungs- und Diskussionsprozess herausstellt, dass diese Möglichkeit der städtebaulichen Entwicklung ergriffen werden soll, kann eine entsprechende Ergänzung im Planentwurf vorgenommen werden.
Die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung sind anzuwenden. Das unterstützt den Erhalt einer aufgelockerten Bebauungsstruktur und sichert die natürliche Belichtung und Belüftung.
Schließlich werden die vorhandenen Erschließungsstraßen sowie der Fußweg zwischen Odenwald- und Haidbergstraße als Verkehrsflächen festgesetzt.
Zu 4:
Die nächsten Verfahrensschritte sind die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB. Auch wenn im vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs.2 BauGB auf diesen Verfahrensschritt verzichtet werden könnte, wird insbesondere hinsichtlich der Einbindung der Bürgerschaft die Durchführung der „frühzeitigen Beteiligung“ (Unterrichtung und Erörterung) empfohlen.
Der Billigung des Vorentwurfs des einfachen Bebauungsplans vom 21.09.2015 soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch einen dreiwöchigen Aushang dieses Planentwurfs erfolgen. In diesem Zusammenhang soll auch eine öffentliche Bürgeranhörung durchgeführt werden.
Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme gebeten.
