Mit Bauantrag vom 14.03.2016, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 12.05.2016, beantragt die Asitz-Projektgesellschaft mbH & Co. KG, Aschaffenburg, die bauaufsichtliche Genehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 104 Wohneinheiten, einem Laden und einer Tiefgarage auf dem Baugrundstück, Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, an der Bardroffstraße, Südbahnhofstraße und Pestalozzistraße.
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 22.06.2016 liegt das Bauvorhaben nicht innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes, so dass das Bauvorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht dem Gebietstyp „Allgemeines Wohngebiet“, so dass das Bauvorhaben seiner Nutzungsart nach dort zulässig ist. Nach der planungsrechtlichen Bewertung fügt sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein, so dass die planungsrechtliche Zustimmung vorgeschlagen wird.
Die nähere Umgebungsbebauung nördlich der Südbahnhofstraße ist ansatzweise geprägt durch teils geschlossene, teils offene Blockrandbebauung, wobei vereinzelt bauliche Nutzungen auch in die innenliegenden Flächen der Quartiere eingestreut sind. Nach Westen hin löst sich diese ansatzweise geschlossene Struktur zwar zunehmend auf. Beidseits der Pestalozzistraße und auch auf dem Nachbargrundstück (Pestalozzistraße xx-xx, Bardroffstraße xx und xx) ist die Blockrandbebauung jedoch sehr klar vorgezeichnet. Auf der gegenüberliegenden Südseite der Südbahnhofstraße befinden sich vorwiegend Einzelhandels- und auch gewerbliche Nutzungen, die aufgrund ihrer gänzlich andersartigen Strukturierung keine prägende Wirkung für die Bebauung nördlich der Südbahnhofstraße entfalten.
Vorliegendes Bauvorhaben enthält die geplante Errichtung einer Wohnanlage mit 104 Wohnungen, einem Laden und einer Tiefgarage mit 92 Pkw-Stellplätzen. Zum Baugrundstück zählen auch 2 städtische (Teil-) Grundstücke, die bisher als Parkplatz sowie als Straßenverkehrsfläche genutzt werden. Diese Flächen sollen an den Bauherren verkauft werden. Die Verhandlungen dazu sind beschlussreif vorbereitet.
Durch Aufzüge ist das Vorhaben vollständig barrierefrei.
Die Wohnanlage ist als Blockrandbebauung geplant und weist zur Südbahnhofstraße 5 Vollgeschosse (IV + Staffelgeschoss) zur Pestalozzistraße 4 Vollgeschosse (III + Staffelgeschoss) und zur Bardroffstraße 3 bis 5 Vollgeschosse (inklusive Staffelgeschoss) auf. Die Ecke Pestalozzistraße/Südbahnhofstraße soll mit einer baulichen Überhöhung (7 Vollgeschosse = VI + Staffelgeschoss) architektonisch betont werden. Alle Gebäude sind mit einem Flachdach versehen. Ein Überbauungsgrad von etwa 25 % durch die Hauptbaukörper liegt problemlos im Rahmen der Umgebungsbebauung. Allerdings sind in diesem Wert die Unterbauung des Geländes durch die Tiefgarage sowie die oberirdischen Nebenanlagen nicht enthalten, denn infolge der vorhandenen Bodenbelastung (Altlast) soll das Baugrundstück nahezu vollständig versiegelt werden, wobei die nicht überbauten Teile der Tiefgarage intensiv begrünt werden. Der Gesamtüberbauungsanteil mit Tiefgarage und Nebenanlagen beträgt 95 %. Es wird deshalb die Auflage in die Baugenehmigung aufgenommen, dass die nicht überbauten sowie die nicht für Nebenanlagen genutzten Teile der Tiefgaragendecke mit einer Erdüberdeckung von mindestens 65 cm zu versehen und gemäß Freiflächenplan zu begrünen und zu bepflanzen sind.
Der neu geplante Baukörper bleibt zur Pestalozzi- und zur Bardroffstraße im Rahmen der vorhandenen Höhen. Zur Südbahnhofstraße werden die typischen Bauhöhen mit dem „Riegel“ hinsichtlich seiner Wandhöhe überschritten. Die Oberkante des Penthouses entspricht in etwa der Firsthöhe des Nachbarhauses Bardroffstraße xx. Der 7-geschossige „Turm“ an der Ecke Südbahnhofstraße/Pestalozzistraße überschreitet, die vorhandenen Höhen der Umgebungsbebauung. Aufgrund seines Standortes gegenüber der öffentlichen Grünfläche und den damit verbundenen Abständen zur Bestandsbebauung ist diese Höhenüberschreitung allerdings städtebaulich vertretbar und löst keine bodenrechtlichen Spannungen aus. Der geplante Gebäudekomplex selbst zählt aufgrund seiner Gesamtlänge zur „geschlossenen Bauweise“ wahrt aber Abstand zu den unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücken. Aufgrund der geplanten Veränderungen der Grundstücksverhältnisse und der Verkehrsflächen an der Südbahnhofstraße ist eine durch ein geeignetes Fachbüro zu erstellende Straßenplanung noch vorzulegen. Vertragliche Regelungen zum Umbau und zur Kostenübernahme sind im Zusammenhang mit dem Verkauf der städtischen Grundstücksfläche zu treffen. Hinsichtlich der Pkw-Abstellplätze und Fahrradabstellplätze findet die neue Stellplatzsatzung Anwendung, welche ab dem 16.04.2016 anzuwenden ist.
Von den Bestimmungen der Garagen- und Stellplatzsatzung ist aber eine Abweichung derart erforderlich, dass eine Grundstückszufahrt von mehr als 3,50 m Breite hergestellt werden darf, weil die Stellplätze zwischen Straße und Gebäude senkrecht errichtet werden sollen.
Im vorliegenden Fall sind für 98 Wohneinheiten bis zu 100 m² Wohnfläche jeweils ein Stellplatz, somit 98 Stellplätze nachzuweisen. Für 6 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 100 und 150 m² sind jeweils 2 Stellplätze nachzuweisen, was 12 Pkw-Abstellplätze ergibt. Für den Laden mit einer Verkaufsfläche von 120 m² (120 : 40 m² = 3) 3 Stellplätze. Insgesamt sind bei diesem Vorhaben 113 Stellplätze nachzuweisen. Nachgewiesen werden jedoch 114. Von diesen 114 Stellplätzen werden 92 in der Tiefgarage und 22 oberirdisch nachgewiesen. Von diesen oberirdischen Pkw-Stellplätzen sind 2 behindertengerechte Stellplätze vorgesehen.
Für den Laden sind je 120 m² Verkaufsfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Der Laden hat eine Verkaufsfläche von 108 m². Dies ergibt einen Fahrradabstellplatz, mindestens sind jedoch 3 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Nachgewiesen werden für das Vorhaben 140 Fahrradabstellplätze (137 für die Wohnungen und 3 für den Laden). Von den nachzuweisenden 199 Fahrradabstellplätzen werden 16 in der Tiefgarage in der Nähe der Tiefgaragenzufahrt nachgewiesen. Die weiteren Stellplätze werden in der Nähe der Hauseingänge sowie im Innenhof nachgewiesen.
Die Berechnung der Fahrradabstellplätze ergibt, dass 199 Abstellplätze nachzuweisen sind. Im Rahmen der Erteilung der Baugenehmigung wird gefordert, dass die zusätzlichen 15 Fahrradabstellplätze im Bereich der Hauszugänge, zusätzlich 10 in der Tiefgarage und weitere 15 Fahrradabstellplätze seitlich der Feuerwehrzufahrt nachgewiesen werden. Dies ergibt folgenden Bedarf an Fahrradabstellplätzen:
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Wohnungen
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Anzahl
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Fahrradabstellplätze
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kleiner 50 m²
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16
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16
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kleiner 100 m²
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84
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168
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größer 100 m²
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4
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12
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Gesamt
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199
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Der Bedarf an Fahrradabstellplätzen von erforderlichen 199 Fahrradabstellungen wird um 15 Fahrradabstellplätzen unterschritten (erforderlich 199, nachgewiesen 184). Bei einer Wohnanlage mit 104 Wohnungen sollte auf den Nachweis der noch fehlenden 15 Fahrradabstellplätze verzichtet werden.
Die geplante Spielplatzfläche im Innenhof ist aufgrund der Anzahl der geplanten Wohnungen größenmäßig nur als Kleinkinderspielplatz ausreichend. Für den flächenmäßigen Fehlbedarf kann aus stadtplanerischer Sicht der benachbarte öffentliche Spielplatz/Bolzplatz westlich der Pestalozzistraße herangezogen werden. Mit dem Gartenamt ist eine zu leistende Ausgleichszahlung zwecks Aufwertung/Mehrausstattung dieses Spielplatzes zu vereinbaren.
In weiterer bauordnungsrechtlicher Hinsicht ist das Bauvorhaben unter der Voraussetzung, dass die Auflagen und Bedingungen der nach Art. 65 zu beteiligenden Fachbehörden und –stellen beachtet werden, genehmigungsfähig.
Unter den genannten Voraussetzungen wird dem Umwelt- und Verwaltungssenat die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung vorgeschlagen.
