Vorbemerkung zum Anlass und zum Sachstand
In der Sitzung am 11.04.2016 hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg beschlossen, den Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Brunnengasse, Main, Fl.Nr. xxx, Röntgenstraße, Am Dreispitz und Augasse (Nr. 13/8) im Bereich zwischen Ruhlandstraße, Brunnengasse, Verlängerung der nach Osten abzweigenden Stichstraße an der Brunnengasse, östlicher Grenze des ehemaligen Gärtnereigeländes und der Bebauung östlich der Stichstraße zur Ruhlandstraße (einschließlich) zu ändern. In gleicher Sitzung wurde für den Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung eine „Veränderungssperre“ nach § 14 ff. BauGB erlassen.
Die Änderung des seit 1976 rechtskräftigen Bebauungsplans 13/08 im Bereich zwischen Ruhlandstraße, Brunnengasse, Verlängerung der nach Osten abzweigenden Stichstraße an der Brunnengasse, östlicher Grenze des ehemaligen Gärtnereigeländes und der Bebauung östlich der Stichstraße zur Ruhlandstraße (einschließlich) ist insbesondere notwendig, um nach erfolgter Aufgabe der Produktionsflächen der Gärtnerei xxx die städtebauliche Ordnung und Entwicklung für eine zukünftige bauliche Nutzung zu gewährleisten - die Festsetzungen des bisher geltenden Bebauungsplans entsprechen zum Teil nicht mehr den aktuellen städtebaulichen Entwicklungszielen, zum Teil sind sie auch praktisch nicht mehr umsetzbar. Zu nennen ist hier z.B. die bisher in einem Teilbereich festgesetzte zwingend viergeschossige Zeilenbebauung sowie die im Bebauungsplan vorgesehene Gebietsdurchquerung mit einer öffentlichen Erschließungsstraße, die so nicht mehr umsetzbar ist und auch nicht mehr zwingend benötigt wird.
Durch den Erhalt eines denkmalgeschützten Hauses in der xxx wurde auch der Verlauf der von der Ruhlandstraße abzweigenden Stichstraße anders geführt, als ursprünglich im Bebauungsplan vorgesehen, die angrenzenden Grundstücke wurden dementsprechend angepasst und stimmen infolge der veränderten Standorte ebenfalls nicht mit den Vorgaben des Bebauungsplans überein.
Nach zweijährigen Bemühungen verschiedener Investoren, ein städtebaulich angemessenes, genehmigungsfähiges und realisierbares Bebauungskonzept für das ehemalige Gärtnereigelände zu entwickeln, musste letztlich konstatiert werden, dass aufgrund der zwangsläufig erheblichen Abweichungen vom bisher geltenden Bebauungsplan bei gleichzeitig fehlendem vollständigem nachbarlichen Einvernehmen nur durch ein Bebauungsplanänderungsverfahren Rechtsklarheit und Rechtssicherheit erlangt werden kann.
Planungsziele der Bebauungsplanänderung
Mit der Änderung des Bebauungsplans 13/08 wird das Gebiet zwischen Ruhlandstraße, Brunnengasse, Verlängerung der nach Osten abzweigenden Stichstraße der Brunnengasse, östlicher Grenze des ehemaligen Gärtnereigeländes und der Bebauung östlich der Stichstraße zur Ruhlandstraße städtebaulich neu geordnet. Der Änderungsbereich umfasst Teile des ehemaligen Gärtnereigeländes sowie die südlich und westlich anschließende Bebauung einschließlich Straßenverkehrsflächen der Brunnengasse und der Ruhlandstraße.
Zu Gunsten der Bestandsgrundstücke und -bebauung sind z.B. die veränderte Führung und Breite der von der Ruhlandstraße abzweigenden öffentlichen Stichstraße aufzunehmen sowie Baugrenzen so zu erweitern, dass sie den vorhandenen Gebäudebestand sichern und angemessenen Entwicklungsspielraum ermöglichen.
Basis des städtebaulichen Entwurfs für eine Neubebauung des ehemaligen Gärtnereigeländes ist das Bebauungskonzept des Grundstückseigentümers xxx. Dieses Bebauungskonzept wurde im Zusammenhang mit den Bemühungen zur Erlangung eines vollumfänglichen Einvernehmens mit den Anwohnern ausgearbeitet, mit der Bürgerschaft bereits ausführlich erörtert und soll aus stadtplanerischer Sicht grundsätzlich als eine städtebaulich sinnvolle, der Ortslage angemessene und auch realisierbare Konzeption weiterverfolgt werden. Ein außerhalb des Geltungsbereichs der Bebauungsplanänderung liegender Teilabschnitt des Bebauungskonzepts, bestehend aus drei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und insgesamt 15 Wohnungen, ist bereits mit Bescheid vom xxx genehmigt worden.
Die Abstimmung sonstiger fachlicher Aspekte, die Abwägung evtl. verbliebener widerstreitender Interessenslagen und letztlich die Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die zukünftige bauliche Entwicklung des Gebiets ist nun Aufgabe des Bebauungsplanänderungsverfahrens.
Wesentliche Inhalte des Bebauungsplanänderungsentwurfs
Die Bebauungsplanänderungsentwurf trifft zum Einen Regelungen zur Sicherung des baulichen Bestands bei gleichzeitiger Anpassung der Festsetzungen im Bebauungsplan an eine veränderte städtebauliche Situation, zum Anderen hat er die Neuordnung der Bebauungsmöglichkeiten auf dem südlichen Abschnitt der ehemaligen Gärtnerei xxx zum Inhalt.
Es sollen Teilbaugebiete als „Allgemeine Wohngebiete“ ausgewiesen werden, für die einheitlich eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 festgesetzt wird; erdüberdeckte und intensiv begrünte Tiefgaragen müssen nicht in die Grundflächenzahl eingerechnet werden.
Das Maß der baulichen Nutzung unterscheidet sich bei gleicher Dichte nur durch die Zahl der Vollgeschosse: Im Teilbaugebiet WA 1 sind zwei Vollgeschosse zulässig, im Teilbaugebiet WA 2 drei Vollgeschosse, wobei im Falle der Errichtung eines „Staffelgeschosses“ als drittes Vollgeschoss dieses in seiner möglichen Ausdehnung beschränkt wird. Flankiert werden die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung im WA 2 durch die Vorgabe maximaler Gebäudehöhen (Wandhöhen, Firsthöhen, Oberkanten).
Für beide Teilbaugebiete WA 1 und WA 2 wird eine Begrenzung der zulässigen Zahl der Wohnungen je Wohngebäude (maximal 5 Wo.) vorgegeben. Dächer dürfen jeweils eine Neigung bis höchstens 45° aufweisen, Gebäude sind in „offener Bauweise“ zu errichten, die Anwendung der Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung wird angeordnet.
Hinsichtlich der durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Flächen unterscheiden sich die Teilbaugebiete: Im WA 1 wurde der großzügige Baufensterzuschnitt des bisher geltenden Bebauungsplans grundsätzlich übernommen und punktuell vergrößert, z.B. um die Bestandsbebauung entlang der Ruhlandstraße in die überbaubaren Flächen zu integrieren - im Unterschied zum bisher geltenden Bebauungsplan werden z.B. die von der Straße zurückgesetzten Baugrenzen an der Ruhlandstraße zugunsten der Baugrundstücke und zwecks planungsrechtlicher Sicherung des baulichen Bestands an die Straßenbegrenzungslinie verlegt. Damit wird die Zielsetzung und Vorgabe des bisher geltenden Bebauungsplans zur Verbreiterung von Straßen durch Gebäudeabbruch (z.B. Abbruch des denkmalgeschützten Hauses Ruhlandstraße 40) korrigiert.
Im Teilbaugebiet WA 2 wird kein blocküberspannendes Baufenster festgesetzt, sondern es werden vier einzelne Bauflächen vorgegeben, wodurch eine zusammenhängende Blockbebauung ausgeschlossen wird.
Weiterhin werden im Bebauungsplan ergänzende Regelungen zu den Standorten von Stellplätzen, Carports, Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen sowie zur Pflanzung von Bäumen (Pflanzgebot für einen standortgerechten Laubbaum je 600qm Grundstücksfläche) getroffen.
In nachrichtlicher Übernahme werden im Bebauungsplan einzelne Baudenkmäler, ein Bodendenkmal sowie die (noch) so festgesetzte Grenze des Überschwemmungsgebiets (HQ 100, Polderfläche) des Mains gekennzeichnet. Zu Letztgenanntem wird darauf hingewiesen, dass nach aktuellen Berechnungen des Wasserwirtschaftsamtes im Zuge der Neufestsetzungen der Überschwemmungsgebiete des Mains und der Aschaff das Plangebiet nicht mehr im Überschwemmungsgebiet HQ 100 bzw. in einer Polderfläche liegt und somit auch eine Ausweisung von Bauland möglich ist. Weiteres ist ggf. im Bebauungsplanänderungsverfahren zu klären.
Beide Teilbaugebiete werden über die Straßenverkehrsflächen der Brunnengasse und der Ruhlandstraße erschlossen, wobei die innere Erschließung von WA 2 ausschließlich über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gesichert werden soll – die im bisher geltenden Bebauungsplan festgesetzte Straßenverkehrsfläche ist für diesen Gebietsteil verzichtbar und entfällt.
Im Auftrag des Stadtplanungsamtes wurde durch ein qualifiziertes Ingenieurbüro (T+T Verkehrsmanagement GmbH, Dreieich) eine gutachterliche Untersuchung der verkehrlichen Leistungsfähigkeit der von der Ruhlandstraße sowie von der Brunnengasse abzweigenden Stichstraßen vorgenommen. Das Gutachten hat zum Ergebnis, dass die vorhandenen Erschließungsstraßen eine mögliche Neubebauung des ehemaligen Gärtnereigeländes mit insgesamt 35 Wohnungen ohne den Verlust der verkehrlichen Leistungsfähigkeit aufnehmen können. Mit dem Bau der Wohnhäuser wird sich der Verkehr in den Spitzenstunden zwar erhöhen, er bleibt jedoch auf einem geringen Niveau. Die Engstelle in der Stichstraße der Ruhlandstraße führt zu keinen verkehrlichen Problemen sondern spiegelt den verkehrsberuhigten Charakter eines Wohnweges wider. Um den Verkehrsfluss zu gewährleisten und Rettungswege offen zu halten, wäre dieser Straßenraum bereits heute von parkenden Fahrzeugen freizuhalten.
Im Bebauungsplan sind folglich die bestehenden Straßen in ihren bisherigen Querschnitten festgesetzt. Verbreiterungen der Straßen, die zu Lasten der anliegenden Grundstücke gehen müssten, sind verkehrsplanerisch aufgrund der geringen Verkehrsbelastungen nicht notwendig.
Etwaige straßenverkehrsrechtliche Regelungen (z.B. Parkverbote, Anordnung eines verkehrsberuhigten Bereichs - Verkehrszeichen 325) gehören nicht zum Regelungsumfang eines Bebauungsplans - sie sind erforderlichenfalls in einem gesonderten Rechtsverfahren durch die Straßenverkehrsbehörde anzuordnen.
Verfahrensfortgang
Die gemäß Beschlussvorschlag anstehenden Verfahrensschritte sind die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanänderungsentwurfs gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs.2 BauGB.
Vorliegende Bebauungsplanänderung beschränkt sich auf sogenannte „Maßnahmen der Innenentwicklung“, daher kommt das „beschleunigte Verfahren“ gemäß § 13a BauGB zur Anwendung. Von der „frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs.1 und § 4 Abs.1 [BauGB] kann im beschleunigten Verfahren abgesehen werden“ (Rechtsgrundlage hierfür vgl. § 13a Abs.2 und § 13 Abs.2 Nr.1 BauGB).
Die Verwaltung wird daher beauftragt, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs.2 BauGB durchzuführen.
