I. Anlass:
Im Jahr 2015 wurde das sozialwissenschaftliche Beratungsunternehmen empirica von der Verwaltung beauftragt, eine Leerstandsanalyse im Bereich Wohnen für das gesamte Stadtgebiet durchzuführen.
Ergebnis dieser Untersuchung war eine Leerstandsquote von 3,2%. Der Wohnungsmarkt wurde damit als nur leicht angespannt bewertet. Dennoch wurden auch Angebotsengpässe im Niedrigpreissegment hervorgehoben.
Auch wenn diese Quote keinen signifikant hohen Wohnungsleerstand darstellt, sondern vielmehr für einen gut fluktuierenden Wohnungsmarkt notwendig ist, wurde in dem Gutachten daraufhin gewiesen, dass gut die Hälfte der Wohnungen bereits über ein Jahr leer steht und damit dem Wohnungsmarkt faktisch entzogen sind. Diese zu akquirieren, würde der Stadt in Anbetracht des derzeitigen Wohnungsmangels die Möglichkeit bieten, schnell und verhältnismäßig günstig Wohnraum zu schaffen (im Vergleich zu Neubau).
Die Verwaltung wurde daher in der Sitzung vom 17.11.2015 beauftragt, eine Informations- und Öffentlichkeitskampagne durchzuführen, um Hauseigentümer dazu zu motivieren, Wohnungen nicht so lange leer stehen zu lassen und wieder zu vermieten.
Dafür ist neben Öffentlichkeitsarbeit eine gute Beratung notwendig sowie ein Angebot, mit welchem die Eigentümer bei der Vermietung unterstützt werden können.
Bei dieser Kampagne sollte die Wohnungswirtschaft einbezogen werden.
II. Konzept „Zwischenanmietungsmodell“:
Seitdem wurde gemeinsam mit der Stadtbau und dem Verein Haus&Grund ein Konzept entwickelt, bei welchem die Stadtbau Wohnungseigentümern anbietet, leerstehende Wohnungen anzumieten und entsprechend unter zu vermieten. Die kaufmännische und technische Verwaltung der Wohnung übernimmt dabei die Stadtbau. Der Eigentümer erhält eine garantierte Miete und muss sich keine Sorgen mehr um Mietausfall, Mieterbetreuung u.ä. machen.
Bei dem Konzept geht es um Wohnungen, die in einem guten, vermietbaren Zustand sind. Die Stadtbau wird keine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in Eigenleistung durchführen. Der Eigentümer übernimmt jegliche Kosten der Instandhaltung und Kleinreparatur.
Für dieses Vermietungsmodell schafft die Stadtbau die erforderlichen Rahmenbedingungen.
Dieses Konzept wurde dem Aufsichtsrat der Stadtbau in den Sitzungen vom 13.06.16 sowie dem 22.09.2016 vorgestellt. Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben einstimmig befürwortet, das Projekt anzugehen.
Bei der Anmietung von Wohnungen nach diesem Konzept geht es nicht um Sozialwohnungen. Der Wohnraum soll allen Wohnungssuchenden, insbesondere Schwellenhaushalten, im Stadtgebiet zur Verfügung stehen.
III. Öffentlichkeitskampagne:
Auf Grundlage des Konzeptes „Zwischenanmietungsmodell“ wurde ein Konzept für eine Kampagne gegen Wohnungsleerstand von der Verwaltung beauftragt, um die Öffentlichkeit zu dem Thema Wohnungsleerstand zu sensibilisieren, Wohnungseigentümern das Angebot der Stadtbau vorzustellen und entsprechend zu beraten.
Dazu wurden in einem beschränkten Auswahlverfahren fünf regionale Marketingagenturen angeschrieben. Die Agenturen wurden aufgefordert, zu dem Angebot eine entsprechende erste Entwurfsidee für das Leitmotiv anzufertigen.
Von den fünf angeschriebenen Agenturen, hat nur die Agentur MorgenWelt Media GmbH ein Angebot abgegeben. Demzufolge wurde diese Agentur entsprechend dem Angebot, welches im Rahmen der Kostenschätzung lag, mit dem Kampagnenkonzept beauftragt.
Das Konzept der Kampagne liegt der Beschlussvorlage bei (Anlage 1).
In dem Konzept wird dargestellt, wer in einer Kampagne anzusprechen ist und wie diese Zielgruppe am besten erreicht werden kann. Dazu werden verschiedene Vorschläge zu möglichen Kampagnenbausteinen wie z.B. eine Pressekonferenz als Auftaktveranstaltung, Plakate, Flyer und eine Homepage gemacht. Über die Daten der Grundsteuerbescheinigung sollen alle Wohnraumeigentümer angeschrieben und für das Thema sensibilisiert werden. Die Kampagne soll Anfang 2017 starten.
Als weiterer Schritt soll das Büro das Leitmotiv überarbeiten und erstellen.
Auch die Vergabe einzelner Kampagnenbausteine, die im Konzept vorgeschlagen werden, ist zu beauftragen, um eine Kampagne Anfang nächsten Jahres mit den notwendigen Materialien starten zu können.
Die einjährige Kampagne wird mit den grundlegenden Bausteinen geschätzt 15.000€ brutto kosten. Diese werden in der Haushaltsstelle des Stadtplanungsamtes gedeckt. Auf weitere zusätzliche (optionale) Bausteine, die im Konzept vorgeschlagen werden, kann aus Sicht der Verwaltung zunächst verzichtet werden bzw. können ggf. auch von der Verwaltung eigenständig umgesetzt werden.
Die Verwaltung erhofft sich damit eine Aktivierung von zahlreichen leerstehenden Wohnungen.
Zeigt die Kampagne Erfolge kann über die Umsetzung weitere Kampagnenbausteine auch über das Jahr hinaus nachgedacht werden.
Die Kampagne wird von Haus&Grund unterstützend begleitet.
IV. Umfrageergebnis zum Thema Wohnungsleerstand in anderen vergleichbaren Städten
Um auf Grundlage der Wohnungsleerstandsanalyse von 2015 weitere mögliche Handlungsspielräume im Umgang mit Wohnungsleerständen auszuloten, wurde die Verwaltung vom Stadtrat ebenso in der Sitzung vom 17.11.2015 beauftragt, sich bei vergleichbaren Kommunen umzuhören, welche Maßnahmen zu diesem Thema bereits durchgeführt werden.
In Form eines Fragebogens wurden entsprechende Kommunen angeschrieben (Anlage 2). Angeschrieben wurden die bayerischen Städte Würzburg, Schweinfurt, Bamberg, Bayreuth, Erlagen, Regensburg, Landshut, Neu-Ulm, Kempten, Ingolstadt, Freising, Dachau und Rosenheim, sowie Hanau, Marburg, Fulda und Gießen in Hessen und Heilbronn, Ulm, und Konstanz in Baden-Württemberg.
Ergebnis der Umfrage:
Von den an 20 Städte verschickten Umfragen, wurden 14 Fragebögen beantwortet und zurückgeschickt. Die Auswertung der Aussagen anderer Kommunen zeigt, dass Wohnungsleerstand in den meisten Fällen kein großes Handlungsfeld darstellt. Teilweise wurden von Kommunen einzelne, kleinere Maßnahmen angeschoben, um die Thematik zu besetzen, wie z.B. allgemeine Bauherrenberatungen und Anschreiben von Eigentümern.
Eine allgemeine Bauherrenberatung erfolgt auch bei der Stadt Aschaffenburg bereits im Rahmen der Baugesuche im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz, der Stadterneuerung oder im Rahmen der Energieberatungen. Des Weiteren wurden und werden in regelmäßigen Abständen Informationsveranstaltungen zum Thema Bauen und Wohnen von der Verwaltung angeboten.
Ein Anschreiben von Eigentümern von Baulücken wurde in Aschaffenburg schon einmal durchgeführt. Diese ergab einen so geringen Rücklauf, dass die Verwaltung von weiteren ähnlichen Abfragen abgesehen hat.
Das Ermitteln und Kontaktieren von Eigentümern mit Wohnungsleerstand stellt sich in Aschaffenburg aus Datenschutzgründen als schwierig dar. In der Kampagne wird daher vorgeschlagen alle Grundstückseigentümer anzusprechen und auf die Problematik aufmerksam zu machen.
Aus Sicht der Verwaltung ergibt sich aus der Umfrage heraus kein weiterer Handlungsbedarf für Aschaffenburg, der über die vorgeschlagene Kampagne und bereits vorhandene Maßnahmen hinausgeht.
Anlagen:
Anlage 1: Kampagne gegen Wohnungsleerstand - Kampagnenstrategie und Marketing-Bausteine (MorgenWelt Media GmbH – Aschaffenburg)
Anlage 2: Fragebogen
