Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.01.2017 beantragte die Firma MIB Wohnbau GmbH den Neubau einer Wohnanlage mit 14 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Hartmannstraße/Butzbachweg in 63739 Aschaffenburg.
Geplant sind die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils 7 Wohnungen sowie eine Tiefgarage. Das Wohnhaus 1 erstreckt sich entlang der Hartmannstraße und verfügt im Kellergeschoss neben den für die 7 Wohnungen erforderlichen Kellerräumen über eine Tiefgarage mit 13 Stellplätzen. Im Erdgeschoss befinden sich 4, im Obergeschoss, welches als Staffelgeschoss ausgebildet ist 3 Wohnungen. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 60 und 93 m².
Das Wohnhaus 2 erstreckt sich entlang des Butzbachweges. Aufgrund des fallenden Geländeverlaufes können im Kellergeschoss auf der nordwestlichen Seite Schlafräume und jeweils eine Terrasse mit Zugang zu einer kleinen Gartenfläche für 4 Wohnungen geschaffen werden. Die Wohnräume (Kochen/Essen/Wohnen) dieser 4 Wohnungen befinden sich im Erdgeschoss und verfügen rückwärtig über jeweils einen Balkon. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 116 und 119 m². Die übrigen 3 Wohnungen befinden sich im als Staffelgeschoss ausgebildeten Obergeschoss. Die Wohnungsgrößen liegen hier zwischen 66 und 100 m².
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 10 für das Gebiet zwischen Hartmannstraße, Schepplerweg, Gentil- und Beckerstraße. Aufgrund seiner Festsetzungen handelt sich bei diesem Baulinienplan um einen qualifizierten Bebauungsplan i.S. des § 30 Abs. 1 BauGB.
Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 14 Wohnungen sind nach der Art der baulichen Nutzung im reinen Wohngebiet zulässig.
Die Gebäude erreichen insgesamt eine GFZ von 0,48. Die gem. Baulinienplan festgesetzte GFZ von 0,5 wird damit nicht überschritten. Die Festsetzung offene Bauweise ist ebenfalls eingehalten, ebenso halten sich die die geplanten Baukörper, einschließlich Tiefgarage innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen.
Das vorliegende Bauvorhaben hält die Vorgaben des Baulinienplans vollständig ein. Es sind keine Befreiungen oder Abweichungen erforderlich.
Die Bebauung dieser Teilfläche des ehemaligen Jugendherbergsgeländes wurde im Stadtrat, bzw. seinen Ausschüssen in den vergangenen Jahren bereits mehrfach behandelt. Für den südlichen Teil des Grundstückes Richtung Beckerstraße wurde eine Baugenehmigung an die Stadtbau GmbH für einen Geschosswohnungsbau mit 3 Vollgeschossen erteilt. Für den nördlichen Teil wurde immer betont, dass hier der o.g. Baulinienplan einzuhalten ist, und nur Gebäude mit maximal zwei Vollgeschossen möglich seien. Die hier vorliegende Planung wurde den Nachbarn der angrenzenden Grundstücke vom Bauherren, bzw. dessen Architekten am 03.01. und 04.01.2017 vorgestellt und am 09.01. und 11.01.2017 nochmals erörtert. Am 21.01.2017 wurde ein abschließendes Gespräch mit den Nachbarn geführt. Die Nachbarn führten hierzu aus, dass Ihnen eine Bebauung mit 6 Doppelhaushälften zwar besser gefallen hätte, sie jedoch mit der Planung einverstanden seien, soweit diese von der Stadt Aschaffenburg in dieser Form genehmigt würde. In Abstimmung mit den Nachbarn wurden die ursprünglich an der nordöstlichen Grenze geplanten Mülltonnenabstellplätze mehr in Richtung Gebäudemitte verlagert. An den Balkonen der Staffelgeschosswohnungen zur Nordost-Seite wurde ein Sichtschutz eingeplant. Den Nachbarn wurde auch erläutert, dass sich durch die vorliegende Planung ein großer Grünbereich zwischen den beiden Grundstücken ergibt und sämtliche Stellplätze in die Tiefgarage verlagert wurden. Lediglich im Vorgartenbereich werden in der Hartmannstraße 2 und im Butzbachweg 3 behindertengerechte Stellplätze angelegt. Die Tiefgaragenzufahrt wurde an der, den nördlichen Nachbarn abgewandten, südlichen Grundstücksgrenze platziert. Zufahrten, Garagen oder Carports, welche mit einer Bebauung mit Doppelhaushälften auf diesem Grundstück verbunden wären, sind bei dieser Planung nicht zu errichten. Der notwendige Kinderspielplatz wurde ebenfalls an der südlichen Grundstücksgrenze platziert. An der nördlichen Grundstücksgrenze wird außerdem ein Grünstreifen, bestehend aus Büschen und Bäumen, zur Eingrünung und Sichtschutz errichtet. Insgesamt ist festzustellen, dass die geplante Bebauung die Beeinträchtigungen der Nachbarn durch die Organisation des Zu- und Abfahrtverkehrs der Stellplätze in die Tiefgarage und durch die geplante starke Eingrünung entlang der nördlichen Grundstücksgrenze und die großzügige Grünzone in der Mitte des Grundstückes vermindert wird.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 qm je 1 Stellplatz für größere Wohnungen je 2 Stellplätze erforderlich.
Die im Wohnhaus 1 geplanten 7 Wohnungen verfügen jeweils über Wohnflächen unter 100 m². Demnach sind hier 7 Stellplätze erforderlich.
Von den im Wohnhaus 2 geplanten 7 Wohnungen verfügen 4 über Wohnflächen von jeweils ca. 120 m² und 3 über Wohnflächen unter 100 m². Demnach sind hier 11 Stellplätze erforderlich.
Von den insgesamt 18 notwendigen PKW-Stellplätzen werden 13 in der Tiefgarage und 6 behindertengerechte in den vor den Häusern liegenden Grünstreifen nachgewiesen.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. In der Tiefgarage werden 13, auf einem Fahrradabstellplatz an der nördlichen Grundstücksgrenze werden ebenfalls 13 und jeweils 4 weitere Fahrradabstellplätze vor den Eingängen der beiden Wohngebäude nachgewiesen. Für das Wohnhaus 1 sind 11 Fahrradabstellplätze (ca. 548 m² Wohnfläche) für das 2. Wohnhaus 15 Fahrradabstellplätze (ca. 723 m² Wohnfläche) erforderlich. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen Fahrradabstellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Im Bereich zwischen den beiden Gebäuden an der südlichen Grundstücksgrenze ist ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von 75 m² ausgewiesen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von je 3.000 € zu hinterlegen.
Gem. Freiflächenplan ist das Grundstück einzugrünen und mit insgesamt 9 Laubbäumen zu bepflanzen. Die Standorte der Bäume sind im Freiflächenplan festgesetzt, welcher Bestandteil der Baugenehmigung ist. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleitung in Höhe von
1.000 € je Baum zu hinterlegen. Zur Sicherung der Eingrünung wird eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000 € gefordert.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
