Vorbemerkung zum Verfahrensstand
Das Verfahren zur Aufstellung des einfachen Bebauungsplans „Nördlich Seebornstraße“ zwischen Seebornstraße, Bergstraße, Matthäusstraße, Sonnenstraße und Leidersbacher Gässchen (Nr. 5/32) steht nun vor der „öffentlichen Auslegung“ gem. § 3 Abs.2 BauGB.
Nachdem der Stadtrat am 16.11.2015 den Aufstellungsbeschluss und den Beschluss zur Durchführung der „frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung“ gefasst hatte, wurde diese durch Bürgeranhörung am 07.03.2016 und durch öffentlichen Aushang des vom Stadtrat gebilligten Vorentwurfs des einfachen Bebauungsplans im Zeitraum vom 29.02. bis 21.03.2016 absolviert.
Im Ergebnis der Bürgeranhörung und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurde deutlich, dass die Interessenslagen in der Bürgerschaft auseinander gehen und sich teils auch entgegen stehen: Einige Bürgerinnen und Bürger sahen sich durch einen Bebauungsplan hinsichtlich des selbstbestimmten Umgangs mit ihrem Grundstück und dessen Entwicklung bzw. Bebaubarkeit unnötig und ungerechtfertigt beschränkt – anderen Bürgerinnen und Bürgern waren die angedachten Regelungen noch zu weit gefasst und zu großzügig hinsichtlich baulicher Entwicklungsmöglichkeiten.
In seiner Sitzung am 03.04.2017 nahm der Stadtrat bereits den Bericht der Verwaltung über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zur Kenntnis, beschloss daraufhin die Fortführung des Aufstellungsverfahrens für den einfachen Bebauungsplan und beauftragte die Verwaltung, auf Basis des Vorentwurfs des einfachen Bebauungsplans die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs.1 BauGB vorzunehmen. Dieser Beteiligungsschritt der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde im Zeitraum vom 12.05. bis 23.06.2017 getätigt.
Unter Würdigung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und der frühzeitigen Behördenbeteiligung wurde nun der Vorentwurf des einfachen Bebauungsplans überarbeitet und liegt jetzt in der aktualisierten Fassung vom 04.09.2017 vor. Sofern der Stadtrat diesen Planentwurf billigt und die Verwaltung entsprechend beauftragt, soll als nächstes die „öffentliche Auslegung“ gem. § 3 Abs.2 BauGB durchgeführt werden.
zu 1: Bericht über die frühzeitige Beteiligung der Behörden und die Abstimmung mit der Nachbargemeinde
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden sowie die Abstimmung mit der Nachbargemeinde (hier: Gemeinde Haibach) wurde im Zeitraum vom 12.05. bis zum 23.06.2017 durchgeführt (vgl. Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden in der Anlage dieser Beschlussvorlage).
Sie hat zum Ergebnis, dass die Bebauungsplanung in ihren Grundzügen unverändert beibehalten werden kann und lediglich punktuell zu korrigieren oder zu ergänzen ist.
Zu 2: Billigung des Entwurfs des einfachen Bebauungsplans vom 04.09.2017
Der Entwurf des einfachen Bebauungsplans Nr. 05/32 „Nördlich Seebornstraße“ vom 04.09.2017 folgt nach wie vor den Planungszielen des Aufstellungsbeschlusses:
- Erhalt der Grundstruktur des vorhandenen Gebietes mit seiner offenen Bauweise und (weitgehend) freigehaltenen, gärtnerisch genutzten und begrünten Innenzonen
- Festsetzung von Baufenstern unter Berücksichtigung der im Bestand vorherrschenden Baufluchten und Bautiefen
- Eröffnung moderater Entwicklungsspielräume unter Beachtung der am Bestand orientierten Obergrenzen der Gebäudegrundflächen, Gebäudehöhen und Vollgeschosse
- Anwendung der Abstandsflächenvorschriften der BayBO
- Erhalt großer, standortgerechter Laubbäume auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen (außerhalb der Baufenster)
Durch Ausweisung von eng am Bestand orientierten Baufenstern, festgesetzt durch Baugrenzen, werden Bautiefen zwischen 20m und 30m, auf der Gemeinbedarfsfläche eine Bautiefe bis 60m (Abstand der hinteren Baugrenze zur Erschließungsstraße) eröffnet. Innerhalb dieser Bautiefen können Hauptgebäude platziert werden. Es werden innenliegende Freiflächen von den Baufenstern ausgenommen und als „nicht überbaubare Flächen“ festgesetzt. In diesen dürfen keine Hauptgebäude errichtet werden, allenfalls Nebenanlagen. Innerhalb dieser nicht überbaubaren Flächen sind große, standortgerechte Laubbäume mit einem Stammdurchmesser von mind. 30cm dauerhaft zu erhalten oder bei Abgängigkeit (z.B. aus Gründen der Verkehrssicherheit) zu ersetzen.
Hauptgebäude, die nördlich der Sonnenstraße, im Abschnitt zwischen Tulpenstraße und dem Fußweg zwischen Matthäus- und Sonnenstraße, errichtet (oder erweitert) werden, dürfen eine Gebäudegrundfläche von höchstens 250qm erreichen. Im übrigen Plangebiet darf diese maximale Gebäudegrundfläche 200qm betragen (diese Maßzahlen entsprechen unverändert den maximalen Gebäudegrundflächen aus dem Vorentwurf des einfachen Bebauungsplans).
Praktisch im gesamten Plangebiet sind II Vollgeschosse zulässig, zusätzlich können hier das Dachgeschoss (evtl. auch als Vollgeschoss und ausnahmsweise bei Einzelhäusern auch als „Staffelgeschoss“) und ggf. ein Untergeschoss an der Hangseite ausgebaut werden, wobei die maximal zulässigen Wandhöhen bis zur Traufe bergseitig höchstens 7,50m über Geländeniveau und talseitig höchstens 9m über Geländeniveau betragen dürfen. In Anlehnung an den vorhandenen Bestand sind entlang der Bergstraße im Abschnitt zwischen Sonnen- und Seebornstraße Wandhöhen bis zur Traufe von höchstens 8,00m möglich.
Eine aufgelockerte Bebauung wird durch Festsetzung einer „offenen Bauweise“ gesichert. Fast im gesamten Plangebiet ist im Rahmen der offenen Bauweise die Errichtung von (freistehenden) Einzelhäusern oder von (einseitig grenzständigen) Doppelhäusern zulässig. Im Gebietsteil zwischen der Sonnen- und Seebornstraße sind alle Gebäudetypen der offenen Bauweise möglich, also auch Hausgruppen bis zu einer Gesamtlänge von höchstens 50m.
Dachformen sollen nicht festgelegt werden – zulässig sind Dächer mit Neigungen bis maximal 45°.
Die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung sind anzuwenden. Das unterstützt den Erhalt einer aufgelockerten Bebauungsstruktur und sichert die natürliche Belichtung und Belüftung.
Schließlich werden die vorhandenen Erschließungsstraßen sowie der Fußweg zwischen Sonnen- und Seebornstraße als Verkehrsflächen festgesetzt.
Mit Überarbeitung des Vorentwurfs des einfachen Bebauungsplans wurden in der aktualisierten Entwurfsfassung vom 04.09.2017 neben redaktionellen Korrekturen ohne inhaltliche Bedeutung folgende Änderungen vorgenommen:
- Südlich der Sonnenstraße wurden die Baufenster auf eine einheitliche Tiefe von 22m gebracht (vorher in Teilen nur 20m).
- Am Leidersbacher Gässchen und südlich der Gemeinbedarfsfläche der Matthäuskirche wurden die Baugrenzen begradigt und die betreffenden Baufenster geringfügig vergrößert.
- Zwischen Sonnenstraße und Seebornstraße wurde ein vorhandener Kanal in seiner Trasse durch eine Fläche zur Begründung von Leitungsrechten planungsrechtlich in Zeichnung und Text gesichert.
- Für die Errichtung von Staffelgeschossen an Stelle von typischen (ausgebauten) Dachgeschossen wurde eine ausnahmsweise Zulässigkeit in den Planentwurf aufgenommen. Die textliche Festsetzung hat folgenden Wortlaut:
„Ausnahmsweise sind in den Baugebieten Staffelgeschosse (Geschosse, die ganz oder teilweise hinter die Außenwände des darunter liegenden Geschosses zurückspringen) als drittes Vollgeschoss zulässig, wenn sie auf Einzelhäusern in offener Bauweise errichtet werden und maximal 65% der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses überdecken und eine Höhe von höchstens 4m (gemessen von Oberkante Rohdecke des darunter liegenden Geschosses bis Oberkante Dachhaut bzw. Attika) aufweisen.“
- Die maßgebende Größe der Laubbäume für das außerhalb der überbaubaren Flächen festgesetzte Baumerhaltungsgebot wurde nun mit einem Stammdurchmesser von mindestens 30cm bestimmt (vorher: 30 cm Stammumfang). Damit wird den im Rahmen, der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragenen Bedenken Rechnung getragen und das Erhaltungsgebot gilt verpflichtend nur für entsprechend stattliche Laubbäume.
- In den Textteil des Bebauungsplanentwurfs wurden Hinweise zum Umgang mit Munitionsfunden und zum Umgang mit Funden von Bodenaltertümern aufgenommen.
Zu 3: Nächster Verfahrensschritt: Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB
Der nun anstehende Verfahrensschritt ist die „öffentliche Auslegung“ gem. § 3 Abs. 2 BauGB.
Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Sie soll durch Aushang des Entwurfs des einfachen Bebauungsplans vom 04.09.2017 incl. Begründung für die Dauer (mindestens) eines Monats erfolgen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden über die öffentliche Auslegung in Kenntnis gesetzt und nochmals an der Planung beteiligt.
