Bereits im Jahr 2009 wurde in Aschaffenburg begonnen ein Baulückenkataster für das gesamte Stadtgebiet zu erstellen, um für die Grundlagenermittlung zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans 2030 die vorhandenen Bauflächenpotenziale im Innenbereich zu erfassen. Auf dieser Grundlage wurde ermittelt, in wieweit die Ausweisung von neuen Bauflächen im noch nicht erschlossenen Außenbereich erforderlich ist. Dieses Baulückenkataster wurde 2011 fertiggestellt und seitdem kontinuierlich (ca. alle 2 Jahre) fortgeschrieben. Darüber wurde zuletzt im April 2015 im Planungs- und Verkehrssenat berichtet.
Durch die ständige Fortschreibung des Baulückenkatasters, d.h. dem Abgleich von Baulücken von damals zu heute ist somit ein Monitoring möglich, um festzustellen, inwieweit die Baulücken bebaut werden und das zur Verfügung stehende Baulandpotenzial genutzt wird.
Im Folgenden wird ein Bericht über die regelmäßige Fortschreibung des Baulückenkatasters gegeben und dargestellt, wie sich die Bautätigkeit im Innenbereich der Stadt Aschaffenburg seit 2011 entwickelt hat und wie viele Baulücken gefüllt wurden.
2. Aufgabenstellung
Im Baulückenkataster werden die bestehenden Baulücken in einem Plan erfasst und nach den Nutzungskategorien Wohnen, Gewerbe, Mischnutzung, Gemeinbedarf und Sondernutzung unterteilt. Eine Baulücke ist ein unbebautes und ungenutztes Grundstück das erschlossen ist und nach Bauplanungsrecht sofort bebaut werden kann. Das Grundstück wird in seiner Gesamtfläche als Baulücke in das Kataster aufgenommen.
Die erste Erhebung der Baulücken erfolgte durch Ortsbegehungen. In der Fortschreibung wurden Grundstücke, die in der Zwischenzeit bebaut wurden, wieder aus dem Kataster herausgenommen. Ob ein Grundstück bebaut wurde, wird in den Fortschreibungen anhand der Baufertigstellungsanzeige erfasst, die jeder Bauherr der Bauaufsichtsbehörde mitzuteilen hat.
Da der Eingang der Anzeige bei der Stadt zeitlich nicht unbedingt deckungsgleich mit der Fertigstellung des Gebäudes ist, sich manchmal sogar um ein Jahr verschiebt, kann es in der Fortschreibung des Baulückenkatasters zu leichten Verzögerungen kommen. Das Baulückenkataster stellt damit eine reine statistische Erhebung zu einem bestimmten Zeitpunkt dar. Die Daten der vorliegenden Fortschreibung wurden (wie bei den vorangegangenen Erhebungen) zum Stichtag 31.12.2016 erhoben.
Wurden in der vergangenen Zeit neue Baugebiete ausgewiesen, erschlossen und bebaut, sind die dort entstandenen neuen Baulücken ebenso in das Kataster aufgenommen worden. Dies war beispielsweise bei den Baugebieten Herrenwaldstraße im Strietwald oder Gäßpfad in Schweinheim der Fall. Seit der letzten Erhebung von 2014 sind keine neuen Bauflächen und damit keine neuen Baulücken im großen Maß dazugekommen, es sei denn durch vereinzelte Gebäudeabbrüche.
3. Ergebnisbericht
Die Ersterfassung des Baulückenkatasters war im Februar 2011. Die erste Fortschreibung fand im Dezember 2012, die zweite Fortschreibung zum Stichtag 31.12.2014 statt. Die aktuelle Fortschreibung erfolgte zum Stichtag 31.12.2016.
Zum Stichtag am 31.12.2016 gab es insgesamt 841 Baulücken im Stadtgebiet. Von 2011 bis 2016 wurden daher 279 Baulücken bebaut (Ersterhebung 2011: insgesamt 1.120 BLK). Im Vergleich zur letzten Fortschreibung im Jahr 2014 sind es 38 Baulücken weniger (2014: insgesamt 879 Baulücken).
Im Bereich Wohnungsbau sank die Anzahl an Baulücken im gesamten Gebiet gegenüber 2014 um weitere 28 auf 621 Baulücken. Dies sind 1,16ha weniger als 2014. Die größten Abnahmen betrafen die Stadtteile Obernau (-8 Baulücken), Schweinheim (-7 Baulücken) und Strietwald (-8). Obernau und Schweinheim setzen damit den Trend der letzten Jahre fort. In den Jahren 2013 und 2014 fanden im Wohnbereich die meisten Bautätigkeiten in den Siedlungsgebieten Obernau, Schweinheim und Damm statt.
Insgesamt ist jedoch ein Rückgang der Bautätigkeit in Baulücken seit 2014 erkennbar.
Allein in Obernau konnten bei der letzten Erhebung von 2014 eine Anzahl von 24 Grundstücken mit einer Gesamtfläche von rund 1,2ha aus dem Baulückenkataster herausgenommen werden. In Schweinheim waren es bei der letzten Erhebung 22 Baulücken weniger. Von 2014 bis 2016 waren es hier nur knapp ein Drittel.
Die durchschnittliche Größe einer Wohnbaulücke (Baugrundstück) beträgt ca. 500m² und befindet sich überwiegend in Einfamilienhausgebieten der umliegenden Stadtteile. Neben Österreicher und Obernauer Kolonie sind in der Innenstadt (16 BLK) und Leider (17 BLK) am wenigsten Baulücken im Bereich Wohnen vorzufinden.
In den Gewerbegebieten wurde seit 2014 lediglich eine Baulücke (ca. 3.000m²) im Stadtteil Nilkheim bebaut. (Die Neubebauung von Linde in Nilkheim West wurde bereits 2014 vermerkt).
Bei der letzten Erhebung von 2014 wurden insgesamt 3ha gewerbliche Grundstücke bebaut (Baulücken 2012:24ha; 2014:21,4ha). Auch hier ist also ein deutlicher Rückgang an Bautätigkeit in Baulücken zu erkennen.
Grafik 1: Vergleich Flächen an Baulücken 2011-2016
Grafik 2: Vergleich Baulücken (BLK) Wohnen 2012-2016 auf Stadtteilebene
4. Bewertung
In der Wohnbauflächenprognose von 2011 zum Flächennutzungsplan 2030 sind Mobilisierungsgrade für die Baulückenentwicklung angenommen worden, d.h. es wurde eine aus Erfahrungswerten anderer Städte beruhende Annahme getroffen, wie viele Baulücken pro Jahr durchschnittlich bebaut werden. Für die Wohnbebauung wurden rund 3,5 % pro Jahr angenommen. Bei einem Baulandpotenzial für Wohnnutzung von damals 45ha (2011) wären das rund 1,6 ha pro Jahr, die durch Bebauung der Grundstücke bei der Fläche der Baulücken wegfallen würden.
Mit 1,16ha für die Jahre 2015 und 2016 liegt Aschaffenburg im Bereich Wohnnutzung zurzeit deutlich unter dem Durchschnitt.
In den Jahren 2013 und 2014 wurden mit insgesamt 4ha im Wohnbereich (ca. 2ha pro Jahr) dagegen im Schnitt mehr Fläche mobilisiert als prognostiziert wurde. Hier mit eingerechnet ist ebenso der Zuwachs an Bauflächen durch Baulandausweisungen.
Betrachtet man den Gesamtzeitraum von 2011 bis 2016 wurden rund 12ha mobilisiert. Das entspricht ca. 4,4% pro Jahr, was wieder der Prognose nahekommt. Demzufolge sollte die Mobilisierung von Baulücken in einem längeren Zeitraum betrachtet werden als 2 Jahre. Allerdings zeigt dies auch, wie langwierig die Aktivierung von Baulücken sein kann.
Nichts destotrotz stellt der Vergleich zu den letzten Fortschreibungen heraus, dass in den letzten zwei Jahren- trotz starker Immobilienwirtschaft - insgesamt weniger Baulücken insbesondere im Bereich Wohnen bebaut wurden (Differenz von 2012 – 2014: 70 BLK; Differenz von 2014 – 2016: 33BLK).
Diese Zahlen zeigen, dass es weiterhin schwierig ist Baulücken der Allgemeinheit zur Verfügung zu stellen. Viele Grundstücke bleiben seit Jahren unbebaut und binden damit wertvolles Bauland. Neu erschlossene Baugebiete benötigen Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte, bis sie vollends ausgeschöpft sind.
