Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 14.11.2017 reichte die Bauherrin Kalkan Immobilien GmbH eine Bauvoranfrage für die Errichtung eines Büro-, Verwaltungs- und Sozialeinrichtungsgebäudes mit PKW-Stellplätzen auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Schweinheimer Str. xxx in 63739 Aschaffenburg mit den im Beschlusstext genannten Fragestellungen ein.
Die Bauvoranfrage bezieht sich auf ein Gebäude mit Räumen für Büros und Einrichtungen für Verwaltung und Soziales. Eine genauere Betriebsbeschreibung liegt der Bauvoranfrage nicht zugrunde. Die Fragestellungen beziehen sich im Wesentlichen auf die zulässige Gebäudehöhe, die Abstandsflächen und den Stellplatznachweis.
Das Bauvorhaben liegt geringfügig im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 18 (= einfacher Bebauungsplan) „für einen Teil der Hefner-Alteneck-Straße“. Im Übrigen zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ nach § 34 BauGB. Der Ortsteil im Abschnitt zwischen Schweinheimer Straße, Spessartstraße, Lindestraße und Hefner-Alteneck-Straße weist den Charakter eines gewerblich geprägten Gebiets auf, das aufgrund umliegender Wohngebiete allerdings gewissen Einschränkungen bezüglich gewerblicher Emissionen unterworfen ist.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben beurteilt sich also zum Einen nach den Vorgaben des übergeleiteten Baulinienplans im Sinne des § 30 Abs.3 BauGB und in vorliegendem Fall hauptsächlich nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB: Demnach „ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“
Der hier maßgebende bauliche Rahmen des zu betrachtenden, im Zusammenhang bebauten Ortsteils lässt sich, wie nachfolgend dargestellt, beschreiben, und zwar unabhängig von Grundstücksgrößen und relativen Maßzahlen wie GFZ und GRZ, die kein Beurteilungskriterium für das „Einfügungsgebot“ sind:
- Die Gebäudegrundflächen erreichen ein Maß bis max. 15.000 m² (Bezugsfall: Werkhalle TRW, Hefner-Alteneck-Straße xxx).
- Die bauliche Höhenentwicklung ist abzuleiten aus dem zum Abbruch vorgesehenen Bestandsgebäude an der Schweinheimer Straße mit III Vollgeschossen plus Dach und Sockel sowie durch die südlich gelegene Bebauung Schweinheimer Straße xxx, die bis V Vollgeschosse aufweist. Schräg gegenüber (Spessartstraße xxx, Schweinheimer Straße xxx) stehen zwei Gebäude mit III Vollgeschossen plus Dach.
- Auf dem Areal der Linde-Gießerei sind die straßenbegleitenden Baukörper an der Schweinheimer Straße unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie (= Gehweghinterkante) platziert.
- Die Bauweise ist auf dem gewerblich genutzten Areal von Linde und TRW sehr unterschiedlich. Vorwiegend handelt es sich um eine „abweichende Bauweise“ mit Baukörpern, die unter Wahrung von (seitlichen) Abständen „Überlängen“ von mehr als 50 m aufweisen.
Überbaubare Grundstücksflächen / Festsetzung Baulinienplan Nr. 18:
Die im Baulinienplan festgesetzte Baulinie an der Straßenbegrenzungslinie der Schweinheimer Straße wird eingehalten. Diesbezüglich stimmt das Bauvorhaben mit den Festsetzungen des Baulinienplans Nr. 18 im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB überein.
Zur Spessartstraße soll der Baukörper einen Abstand von mind. 5 m einhalten, damit auch hier straßenbegleitend eine Baumpflanzung ermöglicht wird.
Gesunde Arbeitsverhältnisse / Immissionsschutz:
In der Bauvoranfrage wird nicht die Frage nach der Zulässigkeit der geplanten Nutzung aufgeworfen. Büro- und Verwaltungsgebäude wären in einem überwiegend gewerblich geprägten Gebiet zulässig. Anlagen für soziale Zwecke können ausnahmsweise zugelassen werden. Anhand der Unterlagen ist nicht ersichtlich, welche Art von „Sozialeinrichtung“ hier angestrebt wird.
Aufgrund der erheblichen gewerblichen Immissionen (z.B. Geruch) sind im Baugenehmigungsverfahren unter Beteiligung der Unteren Immissionsschutzbehörde die Anforderungen an „gesunde Arbeitsverhältnisse“ zu prüfen und nachzuweisen. Gemäß § 34 BauGB ist die Wahrung gesunder Arbeitsverhältnisse zwingend für eine planungsrechtliche Zulässigkeit.
In einem gesonderten städtebaulichen Vertrag werden detaillierte Regelungen zur immissionsschutzrechtlichen Verträglichkeit des Bauvorhabens getroffen und eine Obergrenze für die Verkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben vereinbart.
Begrünung / Baumbestand:
Auf dem Baugrundstück befindet sich aktuell hauptsächlich entlang der Spessartstraße ein erheblicher Baumbestand, der bei Realisierung der Planung zum großen Teil entfallen wird. Stadtplanerisch wird gefordert, dass eine GRZ von 0,8 nicht überschritten wird (= 20 % Grünfläche), und dass ein straßenbegleitender Grünstreifen (mind. 3 m breit) mit Baumreihe entlang der Spessartstraße erhalten bzw. entwickelt wird. Der Baumberater des Garten- und Friedhofsamtes ist frühzeitig einzubeziehen.
Hinsichtlich der KFZ-Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind die Regelungen der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung zu beachten. Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze richtet sich nach der neu errichteten Nutzfläche. Hierbei sind auch die Anforderungen hinsichtlich der Anordnung und der Begrünung der Stellplätze zu berücksichtigen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
