Zu 1. + 2.: Teilaufhebung des Bebauungsplans und Billigung des Bebauungsplan-Vorentwurfs
Anlass und Zweck des Aufhebungsverfahrens:
- In seiner gegenwärtigen Form bildet der Bebauungsplan mit seiner Festsetzung im südwestlichen Teil des Plangebiets entlang der Mühlstraße und der Strietwaldstraße von Gewerbegebieten (alle ausgewiesenen „Baugebiete“ sowie das „Bestandsgebiet“ des ehem. Ultra-Geländes) die aktuellen Entwicklungsziele für dieses Areal nicht mehr ab. Insbesondere wird das festgesetzte Regenrückhaltebecken nicht mehr benötigt. Dies wird auch vom Tiefbauamt und von der Unteren Wasserbehörde bestätigt, die im Zuge einer aktuellen Bauvoranfrage an diesem Standort (vgl. Abschnitt „Inhalte der Bauvoranfrage für den Neubau eines Lebensmittelmarktes und eines Mehrfamilienhauses mit Parkdeck“) beteiligt wurden und nach Überprüfung der eingereichten Unterlagen zur Bauvoranfrage festgestellt haben, dass die Grundstücke außerhalb der Neufestsetzung des Überschwemmungsgebiets der Aschaff liegen.
Die nachrichtliche Übernahme der Überschwemmungsgebietsgrenze der Aschaff ist veraltet und weicht von den Ergebnissen der Neuüberrechnung ab. Sie trifft so nicht mehr zu und bedürfte zur Vermeidung von Rechtsunklarheiten der Korrektur bzw. Aktualisierung im Bebauungsplan.
An Stelle der festgesetzten Gewerbegebiete ist auch eine wohnbauliche Entwicklung unter gleichzeitiger Zielsetzung des Erhalts der Lebensmittelnahversorgung für die angrenzenden Wohngebiete in Damm und Strietwald gebietsverträglich, sinnvoll und gewünscht - letzteres lässt der geltende Bebauungsplan mit seiner Gewerbegebiets-festsetzung aber planungsrechtlich nicht zu!
Die Beibehaltung einer Gewerbegebietsfestsetzung ist planungsrechtlich verzichtbar: In den vorhandenen Gebäuden (z.B. des ehem. Ultra-Geländes) befinden sich heute keine Betriebe mehr, die nicht auch im Mischgebiet zulässig wären. So befinden sich in den Bestandsgebäuden aktuell Betriebsarten des Handwerks, gewerbliche Dienstleister, Dienstleister im Bildungswesen, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Handel, Lager, Wohnen und Einzelhandel bzw. folgende Betriebe:
Mühlstraße 94a + 96 (gewerbliche Dienstleister, Handwerker):
- Fa. Crefo Factoring Südost GmbH & Co.KG = Finanzinstitut
- Fa. „Therapie-Kreisel“ = Kompetenzzentrum für Physiotherapie GmbH
- Fa. LGA = Bautechnische Prüfung
- Fa. Öner Dienstleistungen = Personalservice, Dienstleistungen von A-Z, Maschinen-reinigung, Gebäudereinigung, Winterdienst
- Fa. Eilbacher Hausverwaltung GmbH & Co.KG
- Fa. Wegro Wärmedienst GmbH = Heizkosten- u. Betriebskostenabrechnung, Messgeräte, Energieberatung
Mühlstraße 98+98a (Dienstleister im Bildungswesen im ehem. Verwaltungsgebäude der Fa. Ultra-Präzisionswerk GmbH):
- - Bildungsträger USS GmbH (USS = Unterrichtsstudio Sinsheim) + IBB Institut für Berufliche Bildung AG
Mühlstraße 98-100 (nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Handwerker, gewerbliche Dienstleister, Handel, Lager, Wohnen):
Industriepark Mühlstraße 98-100
- Fa. Heilos GmbH = Drucklufttechnik
- Fa. LaserTechs = Lasermodule für industrielle Anwendungen (Punkt-, Linien-, Kreuzlaser)
- Fa. AFS-Elektroservice Alexander Scheidter = Schaltanlagenbau
- Fa. Raumdesign = individuelle Wandgestaltung
- Fa. Hyd-tec = Hydraulikcenter
- Fa. Fertiggrün = Fertig- und Rollrasen
- Fa. Göbel = Fachbetrieb für Abdichtungen
- Fa. Ruppelt = Malerbetrieb
- Fa. ViSiune Ltd. = Immobilien- und Grundstücksverwaltung
- Wohnhaus (Mühlstraße 100)
Mühlstraße 102 (Einzelhandel):
- Penny-Supermarkt = Lebensmitteldiscounter
- Der geltende Bebauungsplan hatte bereits aus Gründen des Immissionsschutzes eine Beschränkung der zulässigen Gewerbebetriebe auf mischgebietstypische Betriebsformen durch die Festlegung zulässiger Dauerschallpegel von tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) vorgegeben. Diese Werte entsprechen den schalltechnischen Immissionsrichtwerten der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm - und den Orientierungswerten der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Mischgebiete.
Die im Bebauungsplan verankerte ausnahmsweise Zulässigkeit eines Lebensmittelfachgeschäfts mit Beschränkung der Verkaufsfläche auf max. 600m² VK entspricht nicht mehr den heute üblichen Größen von Einzelhandelsbetrieben der Lebensmittelnahversorgung und behindert damit die beabsichtigte Sicherung der Nahversorgung für die angrenzenden Wohngebiete.
Damit ändern sich auch die Rahmenbedingungen für eine bauliche Nutzung des ehem. Ultra-Geländes (Messwerkzeugfabrik, gegründet 1888, seit gut 20 Jahren Firmensitz in Glattbach)
Der B-Plan setzt im nördlichen und nordöstlichen Bereich große öffentliche Grünflächen und Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Regelung des Wasserabflusses durch Vorlandabtrag fest, die erhalten werden sollen. Hier ist keine Aufhebung des Bebauungsplans erforderlich.
Inhalte der Bauvoranfrage für den Neubau eines Lebensmittelmarktes und eines Mehrfamilienhauses mit Parkdeck / planungsrechtliche Zulässigkeit:
Am 20.06.2018 wurde eine Bauvoranfrage für den Neubau eines Lebensmittelmarktes und eines Mehrfamilienhauses mit Parkdeck auf den Grundstücken Fl.Nrn. 1262/1, 1270/6, 1270/5, 1270/4, 1270, Gem. Damm, in der Mühlstraße 102 von der Fa. May Bauträger GmbH gestellt, der folgendes beinhaltet:
- Der Standort des neu geplanten Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 779m² befindet sich an der Mühlstraße/Ecke Strietwaldstraße außerhalb der überbaubaren Flächen und innerhalb der gem. B-Plan festgesetzten Fläche für ein Regenrückhaltebecken, dieses wird nicht mehr benötigt, da die Überschwemmungsgrenze einen neuen Verlauf hat und dieser Bereich außerhalb dieser Grenzen liegt (s. Plangebiet in der „Karte Überschwemmungsgebiet gem. IÜG“ des „Informationsdienstes Überschwemmungsgefährdete Gebiete“ als Anlage).
Eine planungsrechtliche Zulässigkeit für einen Lebensmittelmarkt in der beantragten Größe unterhalb der Schwelle des „großflächigen Einzelhandels“ ist bei einer Aufhebung des Bebauungsplans und einer dadurch bedingten Beurteilung des Marktes nach § 34 BauGB (Einfügungsgebot in die Eigenart der näheren Umgebung) gegeben, weil der Gebietscharakter nach § 34 BauGB einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO entspricht, in dem nach Abs. 2 Nr. 4 sonstige Gewerbebetriebe, unter die der Markt fällt, allgemein zulässig sind
- Der Standort des geplanten Wohngebäudes mit EG/Parkdeck, 1.-3. OG und einem Staffelgeschoss befindet sich im festgesetzten Gewerbegebiet „GE“ und ist planungsrechtlich unzulässig. Eine Befreiung von der Nutzungsart ist nicht statthaft, weil dies die Grundzüge der Planung berührt.
Eine planungsrechtliche Zulässigkeit für eine Wohnnutzung kann nur durch Aufhebung des Bebauungsplans und einer dadurch bedingten Beurteilung der Wohnbebauung nach § 34 BauGB (Einfügungsgebot in die Eigenart der näheren Umgebung) erzielt werden, weil der Gebietscharakter nach § 34 BauGB einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO entspricht, in dem nach Abs. 2 Nr. 1 Wohngebäude allgemein zulässig sind.
Vorschlag der Verwaltung zur weiteren Vorgehensweise:
Am 19.09.2018 soll die Bauvoranfrage für den Neubau eines Lebensmittelmarktes und eines Mehrfamilienhauses mit Parkdeck (BV-Nr. 20180151) im Umwelt- und Verwaltungssenat behandelt werden.
Die Verwaltung schlägt daher folgende Vorgehensweise im Aufhebungsverfahren vor:
- Die Einleitung des Verfahrens zur Teilaufhebung des Bebauungsplans wird beschlossen
- Bei einem positiven Bescheid für den in der Bauvoranfrage beantragten Lebensmittelmarkt und In-Aussicht-Stellung einer Zulässigkeit der geplanten Wohnnutzung unter der Bedingung der Teilaufhebung des Bebauungsplans (Entfall GE-Festsetzungen) soll das Bebauungsplan-Aufhebungsverfahren fortgeführt werden
- Die bisher im Plangebiet festgesetzten Baugebiete sowie das „Bestandsgebiet Ultra“ sollen in einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ nach § 34 BauGB überführt werden
- Eine Genehmigungsfähigkeit von Wohnungsbau ist aufgrund des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Teilaufhebung des geltenden Bebauungsplans dann gegeben
- Mit der geplanten Entwicklung erübrigt sich ein Aufrechterhalten der Festsetzungen im Bebauungsplan hinsichtlich der Gewerbegebiete, der privaten KFZ-Stellplatzflächen und des Regenrückhaltebeckens. Der Bebauungsplan kann in diesem Teilbereich aufgehoben werden.
- Zur Sicherung der nördlich angrenzend verbliebenen Flächen, die als öffentliche Grünflächen und Flächen für Hochwasserschutzanlagen und Regelung des Wasserabflusses durch Vorlandabtrag festgesetzt sind, soll der Bebauungsplan in diesem Teilbereich weiterhin seine Rechtskraft behalten.
Zu 3. + 4.: Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) sowie frühzeitige Beteiligung der Behörden
Mit dem Vorentwurf zur Teilaufhebung des Bebauungsplans vom 03.09.2018 sollen als nächste Verfahrensschritte die Unterrichtung der Öffentlichkeit (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgen.
Bei Billigung des Vorentwurfs zur Teilaufhebung des Bebauungsplans vom 03.09.2018 soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch dreiwöchigen Aushang dieses Planentwurfs erfolgen.
Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
