I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.10.2018 und Planergänzungen vom 22.01.2019 und vom 26.03.2019 beantragte die Firma Wohnstudio M GmbH den Neubau eines Geschäftshauses mit Gewerbeflächen, 3 Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl. Nrn. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg
Es ist geplant, auf dem 2.254 m² großen Grundstück einen Zwischenbau (Bauteil B) zwischen dem Bestandsgebäude Würzburger Straße xxx (Bauteil A – als „Campus 2“ von der Technischen Hochschule genutzt) und dem bereits in der Sitzung vom 03.04.2019 beschlossenen Gebäude (Bauteil C – Wohn- und Geschäftshaus mit 66 Wohneinheiten) zu errichten.
Der vorliegende Bauantrag umfasst einen großen Gastronomiebereich („Foodcourt“ mit verschiedenen Gastronomieangeboten), der sich im Unter- bzw. Zwischengeschoss auf eine Fläche von ca. 1.000 m² sowie in einem straßenseitigen Bereich des Erdgeschosses auf eine Fläche von ca. 145 m² erstreckt. Im Erdgeschoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss sind Büroräume vorgesehen. Im 2. Obergeschoss ist ferner eine Betriebsleiterwohnung mit ca. 200 m² Wohnfläche, die hofseitig ausgerichtet ist, geplant. 2 weitere Betriebsleiterwohnungen sollen im 3. Obergeschoss mit Flächen von jeweils ca. 170 m² entstehen. Die gewerblichen Nutzungen weisen eine Gesamtfläche von ca. 2.167 m² (1.145 m² „Food Court“, 1.022 m² Nutzfläche an Büroflächen) auf, die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 540,00 m².
Die beantragten Nutzungen teilen sich folgendermaßen auf:
- Tiefgarage mit 78 PKW-Stellplätzen und 41 Fahrradabstellplätzen
- Unter- bzw. Zwischengeschoss: gewerbliche Nutzung (Gastronomiebereich) auf einer Fläche von ca. 1.000 m²
- Erdgeschoss: gewerbliche Nutzung (Gastronomiebereich) auf einer Fläche von ca. 145 m² im vorderen, zur Würzburger Straße gewandten Gebäudebereich und ca. 435 m² Büronutzung
- 1. OG: ca. 690 m² gewerblich genutzte Fläche (Büronutzung)
- 2. OG: ca. 536 m² gewerblich genutzte Fläche (Büronutzung) und eine Betriebsleiterwohnung von ca. 200 m² im hinteren, von der Würzburger Straße abgewandten Bereich
- 3. OG: 2 Betriebsleiterwohnungen im vorderen, zur Würzburger Straße gewandten Gebäudebereich mit je ca. 170 m² Fläche, Terrasse und intensiv begrünten Flachdächern
Die notwendigen Stellplätze werden auf dem Geländestreifen vor dem Gebäude entlang der Würzburger Straße bzw. im Eingangsbereich vor dem Gebäude und in der Tiefgarage nachgewiesen. Oberirdisch sollen insgesamt 15 PKW-Stellplätze und 18 Fahrradabstellplätze geschaffen werden. In der Tiefgarage werden 78 PKW-Stellplätze und 41 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere Stellplätze sollen auf dem benachbarten Grundstück, Flurnummer xxx nachgewiesen werden.
Von der Würzburger Straße aus sind die Räumlichkeiten des Erdgeschosses über eine Treppe erreichbar. Die übrigen Geschosse sind je nach Etage über 1-3 Treppenhäuser und insgesamt 1-3 Aufzüge barrierefrei erschlossen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des neu aufgestellten, rechtskräftigen Bebauungsplans 04/03b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Vorgaben:
- GE – Gewerbegebiet (Teilfläche MI – Mischgebiet)
- GRZ 0,6; intensiv begrünte Tiefgaragen müssen nicht in die GRZ eingerechnet werden
- GFZ 2,0 (Teilfläche MI 2,4)
- geschlossene Bauweise
- PD/FD 0-15°
- Geschossigkeit: „Kopfbau“ IV, ansonsten III
- OK max. der Baukörper 193,75 m über NN für den bis IV-geschossigen Bauteil und 189,75 m über NN für den bis III-geschossigen Baukörper
- Pflanz- und Erhaltungsgebote entlang der Würzburger Straße
- Wohnungen sind nur an der lärmabgewandten Seite zulässig, ab dem 1. OG ausnahmsweise auch dort, wenn durch Gutachten die Einhaltung der Grenzwerte TA-Lärm nachgewiesen werden.
- Leitungsrecht auf dem Grundstück zugunsten der Versorgungsbetriebe und der Stadt Aschaffenburg
- Standflächen für Abfallbehälter und Fahrradabstellplätze sind einzugrünen
Das Bauvorhaben ist nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 6 und 8 BauNVO zu betrachten.
Art der baulichen Nutzung
Die im Baugesuch beabsichtigten gewerblichen Nutzungen (Gastronomie / „Food-Court“ und Büros) sind im festgesetzten Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO und auch in der Teilfläche Mischgebiet nach § 6 BauNVO allgemein zulässig.
Die Wohnungen sind im Gewerbegebiet nur als Betriebswohnungen zulässig. Eine freie Vermietung oder ein Verkauf an Dritte ist nicht statthaft, die Wohnungen sind untrennbarer Bestandteil eines zugehörigen Betriebs. Unter der Bedingung einer entsprechenden Nutzung, der schriftlichen Erklärung, für welche Betriebsleiter bzw. Betriebsangehörige die jeweiligen geplanten Wohnungen benötigt werden sowie einer entsprechenden dinglichen Sicherung können diese zugelassen werden.
Die in der obersten Etage geplanten Betriebswohnungen sind teilweise auch mit Aufenthaltsräumen zur Würzburger Straße hin orientiert. Aufgrund des starken Verkehrsaufkommens auf der Würzburger Straße ist ein ausreichender Schallschutz nach DIN 18005 bzw. der DIN 4109 für alle Aufenthaltsräume und für die Terrassen und Balkone erforderlich. Ein Schallschutzgutachten zum Nachweis des ausreichenden baulichen Schallschutzes ist vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Baugrenzen:
Mit seiner Grundfläche hält der geplante Baukörper im Erdgeschoss alle festgesetzten Baugrenzen ein.
Im 3. Obergeschoss überschreiten folgende Bauteile die für dieses Geschoss vorgegebenen Baugrenzen:
Der westliche Treppenturm befindet sich im 3.OG in vollem Umfang mit ca. 50 m² außerhalb der überbaubaren Fläche.
Die Wohnung 3 überschreitet die südliche Baugrenze um 4,215 m (34,69 m2), Wohnung 2 die nördliche Baugrenze um 4,735 m (38,95 m2).
Für diese drei Baugrenzenüberschreitungen kann keine Befreiung vom Bebauungsplan erteilt werden. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse und die maximal zulässige bauliche Höhe werden überschritten. Auch sind die Interessen des südlich angrenzenden Nachbars berührt, der aufgrund des Heranrückens dieser Bauteile unmittelbar betroffen ist.
Insoweit wird der Bauantrag abgelehnt.
Das mittlere Treppenhaus überschreitet die westliche Baugrenze um bis zu 0,58 m (5,29 m²). Diese Abweichung ist geringfügig und beeinträchtigt weder öffentliche noch nachbarliche Belange. Da sie zudem städtebaulich vertretbar ist, kann eine entsprechende Befreiung vom Bebauungsplan zugelassen werden.
Zulässige Geschosszahl und bauliche Höhen:
Die zulässigen Geschosszahlen und baulichen Gebäudehöhen werden eingehalten mit Ausnahme der Gebäudeteile, die die südliche und nördliche Baugrenze bzw. das Baufenster überschreiten (siehe oben). Die dortigen Überschreitungen betragen jeweils ein Geschoss und zugleich 3,60 m an Höhe (193,35 m üNN statt 189,75 m üNN). Bezogen auf den westlichen Treppenturm sowie die Wohnungen 2 und 3 im 3. Obergeschoss können aus o.g. Gründen keine Befreiungen zugelassen werden.
Bezogen auf die Abweichung des mittleren Treppenhauses, das mit 0,58 m und 5,29 m² in dem Bereich liegt, der die zulässige Geschosszahl und die zulässige Höhe nicht einhält ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden.
Ausnutzung:
Die zulässige GRZ I von 0,6 wird vom Bauvorhaben nicht überschritten. Sie liegt mit 0,35 deutlich unter dem zulässigen Maß.
Dagegen wird die GRZ II, die durch Kappungsgrenze bei max. 0,8 liegt, mit 0,82 um 0,02 überschritten. Der Bauherr macht als Kompensation geltend, dass eine Fläche von 219,08 m² (ca. 10% der Gesamtgrundstücksfläche) auf dem Flachdach des Gebäudes intensiv begrünt werde. Eine entsprechende Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann unter der Bedingung gewährt werden, dass eine widerspruchsfrei ermittelte entsprechende Berechnung dieser geplanten intensiv begrünten Dachflächen zur Kompensation nachgewiesen wird, so dass eine GRZ II von max. 0,8 erreicht wird. Zudem wird beauflagt, dass die intensive Dachbegrünung mit einem entsprechenden zugelassenen Erd-/Substrataufbau von mindestens 40 cm erfolgt. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung von xxx € erhoben.
Die GFZ von 1,33 liegt unter der zulässigen GFZ von 2,0.
Pkw-Stellplätze, Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 und darüber hinaus 3 Stellplätze erforderlich. Vorliegend verfügt eine Wohnung über mehr als 150 m², 2 der Wohnungen weisen nach Reduzierung der Fläche an den Seitenteilen (wegen der fehlenden Genehmigungsfähigkeit außerhalb der Baugrenze) zwischen 100 m² und 150 m² auf. Für die Wohnungen ergeben sich hiernach 7 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Für die gewerbliche Nutzung ist bei Gaststätten von einem Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz je 12 m² Bruttogastraumfläche auszugehen. In den eingereichten Antragsunterlagen fehlt es an einer Detailplanung hinsichtlich des geplanten „Foodcourts“, insbesondere an einer Konkretisierung der Flächen des „Foodcourts“ zum Zwecke der Abgrenzung der gastronomischen Nutzung zu einfachen „Nebenflächen“. Vorliegend wird von einer Bruttogastraumfläche von 600 m² ausgegangen. Dies ergibt einen Bedarf von 50 Stellplätzen. Je 40 m² Nutzfläche ist bei Büroräumen ein Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Gesamtbüronutzfläche von 1.022 m² ergibt sich ein Bedarf von 26 Stellplätzen. Dementsprechend bezogen auf die gewerbliche Nutzung 76 PKW-Stellplätze nachzuweisen.
Insgesamt sind für dieses Bauvorhaben (Bauteil B) 83 Stellplätze erforderlich. Für das bereits genehmigte Vorhaben (Bauteil A = Campus II) sind zusätzlich 46 Stellplätze in der geplanten Tiefgarage auf dem Baugrundstück vorzuhalten, wodurch gesamt 129 Stellplätze notwendig sind.
Die geplanten 15 oberirdischen Stellplätze sind aufgrund der erforderlichen Pflanzfläche der Bäume im Vorgartenbereich nicht im vollen Umfang umsetzbar. Lediglich 11 Stellplätze können in diesem Bereich hergestellt werden. Nachgewiesen werden damit 11 oberirdische und 78 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage, somit insgesamt 89 Stellplätze. 37 Stellplätze können auf dem benachbarten Grundstück Flurnummer xxx (in dem im „Bauteil C“ zugeordneten Tiefgaragenabschnitt) nachgewiesen werden. Sie sind durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit dinglich zu sichern. Die fehlenden 3 Stellplätze sind noch nachzuweisen.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bezogen auf die 3 Wohnungen (ohne Seitenteile) ergibt sich ein Bedarf von 10 Fahrradstellabstellplätzen. Für die Büroflächen ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hieraus ergibt sich bei einer Gesamtnutzfläche von 1.022 m² ein Bedarf von 17 Fahrradabstellplätzen. Für den „Food-Court“ ist – hier ausgehend von 600,00 m² Bruttogastraumfläche- je 24 m² 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Dies ergibt einen Bedarf von 25 Abstellplätzen. Insgesamt sind für das Bauvorhaben damit 52 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. In der Tiefgarage werden 41, oberirdisch werden weitere 18 Fahrradabstellplätze ausgewiesen. Der Nachweis umfasst insgesamt 59 Fahrradabstellplätze und ist damit erbracht.
Grünordnung + Freiflächen
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind bei Stellplatzanlagen mit mindestens 8 Stellplätze je angefangener 4 Stellplätze ein heimischer Laubbaum zu pflanzen. Da oberirdisch 11 Stellplätze nachgewiesen werden können, sind 3 Laubbäume zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten. Gleichzeitig sind je Baum mindestens 6 m² große Pflanzbeete anzulegen.
Der Bebauungsplan sieht für die Würzburger Straße straßenbegleitend eine Pflanzfläche (PF2) vor, in der mindestens alle 12 m ein großkroniger standortgerechter Laubbaum in Reihe zu pflanzen ist. Vorliegend sind die zwei an der Würzburger Straße bereits stehenden großen Laubbäume im Bebauungsplan als „zu erhalten“ festgesetzt. Da sie untereinander einen Abstand von 16 m aufweisen, ist hier eine zusätzliche Zwischenpflanzung nicht erforderlich. Die im Bereich eines der bestehenden Bäume geplante Zu- und Abfahrt ist zu verlegen, da bei Verwirklichung der Planung der Baum an dieser Stelle nicht erhalten werden könnte. Der in den Plänen mit 1,80 m Tiefe eingezeichnete Pflanzstreifen ist gemäß Festsetzung im Bebauungsplan auf eine Tiefe von 2 m zu erweitern.
Entsprechend der eingereichten Antragsunterlagen ist zur Überbrückung eines Höhenunterschiedes zwischen dem Grünstreifen an der Würzburger Straße und den Stellplätzen im Vorgartenbereichs des geplanten Gebäudes die Errichtung einer Mauer geplant. Diese ist nicht genehmigungsfähig, da anderenfalls die im Bebauungsplan festgesetzten 2 Bäume aufgrund des Eingriffs in den Wurzelbereich nicht erhalten werden können. Insoweit ist eine Umplanung vorzunehmen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und insgesamt 3 großkronigen Laubbäumen zu bepflanzen, die bestehenden 2 bestehenden Bäume an der Würzburger Straße sind zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtungen ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von insgesamt xxx € (xxx € Baumpflanzungen, xxx € Erhalt der bestehenden Bäume, xxx € Begrünung einschließlich Pflanzstreifen und Pflanzbeete) zu hinterlegen.
Die Tiefgarage ist im nicht überbauten Bereich, gemäß Planzeichnungen mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,50 m vor. Für die Grundstückszufahrt mit einer Gesamtbreite von ca. 6,00 m wird eine Abweichung von der maximal zulässigen Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 2,50 m erteilt. Die Abweichung steht unter der Bedingung, dass die 2 Bäume entlang der Würzburger Straße vollständig erhalten werden (s.o.).
Entsprechend den Antragsunterlagen führt von der Würzburger Straße aus eine Treppe in die Räumlichkeiten des Erdgeschosses. Hier fehlt es an der einzuhaltenden Barrierefreiheit. Der Bauherr hat daher den direkten Zugang zu den Räumlichkeiten des Erdgeschosses von der Würzburger Straße aus barrierefrei zu errichten.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung unter Berücksichtigung der Teilablehnung vorgeschlagen.
