I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 11.09.2019, beantragte die Firma Neska Bauträger GmbH die bauaufsichtliche Genehmigung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 16 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Jacob-Leo-Straße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Geplant ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 16 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück an der Einmündung der Jacob-Leo-Straße in die Mattstraße. Das Gebäude soll auf einer Grundfläche mit den Abmessungen 45 m x 14 m über 2 Geschosse und ein Staffelgeschoss verfügen. In der Tiefgarage sind 16 Abstellräume und 10 PKW-Stellplätze geplant. Die Zufahrt erfolgt nördlich über eine Rampe. Zur Jacob-Leo-Straße werden 2 Treppenhäuser mit Aufzugsanlagen errichtet, welche sämtliche Geschosse barrierefrei erschließen. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss werden je 6 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 67 und 84 m² geschaffen. Im Staffelgeschoss sind 2 Wohnungen mit 98 m² und weitere 2 Wohnungen mit 122 m² Wohnfläche, jeweils mit Dachterrasse vorgesehen. Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.377 m². Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von 1.468 m².
Entlang der Mattstraße sind auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg 6 PKW-Stellplätze, auf der Ostseite des Baugrundstückes weitere 2 oberirdisch gelegene Stellplätze vorgesehen.
Die nicht überbauten Flächen werden begrünt. Auf der Westseite sind Mietergärten und ein Kinderspielplatz geplant. Das Flachdach wird extensiv begrünt.
Bei Erwerb des Grundstückes durch die Firma Neska Bauträger GmbH hat der Stadtrat entschieden vom bestehenden Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 4/6 „Südwestlich Medicusstraße“ (Spessart Gärten), der u.a. folgende Festsetzungen für das Baugebiet umfasst:
Reines Wohngebiet
GRZ 0,4
GFZ 1,2
offene Bauweise
II - III Geschosse mit Dachneigung 0-20°
1 standortgerechter Laubbaum je volle 200 m² Grundstücksfläche oder ein großkroniger Laubbaum je 300 m² Grundstücksfläche
oberirdische Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Flächen und der gesondert für diesen Zweck umgrenzten Flächen zulässig
Nebenanlagen nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig, außer z.B. Mülltonneneinhausungen etc.
Dächer ab 10 m² mit einer Dachneigung von weniger als 20° sind mindestens extensiv zu begrünen
Standplätze für Abfallbehälter und Fahrradabstellflächen sind mit Sträuchern, Rankpflanzen oder Hecken zu begrünen
Die geplante Nutzung als Wohngebäude ist im Reinen Wohngebiet allgemein zulässig.
Die Festsetzungen über die zulässige Zahl der Vollgeschosse, wie auch die Dachneigung werden eingehalten.
Der Bebauungsplan sieht eine GRZ I von 0,4 und eine GFZ von 1,2 vor. Die zulässige GRZ I wird durch das Bauvorhaben um 50,6 m² (GRZ I = 0,43) überschritten. Die GRZ II von 0,6 wird mit einem Wert von 0,56 eingehalten. Die Überschreitung der GRZ I ist minimal und kann unter Grünauflagen befreit werden. Diese Befreiung ist städtebaulich vertretbar und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Die GFZ von 1,2 wird mit einem Wert von 1,13 eingehalten.
Der Bebauungsplan sieht im südlichen Bereich des Grundstückes ein Baufenster für „Wärmeerzeugungsanlagen“ vor. Dieser Standort wird für diesen Zweck nicht mehr benötigt, so dass dieser Bereich für die Errichtung des geplanten Wohngebäudes mitgenutzt werden kann. Die zu gewährende Befreiung ist städtebaulich – auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen – vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Das Baufenster im nördlichen Bereich des Grundstückes wird auf einer Breite von 15 m um max. 1,95 m überschritten. Die Baufenster-Überschreitung mit der zusätzlichen Ausdehnung des Neubaus nach Norden ist im Vergleich zum Gesamterscheinungsbild der Gebäudeabmessungen im direkten Umfeld geringfügig und an die dort vorhandenen Gebäudekörper mit seiner Größenentwicklung annähernd angepasst. Aus städtebaulicher Sicht kann diese bauliche Abweichung akzeptiert werden und tangiert auch nicht die Planungsziele. Eine Befreiung kann daher erteilt werden.
Der Bebauungsplan setzt für dieses Baufeld eine „Hausgruppe“ für Reihenhäuser fest. Hiervon abweichend wird ein Einzelgebäude mit 16 Wohnungen für einen Geschosswohnungsbau beantragt. Der modern geplante Baukörper orientiert sich an den vorhandenen Gebäudetypen im Quartier und ist städtebaulich optimal angepasst. Er erlaubt die Unterbringung mehrerer Wohnungen relativ nahe am Stadtzentrum gelegen. Im optischen Erscheinungsbild unterscheidet sich der Baukörper nicht wesentlich von einer zulässigen Reihenhausbebauung. Die zu gewährende Befreiung ist städtebaulich – auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen – vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die beiden PKW-Stellplätze in der Jacob-Leo-Straße befinden sich außerhalb der gem. Bebauungsplan hierfür vorgesehenen Flächen. Der Bebauungsplan sieht hier 6 einzelne Stellplatzflächen vor, welche für eine Reihenhausbebauung vorgesehen waren. Das Bauvorhaben sieht vor, die notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage bereitzustellen. Der Stellplatzbedarf reduziert sich hierdurch auf 2 oberirdische Stellplätze. Die hierdurch freiwerdenden Bereiche werden umfassend begrünt und bepflanzt. Die zu gewährende Befreiung ist städtebaulich – auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen – vertretbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Die Stellplatzanlage entlang der Mattstraße mit insgesamt 6 PKW-Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg kann in die Stellplatzberechnung einbezogen werden, soweit eine dingliche Sicherung der Fläche, zugunsten des Baugrundstückes und der Stadt Aschaffenburg erfolgt.
Im Bebauungsplan ist eine offene Bauweise festgesetzt. Das Gebäude erreicht eine maximale Länge von ca. 45 m und hält damit die offene Bauweise ein.
Die Abstandsfläche erstreckt auf der Ostseite des Gebäudes in einer Breite von ca. 2 m über die Straßenmitte der Jacob-Leo-Straße und fällt in einer Tiefe von ca. 1,2 m (= 1,79 m²) auf das Nachbargrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg. Von der Überschreitung der Abstandsflächen werden Abweichungen erteilt, da durch die geringfügigen Überschreitungen die Belichtung, Belüftung und Besonnung der beteiligten Grundstücke nicht beeinträchtigt wird.
Der Bebauungsplan sieht umfangreiche Maßnahmen zur Begrünung vor. Im nordwestlichen Bereich des Baugrundstückes enthält der Bebauungsplan ein Pflanzgebot für einen großkronigen Laubbaum. Dieser ist, gem. Freiflächenplan im Bereich des Kinderspielplatzes vorgesehen. Aufgrund der Größe des Grundstückes sind 4 großkronige oder 7 kleinkronige Laubbäumen auf dem Baugrundstück nachzuweisen.
Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx Euro zu hinterlegen.
Von der Grünfestsetzung für das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg wird eine Befreiung zugunsten von 6 PKW-Stellplätzen auf einer Fläche von 15 m x 5 m erteilt. Die Fläche wird beidseits von zwei großkronigen Laubbäumen gefasst und fügt sich in das Straßenbild der Mattstraße ein. Eine Befreiung kann unter Grünauflagen gewährt werden.
Die geforderte extensive Begrünung der Flachdächer sowie die Umpflanzung von Mülltonnenstandplätzen etc. ist im Freiflächenplan vorgesehen. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Die nicht überbauten Flächen sind zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. Bei 14 Wohnungen mit Wohnflächen unter 100 m² und 2 Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² ergeben sich 18 erforderliche PKW-Stellplätze. Hiervon werden 10 in der Tiefgarage und 8 oberirdisch gelegene PKW-Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen
Bei Wohnungen mit bis zu 150 m² Wohnfläche ist je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 16 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.377 m² sind daher 28 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Hiervon sind 6 Fahrradabstellplätze oberhalb der Tiefgaragenrampe und 22 Stellplätze in den Abstellräumen im Untergeschoss nachgewiesen. Die in den Abstellräumen nachgewiesenen Fahrradabstellplätze werden nicht akzeptiert, da diese nicht gut zugänglich erreichbar sind. Vor Erteilung der Baugenehmigung sind entsprechende Änderungspläne vorzulegen.
Für die 6 PKW-Stellplätze entlang der Mattstraße mit einer Zufahrtsbreite von 15 m und die beiden Stellplätze an der Jacob-Leo-Straße mit einer Zufahrtsbreite von insgesamt 6 m ist eine Abweichung von der Garagen- und Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erforderlich, da die Zufahrtsbreite grundsätzlich auf 3,50 m begrenzt ist. Der Bebauungsplan sieht 6 Einzelstellplätze entlang der Jacob-Leo-Straße und eine Stellplatzanlage im Norden des Baugrundstückes vor. Durch die Umplanung verringern sich die Zufahrten und Zufahrtsbreiten deutlich. Die Stellplatzanlage an der Mattstraße fügt sich in das Gesamtbild des Straßenzuges ein. Die dort geplanten 6 Stellplätze werden mit 2 großkronigen Laubbäumen eingefasst und begrünt. Die Abweichung kann daher gewährt werden.
Im nordöstlichen Grundstücksbereich wird ein ca. 60 m² großer Kinderspielplatz nachgewiesen. Zur Sicherung der Herstellung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der Baugenehmigung zu erteilen.
