I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 31.10.2019 beantragte die Firma Wohnraum-AB GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gemarkung Schweinheim, Schneebergstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Geplant ist ein zweigeschossiges Wohngebäude mit Staffelgeschoss und 7 Wohneinheiten. Die beiden Bestandsgebäude auf dem Grundstück werden abgebrochen. Ursprünglich war geplant, diese Gebäude zu erhalten und umzubauen. Hierfür wurde bereits am 25.05.2018 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der bisherigen Gaststätte und eine bauliche Erweiterung im Gesamtumfang von 6 Wohneinheiten genehmigt. Nach einem Wechsel des Eigentümers ist nunmehr geplant einen Neubau zu errichten.
Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 639 m². Die Grundfläche des geplanten Mehrfamilienhauses liegt bei ca. 22,5 m x 14,5 m. Das Gebäude wird freistehend errichtet und hält die notwendigen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken ein. Der Neubaukörper wird außerdem, im Gegensatz zum bestehenden Gebäude von der Böhmerwaldstraße um ca. 2,6 m, an der Einmündung zur Schneebergstraße um ca. 4 m eingerückt errichtet.
Das Mehrfamilienhaus wird unterkellert. Vorgesehen sind dort 8 PKW-Abstellplätze, ein Fahrradabstellraum, 7 Abstellräume und ein Technikraum. Das Gebäude wird terrassiert errichtet. Obergeschoss und Staffelgeschoß rücken gegenüber dem jeweils darunterliegenden Geschoss ein. Die sich hieraus ergebenden Dachflächen werden als jeweilige Dachterrassen genutzt. Im Erdgeschoss sind 3 Wohnungen mit Wohnflächen von 64, 97 und 99 m², im Obergeschoss ebenfalls 3 Wohnungen mit Wohnflächen von 51, 90 und 99 m², im Staffelgeschoss 1 Wohnung mit ca. 149 m² geplant. Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 651 m².
Die Erschließung der Tiefgarage erfolgt von der Schneebergstraße. Der Zugang zum Wohngebäude ist zur Böhmerwaldstraße ausgerichtet. Der geplante Aufzug erschließt sämtliche Wohnungen, einschließlich Keller und Tiefgarage barrierefrei.
Nicht überbaute Flächen werden begrünt und mit Büschen und Sträuchern sowie 2 Säuleneichen bepflanzt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 60 m² geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. xxx – Schneebergstraße für das Gebiet zwischen Schweinheimer Straße, Odenwaldstraße, Haidbergstraße, Gutwerkstraße und Hildenbrandstraße. Im Übrigen gilt das Einfügegebot des § 34 BauGB.
Hiernach sind die folgenden Vorgaben zu beachten:
Allgemeines Wohngebiet - WA
Vollgeschosse: II + D
DN: 0° - 45°
Staffelgeschoss ausnahmsweise zulässig, soweit max. 65 % der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses und Einzelhaus
Grundfläche: max. 250 m²
Baugrenzen
offene Bauweise
nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
Die geplante Wohnnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet (WA) allgemein zulässig.
Das Bauvorhaben verfügt über II Vollgeschosse und I Staffelgeschoss, welches formal ein reguläres Vollgeschoss und kein Dachgeschoss darstellt. Der Bebauungsplan lässt allerdings ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall zu, dass das Staffelgeschoss max. 65 % der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht. Nachdem es sich hier um ein Einzelhaus handelt und die offene Bauweise eingehalten wird, kann eine entsprechende Ausnahme erteilt werden.
Die Baugrenzen werden eingehalten.
Das Bauvorhaben erreicht im Erdgeschoss eine überbaute Fläche von ca. 330 m². Der Bebauungsplan enthält eine Beschränkung auf 250 m². Eine Befreiung für die Überschreitung um 80 m² kann erteilt werden, da es sich um einen Ersatzbau für eine bestehende Bebauung handelt und hier bereits eine entsprechende Überschreitung vorhanden war. Mit Baugenehmigung vom 25.05.2018 wurde eine Nutzungsänderung der bisherigen Gaststätte und eine bauliche Erweiterung zu reinen Wohnzwecken genehmigt. Statt dieser Umbau- und Anbaumaßnahme ist nunmehr ein Neubau geplant. Hierdurch wird das Grundstück neu geordnet und die Gesamtsituation, insbesondere an den Grenzen zu den Nachbargrundstücken deutlich verbessert. Zudem handelt es sich hier um ein relativ großes Grundstück, welches im Rahmen einer Neubebauung in zwei Einzelgrundstücke mit einer Erschließung über die Schneebergstraße und die Böhmerwaldstraße teilbar wäre. Das Baugrundstück lässt aufgrund seiner Größe in Relation zu umliegenden Grundstücken eine entsprechende Bebauung in diesem Umfang zu. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass der Baukörper gestaffelt gestaltet wurde und sich die Überschreitung im Obergeschoss bereits auf 35 m² (285 m²) mindert. Bei Teilung des Grundstückes würde sich eine noch größere bebaubare Fläche ergeben. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. Zum Ausgleich sind das Flachdach des Staffelgeschosses extensiv zu begrünen und mindestens 2 Baumpflanzungen, gem. Freiflächenplanung vorzunehmen.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 6 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², eine Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Alle notwendigen Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 651 m² sind daher 13 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Im Fahrradabstellraum werden 16 Fahrradabstellplätze errichtet. Weitere 4 Fahrradabstellplätze für Besucher sind im Eingangsbereich vorgesehen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Freiflächenplan sind vor dem Gebäude in der Vorgartenzone, zwei kleinere standortgerechte Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 60 m² ist im rückwärtigen Grundstücksbereich vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
