I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.11.2019 beantragten die Bauherren xxx die Genehmigung zum Umbau, bzw. Neubau eines Boardinghouses mit 20 Appartements auf den Baugrundstücken, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Auhofstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das ehemalige Kesselhaus soll bis auf das Kellergeschoss abgebrochen werden. Ab der Erdgeschossebene ist geplant einen Neubau mit 3 Etagen und insgesamt 20 Appartements zu errichten. Der Neubau wird in einem Teilbereich zusätzlich unterkellert, um mittels eines Aufzuges auch Lasten in den Keller transportieren zu können. Im Erdgeschoss sind 6 und in ersten und zweiten Obergeschoss je 7 Appartements geplant.
Die Appartements verfügen über Flächen zwischen 28 bis 38 m² zuzüglich eines Bades mit ca. 5 m². Die Appartements sind komplett möbliert und haben ein eigenes Bad mit Dusche. Das geplante Boardinghouse wird in den Betrieb des bestehenden Boardinghouses im Hauptgebäude an der Auhofstraße integriert. Dort steht ein Foyer, bzw. Aufenthaltsraum, ein Kaffeeautomat, Taxiruf und Laptop zur Gästenutzung zur Verfügung. Auf dem Gelände befindet sich eine Bäckerei und ein Restaurant für Frühstück, Mittag- und Abendtisch.
Für die Schlüsselübergabe bei Anreise ist die Rezeption im Hauptgebäude täglich besetzt. Die notwendigen Pkw- und Fahrradabstellplätze werden auf den Baugrundstücken nachgewiesen.
Das Flachdach wird extensiv begrünt. Darüber hinaus ist geplant, auf dem Dach eine Solaranlage, wie bereits 2018 auf dem Dach des Hauptgebäudes, zu installieren.
Die Gesamtgröße der beiden Grundstücke liegt bei 6.144 m².
II.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. xxx „südliche Aufhofstraße“ für das Gebiet zwischen Auhofstraße, Goldbacher Straße, Bahnlinie Würzburg-Aschaffenburg und Ringschluss Ost. Der Bebauungsplan setzt das betreffende Grundstück unter anderem folgendes fest:
Gewerbegebiet – GE
GRZ 0,8
GFZ 2,0
Zahl der Vollgeschosse: II – V
Dächer mit DN 0 – 45°
bauliche Höhe OK max. 16,5 m über Verkehrsfläche
Dacheinschnitte, Dachgauben und Zwerchgiebel nur auf Dächern mit mind. 40° Dachneigung und je Dachseite maximal 50 % der Gebäudelänge sowie mit Abständen zur Giebelwand von mind. 0,8 m und zum Dachfirst von mind. 1,5 m.
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 30 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO 1990.
Das Bauvorhaben kann nach der Art der baulichen Nutzung (Boardinghouse mit 20 Appartements) gemäß § 30 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zugelassen werden. Das Boardinghouse ist als nicht störender Gewerbebetrieb wie ein Hotel zu werten. Die Ausstattung der Räume, sowie die vorhandene Infrastruktur auf dem Gelände, bzw. dem Hauptgebäude stellt dauerhaft einen Boardinghousebetrieb sicher. Eine Wohnnutzung ist hingegen nicht zulässig.
Das geplante Bauvorhaben liegt vollständig innerhalb der überbaubaren Flächen. Die GRZ1 erhöht sich gegenüber dem Bestand von 0,37 auf 0,396 und hält damit die Vorgaben des Bebauungsplans ein. Unter Berücksichtigung aller befestigten Flächen ergibt sich eine GRZ2 von 0,886. Eine Befreiung von der Überschreitung der GRZ2 kann unter den Auflagen gewährt werden, dass, gem. vorliegenden Planunterlagen eine Dachbegrünung erfolgt und insgesamt 23 großkronige Laubbäume auf den Baugrundstücken gepflanzt werden.
Die bisherige GFZ verringert sich durch die geringere neue Baumasse von 0,83 auf 0,806 und hält damit die Vorgaben des Bebauungsplanes (GFZ: max. 2,0) ein. Gleiches gilt für die maximale Zahl der Vollgeschosse sowie die Dachform und-neigung. Die bauliche Höhe des Bauvorhabens unterschreitet mit 10,21 m ebenfalls die maximal zulässige Höhe von 16,5 m.
Die Mindestanforderungen an gesunde Wohnverhältnisse sind zu erfüllen. Aufgrund der starken Verkehrsbelastung der Auhofstraße sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Vor Erteilung der Baugenehmigung ist ein Schallschutznachweis nach DIN 4109 (Schallschutz für Hochbau) vorzulegen. Auflagen zum Schallschutz sind zu beachten.
Der Bebauungsplan setzt verschiedene Pflanzgebote fest, um eine stärkere Durchgrünung des insgesamt, bereits im Bestand stark versiegelten Gewerbegebietes, zu erreichen. Auf dem Streifen zwischen Auhofstraße und Gebäudevorderkante werden, übereinstimmend mit den Festsetzungen des Bebauungsplans mindestens 5 großkronige Laubbäume gepflanzt.
Darüber hinaus ist je 200 m² überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger standortgerechter Laubbaum zu pflanzen. Unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Pflanzflächen ergibt sich eine überbaubare Grundstücksfläche von 4.599 m². Hiernach sind 23 Laubbäume auf den Baurundstücken zu pflanzen und nachzuweisen. Ein vorhandener Bestand kann angerechnet werden. Derzeit sind auf den Grundstücken 18 Laubbäume, davon 16 vitale Laubbäume vorhanden. Die Pflanzung 7 weiterer Laubbäume ist nachzuweisen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherstellung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Das Flachdach des Gebäudes ist, gem. Freiflächenplan, bzw. Dachaufsicht extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist 1 Stellplatz je 2 Appartements vorzusehen. Hieraus ergeben sich 10 erforderliche PKW-Stellplätze. Der Stellplatznachweis für das Bauvorhaben wurde über einen Gesamtstellplatznachweis für beide Baugrundstücke geführt. Hiernach sind 62 PKW-Stellplätze erforderlich. Nachgewiesen werden 68 Stellplätze.
Außerdem sind für das Gesamtbauvorhaben 24 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Über den Gesamtstellplatznachweis werden auf den beiden Grundstücken insgesamt 25 Fahrradabstellplätze nachgewiesen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
