I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 25.07.2019, geändert am 17.10.2019 reichte die Firma Cubare Liegenschaften GmbH eine Bauvoranfrage für die Aufstockung und den Umbau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 7 zusätzlichen Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mittelstraße xxx, 63741 Aschaffenburg ein. Das Gebäude verfügt bisher über 25 genehmigte Wohnungen.
Das Bauvorhaben wurde dem Umwelt- und Verwaltungssenat bereits am 04.12.2019, 22.01.2020 und 05.02.2020 zur Entscheidung vorgelegt, jedoch jeweils vertagt. Der Sitzung am 05.02.2020 ging ein Ortstermin mit Vertretern des Umwelt- und Verwaltungssenates voraus. Ergebnis dieses Ortstermins war, dass vor Erteilung eines Bauvorbescheides die Themen Begrünung des Innenhofes und Schaffung eines Kinderspielplatzes zu klären sind.
Der Antragsteller hat daraufhin am 13.05.2020 einen Entwurf für eine Neugestaltung des Innenhofes vorgelegt. Es ist nunmehr geplant, die beiden überzähligen Stellplätze entfallen zu lassen und hierfür einen Kinderspielplatz mit Baumpflanzungen zu errichten. Die Randbereiche werden intensiv begrünt. Außerdem ist vorgesehen, dass Dach der Zufahrt zur unterirdischen Parkanlage zu begrünen.
Geplant ist die Aufstockung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses und zwar entlang der Burchardt- und Mittelstraße jeweils um 1 Vollgeschoss mit neuem ausgebautem Dachgeschoss und gleichbleibender Dachneigung von 30°. Zur Schillerstraße wird das Dachgeschoss sowie die Dachneigung geringfügig erhöht. Das Gebäude erhält hier ein 35° geneigtes Satteldach.
Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehwegbereich durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Durch das Bauvorhaben entstehen 7 neue Wohnungen im 4. Obergeschoss, bzw. Dachgeschoss mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Insgesamt erhöht sich die Wohnfläche um ca. 524 m².
Im Innenhof wird eine unterirdische, vollautomatische Parkanlage für die geplanten 14 PKW-Stellplätze errichtet, die ein begrüntes Dach sowie eine Terrassennutzung erhält. Im Innenhof werden weitere 5 Stellplätze mit einer Breite von 2,30 m sowie in den vorhandenen Garagen 4 Stellplätze, demnach insgesamt 23 Stellplätze angeordnet.
Im Rahmend der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:
1. Geschossaufstockung
Geplant ist, das Gebäude Mittelstraße xxx um jeweils ein Geschoss aufzustocken. Als Hilfestellung zur geplanten Höhenentwicklung der Seitenriegel dienen die Firsthöhen der Nachbargebäude in der Burchardtstraße. Diese wurden in einer einfachen Straßenabwicklung dargestellt.
Ist eine Erhöhung um Geschosse in der dargestellten Baukörperkontur zulässig?
2. Balkone / Loggien
Im Rahmen des Sanierungskonzeptes für den Bestandsbau und der neu geplanten Aufstockung sind zusätzliche Balkone und Loggien geplant:
Unter der Voraussetzung, dass die Abstandsflächen eingehalten werden, sind Balkone und Loggien wie dargestellt zulässig?
3. Art der baulichen Nutzung
Die Geschossaufstockung, sowie der Ausbau des Dachraumes sollen neue Wohnflächen schaffen. Dies, unter der Voraussetzung, dass in der Nähe der Liegenschaft ausreichend Spielflächen für Kinder vorhanden sind.
Sind zusätzliche Wohnungen, wie dargestellt, zulässig?
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Mischgebietes“ im Sinne des § 6 BauNVO mit hohem Wohnanteil. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Mischgebiet: MI mit hohem Wohnanteil
bis zu III/IV Vollgeschosse, zzgl. Dachgeschoss
Firsthöhe: bis ca. 17,0 – 17,2 m
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 60 %
geschlossene Bauweise
Das vorliegende Gebiet entspricht dem Charakter eines Mischgebietes mit überwiegender Wohnnutzung. Die geplante Baumaßnahme d.h. die Aufstockung und der Umbau des Wohn- und Geschäftshauses, einschließlich der Errichtung 7 neuer Wohnungen fügt sich mit der beabsichtigten Wohnnutzung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Gleiches gilt für das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Anzahl der Vollgeschosse, der Höhenentwicklung und der Dachneigung.
Der Gebäudeteil zur Schillerstraße erhält eine Akzentuierung des Mittelteils durch einen durchgesteckten Quergiebel mit Satteldach bis Oberkante First des Hauptdaches. Durch den Dachgeschossausbau werden insgesamt V Vollgeschosse, einschließlich Dachgeschoss erreicht. Das Satteldach mit einer Dachneigung von 35° erreicht eine Traufhöhe von ca. 13,60 m und eine Firsthöhe von ca. 17,135 m.
Die Gebäudeteile zur Burchardt- und Mittelstraße erreichen durch den Dachgeschossausbau insgesamt IV Vollgeschosse, da das Dachgeschoss kein Vollgeschoss darstellt. Die Traufhöhe beträgt ca. 13,2 m. Die Firsthöhe beträgt beim Satteldach mit 30° Dachneigung ca. 16,0 m.
Die Dachneigung der umliegenden Gebäude bewegt sich in einem Rahmen von ca. 25°-45°. Die Traufhöhen erreichen ca. 11-12 m, die Firsthöhen 17,0 bis 17,2 m.
Zur Schillerstraße wird der öffentliche Gehweg durch den Anbau von Loggien in einer Breite von 8,53 m und einer Tiefe von 1,50 m vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss überbaut. Der öffentliche Gehweg hat im Bereich der geplanten Loggien vom 1. Obergeschoss bis zum Dachgeschoss eine Breite von ca. 4,50 m und somit weiterhin eine ausreichende Breite. Der geplante Überbau ist mit der Stadtkämmerei – Sachgebiet Liegenschaften vor Baubeginn vertraglich abzustimmen.
Die geplanten seitlichen Balkone zur Mittel- und Burchardtstraße liegen auf der vorderen Grundstücksgrenze und sind wie die geplanten Balkone im Innenhof planungsrechtlich zulässig.
Die Überprüfung der gesetzlichen Abstandsflächen, gem. Art. 6 BayBO ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Die Einhaltung ist im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Aufgrund der Lärmbelastung durch den Verkehr der Schillerstraße sind die Schlafräume auf der straßenabgewandten Seite anzuordnen und zur Schiller- und Burchardtstraße passive Schallschutzmaßnahmen durch Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse 3-5 vorzusehen. Für die geplanten Balkone und Loggien ist ein Schallschutznachweis, gem. DIN 4109 eines Sachverständigen nach § 29b BImSchG vorzulegen. In einem späteren Baugenehmigungsverfahren ist bezüglich der erforderlichen Auflagen zum Lärmschutz die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Eventuelle Auflagen zum Lärmschutz sind zu beachten.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Das geplante Vorhaben umfasst 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 55 m² und 82 m². Dementsprechend sind 7 zusätzliche Stellplätze erforderlich.
Gem. den bisherigen Baugenehmigungsunterlagen wurden für die bestehenden 25 Wohnungen (alle < 100 m²) 4 PKW-Stellplätze in Garagen und 12 PKW-Stellplätze im Hof genehmigt. Insofern ist von einem Bestand von 16 PKW-Stellplätzen auszugehen. Durch die geplante Baumaßnahme sind 7 weitere PKW-Stellplätze, somit insgesamt 23 auszuweisen.
In den vorgelegten Planunterlagen wurden insgesamt 25 Stellplätze nachgewiesen, u.a. 14 unterirdische PKW-Stellplätze in der vollautomatischen Parkanlage, 7 Stellplätze im Innenhof sowie 4 Stellplätze in den vorhandenen Garagen. In den geänderten Planunterlagen ist nunmehr vorgesehen, die beiden überzähligen PKW-Stellplätze (Nrn. 19 und 20) durch einen begrünten Kinderspielplatz zu ersetzen.
Bei Wohnungen ist außerdem je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 7 zusätzlichen Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 524 m² sind daher 11 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Diese werden im Keller des Gebäudes nachgewiesen, welche allerdings nur über das Treppenhaus erreichbar sind. Im Baugenehmigungsverfahren ist eine Abstellmöglichkeit im Innenhof vorzusehen.
Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS muss je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage gepflanzt und erhalten werden, dessen Baumscheibe mind. 6 m² beträgt, d.h. bei 5 ebenerdigen Stellplätzen sind 2 Bäume erforderlich.
Die beiden Bäume sind nun im Bereich des Kinderspielplatzes geplant. Im späteren Baugenehmigungsverfahren sind folgende Änderungen vorzunehmen:
- Auf den Grünflächen sind, gem. Vorgabe der GaStAbS zwei großkronige Laubbäume (z.B. schmalkroniger Ahorn, Kronendurchmesser ca. 4,50 m) mit einem entsprechenden Kronendurchmesser zu pflanzen. Die oberirdischen Stellplätze sind gem. den Vorgaben des § 4 GaStellV („Einstellplätze und Fahrgassen“) herzustellen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheides mit den im Beschlusstext ausgeführten Antwortformulierungen vorgeschlagen.
