I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 03.06.2020 beantragte die Firma B&C Immobilien GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 37 Wohneinheiten mit Gewerbe auf den Baugrundstücken Fl.Nrn. xx, xx und xx, Gem. Aschaffenburg, Würzburger Str. xx, 63739 Aschaffenburg.
Auf den Baugrundstücken befindet sich derzeit ein eingeschossiger Lebensmittelmarkt („Brühler-Markt“) mit den Abmessungen von ca. 40 m x 15 m, der zum Abbruch vorgesehen ist. Das Grundstück ist derzeit nahezu 100 % versiegelt. Mit der Neuplanung entstehen Grünflächen im Innenhof (Intensivbegrünung und Spielplatz auf der Tiefgaragen-Decke), entlang der südlichen Grundstücksgrenze und Extensivbegrünungen auf den Dachflächen des Gebäudes.
Bei dem beantragten Bauvorhaben handelt es um einen winkelförmigen Baukörper mit den Abmessungen von ca. 38,70 m x 12,26 m und 19 m x 13 m. Das Gebäude ist mit 5 Geschossen und einem kleinen Penthouse im Eckbereich an der Würzburger Straße geplant. Das Erdgeschoss hat eine Grundfläche von 688,40 m². Im Staffelgeschoss ist diese Fläche auf 133,66 m² reduziert. Der L- förmige Baukörper ist mit Flachdach und an der Seite zum Hofbereich geschossweise gestaffelt vorgesehen.
Im Erdgeschoss sind 9 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit, welche zur Würzburger Straße hin orientiert ist, mit einer Nutzfläche von ca. 78 m² vorgesehen. In den Obergeschossen 2. – 4. Sind insgesamt 27 Wohnungen geplant. Eine weitere Wohnung soll im Penthouse errichtet werden. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 25 m² und 162 m², wobei 35 Wohnungen unter 100 m² und 2 Wohnungen über 100 m² verfügen. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 2.344 m².
Im Kellergeschoss befinden sich Kellerabteile, Technikräume und eine Tiefgarage mit insgesamt 32 PKW-Stellplätzen und 16 Fahrradabstellplätzen. Ebenerdig sind 15 PKW-Stellplätze und 32 Fahrradabstellplätze vorgesehen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt und mit Bäumen bepflanzt.
Der erforderliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 140 m² wird im Innenhof nachgewiesen.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes aber innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Hiernach ist die Eigenart der näheren Umgebung Maßstab für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens. Hierzu ist diese näher zu bestimmen.
Eigenart der näheren Umgebung:
Die typische Nutzung entlang der Würzburger Straße entspricht einem Mischgebiet (in den Erdgeschossen praktisch ausschließlich Gewerbe, in den Obergeschossen verstärkt Wohnnutzung), entlang der Cornelienstraße dominiert die Wohnnutzung (auch die Erdgeschosszone ist hier weit überwiegend bewohnt).
Die Würzburger Straße und auch der Kurmainzer Ring sind erheblichen Verkehrslärmeinwirkungen ausgesetzt, und zwar hauptsächlich verursacht durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Würzburger Straße einschließlich des per Lichtzeichenanlage gesteuerten Knotenpunkts mit der Ringstraße und nachrangig durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Ringstraße und den Bahnverkehr auf der Bahnstrecke Aschaffenburg-Miltenberg. Eine Wohnnutzung an der Würzburger Straße und dem Kurmainzer Ring erfordert passive Lärmschutzmaßnahmen.
Das „TELEKOM-Gebäude“ Würzburger Straße xx ist der größte Baukörper im näheren Umfeld, seine Grundfläche von ca. 900 m² bildet grundstücksbezogen die Obergrenze der Gebäudegröße.
Die Geschossigkeit erreicht entlang der Würzburger Straße max. V Geschosse (IV + D bzw. Staffelgeschoss), die höchsten Gebäude stehen in der Würzburger Straße 50-52 und 62 – das „TELEKOM-Gebäude“ Würzburger Straße xx erreicht eine Höhe von bis zu 20,5 m (OK Treppenhausturm) über angrenzender Straße. Die Dachgestaltung im Umfeld der Würzburger Straße ist unterschiedlich (Flach- und Steildächer).
Auch am Kurmainzer Ring und in der Cornelienstraße gibt es Gebäude mit IV + D Geschossen (z.B. BV 20170337, Cornelienstraße xx, genehmigte Aufstockung auf IV+D), hier sind geneigte Dächer ortstypisch.
Entlang der Würzburger Straße gibt es eine fiktive Baulinie / Baugrenze, die mit der Vorderkante der Würzburger Straße xx identisch ist. Zusätzlich sind rückwärtige Grundstücks- und Hofflächen baulich genutzt und über entsprechende Durchgänge und Durchfahrten von vorne erschlossen.
Eine einheitliche Bauweise lässt sich aus der näheren Umgebung nicht ableiten; überwiegend handelt es sich aber um eine tendenziell geschlossene Blockrandbebauung. Das unmittelbar angrenzende Areal an der Cornelienstraße weist jedoch eine offene Bauweise auf, hier muss also Abstand gehalten werden.
Art der baulichen Nutzung:
Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und die geplante Wohnnutzung fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und sind planungsrechtlich zulässig.
Für die zur Würzburger Straße und zum Kurmainzer Ring hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist aufgrund der erheblichen Lärmimmissionen ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung:
Der geplante Baukörper fügt sich hinsichtlich der Größe (Grundfläche ca. 910 m²), der Geschossigkeit (V + Staffelgeschoss) und insbesondere hinsichtlich der Höhe (OK = 18,45 m über angrenzender Verkehrsfläche) in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Neubebauung des Grundstücks bringt einen erheblichen Zuwachs an begrünten Flächen mit sich.
Überbaubare Flächen und Bauweise:
Der L-förmige Baukörper nimmt die Baulinie an der Würzburger Straße auf, erzeugt eine für den Kurmainzer Ring typische Bauflucht (5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie) und hält eine Abstandsfläche zum hinterliegenden Grundstück in der Cornelienstraße ein. Es fügt sich mit seiner zu überbauenden Fläche, seiner Gebäudestellung und seiner teils geschlossenen, teils offenen Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Das Vorhaben fügt sich daher insgesamt in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich. 35 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² und 1 Wohnung über 150 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 40 PKW-Stellplätzen. Hinzu kommt ein Bedarf von 2 PKW-Stellplätzen für die gewerbliche Nutzung. Für den Neubau sind daher 42 PKW-Stellplätze nachzuweisen. Für den Gebäudebestand auf den Grundstücken ergibt sich ein weiterer Bedarf von 50 PKW-Stellplätzen. Aus dem Bedarf für den Neubau (42 Stellplätze) und dem Bedarf für den Bestand (50 Stellplätze) errechnet sich ein Stellplatzbedarf von insgesamt 92 PKW-Stellplätzen. Auf den Grundstücken bleiben 45 PKW-Stellplätze erhalten, so dass mit der Neubaumaßnahme 47 weitere PKW-Stellplätze nachzuweisen sind. Hiervon werden 32 Stellplätze in der Tiefgarage und 15 oberirdische Stellplätze errichtet.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 37 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.344 m² sind daher 47 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Für die Gewerbeeinheit erhöht sich der Bedarf um einen weiteren Fahrradabstellplatz. Hiervon werden 16 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage und 32 oberirdische Stellplätze errichtet.
Zufahrt
Die städtische Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (§ 5 Abs. 1 GaStAbS) sieht eine maximale Zufahrtsbreite von 3,5 m, bei zwei direkt aneinandergrenzenden Stellplätze eine Zufahrt in maximal dieser Breite vor. Für die ebenerdigen Stellplätze am Kurmainzer Ring ist eine Abweichung von der Zufahrtsbreite im Umfang von ca. 17,5 m erforderlich. Diese wird unter folgenden Begrünungsauflagen erteilt:
Im Bestand befinden sich neun Stellplätze unmittelbar am Gehweg Kurmainzer Ring, eine Begrünung (Pflanzbeet mit einem Baum) ist nur an der Ecke zur Würzburger Straße vorhanden.
Für die Neuanlage von sieben Stellplätzen, die vom Kurmainzer Ring direkt anfahrbar sind, wird zwecks grünordnerischer Verbesserung im Sinne § 5 Abs. 1, 6 und 7 GaStAbS die Anordnung von mind. vier Pflanzbeeten mit Baumpflanzung gefordert; drei Pflanzbeete mit Baumpflanzung sind entlang des Kurmainzer Ring einzuordnen, ein Pflanzbeet mit Baum ist in der Gebäudevorzone an der Würzburger Straße vorzusehen; hier soll möglichst eine größere Fläche entsiegelt und begrünt werden.
Weiterhin sind gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS im Bereich der Pkw-Stellplätze Nrn. 40 bis 47 (auf dem Grundstück Fl.Nr. xx, Gem. Aschaffenburg gelegen) zwei Pflanzbeete (mind. 6 m²) mit Laubbaumpflanzung zu realisieren. Alternativ wird auch eine Überdachung (Carport) mit extensiver Dachbegrünung zugelassen.
Erschließung und Verschmelzung oder Vereinigung der Grundstücke
Die verkehrliche Erschließung des Baugrundstücks ist vom Kurmainzer Ring aus gesichert.
Für den Kfz-Verkehr von / zur Würzburger Straße ist nur ein Rechtsein- bzw. Rechtsausfahren möglich ist. Sonstige Fahrbeziehungen müssen über den Kurmainzer Ring und Cornelienstraße erfolgen.
Die Flurstücke des Baugrundstücks Fl.Nrn. xx, xx, xx und xx, Gem. Aschaffenburg sind zu verschmelzen oder zu vereinigen. Die Vereinigung bzw. Verschmelzung sind der Stadt Aschaffenburg vor Baubeginn nachzuweisen.
Abstandsflächen
Zwischen dem rückseitig geplanten, terrassierten Gebäude und dem Bestandsgebäude kann die Abstandsfläche nicht vollständig eingehalten werden. Eine Abweichung kann hier erteilt werden, da der Abstand zwischen den Gebäuden ca. 11 – 12 m beträgt und das geplante, rückwärtige Gebäude, aufgrund der Terrassierung im oberen Bereich deutlich zurückspringt (ca. 3 – 3,5 m je Geschoss, insgesamt: ca. 13 m). Belichtung, Belüftung und Brandschutz werden nicht beeinträchtigt. Die sonstigen Abstandsflächen werden eingehalten.
Begrünung und Baumpflanzungen
Die nicht überbauten Flächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, zu bepflanzen und unversiegelt zu erhalten. Reine Kies- und Schotterflächen sind nicht zulässig. Die Tiefgaragendecke ist mit einer Intensivbegrünung zu versehen (mind. 50 cm Vegetationsschicht und Bepflanzung). Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € für die Begrünung des Grundstückes zu leisten.
Vor dem Gebäude sind entlang des Kurmainzer Ring bzw. der Würzburger Straße vier Pflanzbeete (mind. 6 m²) und im Bereich der Pkw-Stellplätze Nrn. 40 bis 47 zwei Pflanzbeete (mind. 6 m²), jeweils mit standortgerechten Laubbaumpflanzungen herzustellen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.
Aufgrund des insgesamt relativ hohen Unter-/Überbauungsgrades des Grundstückes sind die anteiligen Dachflächen auf dem Dach des 4. Obergeschosses und des Penthouses mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 140 m² ist im Innenhofbereich des Grundstückes vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
