I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.12.2020 beantragte die Stadtbau Aschaffenburg GmbH den Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit 124 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, xxx, xxx und xxx, Gem. Leider, Schopenhauerstraße xxx bis xxx, 63741 Aschaffenburg, die sich am äußersten nordöstlichen Rand des Baugebietes zwischen Ahornweg und Schopenhauerstraße befinden.
Die Baugrundstücke mit einer Gesamtfläche 9.110 m² befinden sich im Bereich des Neubaugebiets „Anwandeweg“.
Die Stadtbau Aschaffenburg GmbH plant die Errichtung von 4 Mehrfamilienhäusern, mit im Wesentlichen öffentlich geförderte Wohnungen (108 WE). Ein geringer Teil (16 WE) sind freifinanzierte Wohneinheiten.
Das Bauvorhaben besteht aus 4 Baublöcken:
- Block 1
- Haus A (Schopenhauerstraße 11) 18 Wohnungen (gefördert)
- Haus B (Schopenhauerstraße 9) 18 Wohnungen (gefördert)
- Block 2
- Haus C (Schopenhauerstraße 7) 18 Wohnungen (gefördert)
- Haus D (Schopenhauerstraße 5) 18 Wohnungen (gefördert)
- Block 3
- Haus E (Schopenhauerstraße 3) 13 Wohnungen (gefördert)
- Haus F (Schopenhauerstraße 1) 13 Wohnungen (gefördert)
- Block 4
- Haus G (Schopenhauerstraße 2) 10 Wohnungen (gefördert)
16 Wohnungen
Die Grundrisse der 4 Gebäude folgen im Wesentlichen den Vorgaben der im Bebauungsplan vorgegebenen Baufenster. Bei Block 3 ist statt einer kreisbogenförmigen Fassade ein jeweils rechteckiger Grundriss mit einem hieraus folgenden wechselndem Über- oder Unterschreiten der Baugrenzen geplant. Sämtliche Baukörper sollen durchgehend über V Vollgeschosse verfügen.
Von den notwendigen PKW-Stellplätzen werden 44 Stellplätze in einer Tiefgarage und 49 oberirdische nachgewiesen.
Die Dachflächen und die nicht überbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Insgesamt sind 53 Baumpflanzungen geplant. Für das Gesamtbauvorhaben liegt ein qualifizierter Freiflächenplan vor.
II.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 07/06 „Anwandeweg“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens folgendes fest:
- Mischgebiet (MI2 und MI3)
- Grundflächenzahl GRZ 0,6 (GRZ II 0,8)
- Geschossflächenzahl GFZ 1,4 (MI2) bzw. 2,0 (MI3)
Vollgeschosse: Block 1-3 (MI 2): III bis IV bzw. III bis V
- Vollgeschosse: Block 4 (MI3): IV bis VI
- maximale Gebäudehöhe: 130,50 m.ü.NN (MI2) bzw. 132,50 m.ü.NN (MI3)
- bei mindestens 50 % der gesamten Geschossfläche: Wohnungsbau, der den Bestimmungen des geförderten Wohnungsbaus entspricht
- je 200 m² Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen
- Dachneigung 0° bis 10°
- Dachbegrünung bei Dächern bis 10°
- Dachflächen sind ab einer Größe von 10 m² und mit einer Dachneigung von 0-10° extensiv oder intensiv zu begrünen.
- Baumpflanzgebot: je voller 200 m² Grundstücksgröße ist ein standortgerechter Laubbaum (unversiegelte Baumscheibe > 8 m²) gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 124 Wohneinheiten ist im Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO bauplanungsrechtlich allgemein zulässig. Allerdings regelt der Bebauungsplan, dass in den festgesetzten Mischgebieten in den Erdgeschossen Wohnungen nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig sind. Ausnahmsweise können Wohnungen im Erdgeschoss zugelassen werden, wenn sie höchstens 50 % der Grundfläche des Gebäudes überdecken und im MI2 auf der, dem Ahornweg abgewandten Gebäudeseite liegen. In vorliegendem Fall wurden in allen 4 Gebäuden im Erdgeschoss gewerbliche Nutzungen geplant, welche zum Ahornweg orientiert sind. Die geplanten Wohnungen wurden zur Rückseite, zur Schopenhauerstraße hin ausgerichtet. Der Anteil der Wohnnutzung erreicht hierbei gemittelt einen Anteil von 50,21 % und kann daher gerade noch ausnahmsweise zugelassen werden.
Maß der baulichen Nutzung
Die zulässige GRZ I von 0,6 wird durch das Bauvorhaben auf keinem der 4 Grundstücke überschritten. Diese liegt bei 0,29 / 0,6 / 0,3 / 0,36 (Block 1/2/3/4). Auch die GRZ II, die wegen der Kappungsgrenze auf allen Grundstücken bei 0,8 liegt, wird mit den vorhandenen Werten von 0,64 / 0,68 / 0,62 / 0,72 nicht gänzlich ausgenutzt. Die GFZ von zulässig 1,4 im MI2 und 2,0 im MI3 (Block 4) wird durch das Bauvorhaben zum Teil zwar erreicht, aber nicht überschritten. Die Werte liegen bei 1,36 / 1,28 / 1,4 / 2,0.
Die zulässige Gesamthöhe der 4 Gebäude wird bei jedem Gebäude überschritten. Da die starke Erhöhung des Straßenniveaus durch den Ausbau zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans noch nicht absehbar war, wurde bereits in vergleichbaren Fällen eine Tolerierung der Überschreitung der zulässigen Höhe um 50 cm den Bauherren gewährt. Die 4 Baukörper überschreiten dieses Maß im MI2 um 20 cm / 40 cm / 15 cm. Bei Block 4 im MI3 beträgt die Überschreitung 1,42 m. Geschuldet sind die Überschreitungen einer höheren Raumhöhe im Erdgeschoss, das u.a. Gewerbeeinheiten beinhaltet und einer lichten Raumhöhe von 2,57m in den Regelgeschossen. Dies wird seitens des Bauherrn mit angemessener lichter Raumhöhe und zeitgemäßer Wohnqualität insbesondere auch im geförderten Wohnen begründet. Eine Befreiung ist im Hinblick auf den gesamten Siedlungsabschnitt städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden.
Im Bereich von Block 1 und 2 wird die festgesetzte Geschossigkeit im jeweils südwestlichen Baufenster jeweils um ein Geschoss überschritten. Betroffen sind jeweils Teilflächen m Umfang von je ca. 210 m² (13,5 m x 15,5 m). Die im Bebauungsplan vorgegebene Geschosszahl mit Abtreppung der Gebäude zur Schopenhauerstraße hin wird im vorliegenden Antrag nicht eingehalten, da eine optimale Ausnutzung der Grundstücke für öffentlich geförderten Wohnraum angestrebt wurde. Weil die betreffenden Bauteile hinter der Baugrenze zurückbleiben und eine Rückstaffelung der obersten Geschosse durch einen geringen Rücksprung im Eckbereich (zwei nicht überdeckte Loggien) und eine farbliche Gliederung annähernd erreicht wird, ist eine Befreiung städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden. Nachbarliche Belange und die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Überbaubare Fläche
Die Baugrenze von Block 3 wird geringfügig überschritten. Ziel der Bebauung ist eine optimale Ausnutzung der Fläche, da es sich bei den betreffenden Wohnungen ausschließlich um öffentlich geförderte Wohnungen handelt. Der kreisbogenförmigen Baugrenze folgend wurde der Baukörper daher mit rechteckigen Wohnungsgrundrissen geplant, die in geringem Maße dreiecksförmig die Baugrenze über- und unterschreiten. Der Grundgedanke des Bebauungsplans wird durch diese Überschreitungen nicht beeinträchtigt, da der Baukörper sich an der Baugrenze ausrichtet und die gewünschte Raumwirkung erzielt.
Außerdem liegen bei Block 1, 2 und 4 an acht Stellen geringfügige Überschreitungen der festgesetzten Baugrenze durch Balkone (jeweils über alle Obergeschosse) vor.
Diese Überschreitungen können, gem. § 23 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden, da es sich um ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß handelt.
Bauweise
Das Vorhaben hält die offene Bauweise ein.
Tiefgarage / Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohnungen, welche nach dem BayWoFG gefördert werden 0,8 KFZ-Stellplätze je Wohnung erforderlich. Hiervon sind vorliegend 108 Wohnungen betroffen. Für die 16 Wohnungen (je unter 100 m²) ist je Wohnung ein KFZ-Stellplatz vorzusehen.
Hieraus ergibt sich für die 4 Baublöcke folgender Stellplatzbedarf:
- Block 1
- Haus A - 18 Wohnungen (gefördert) 14,4 KFZ-Stellplätze
- Haus B - 18 Wohnungen (gefördert) 14,4 KFZ-Stellplätze
- Block 2
- Haus C - 18 Wohnungen (gefördert) 14,4 KFZ-Stellplätze
- Haus D - 18 Wohnungen (gefördert) 14,4 KFZ-Stellplätze
- Block 3
- Haus E - 13 Wohnungen (gefördert) 10,4 KFZ-Stellplätze
- Haus F - 13 Wohnungen (gefördert) 10,4 KFZ-Stellplätze
- Block 4
- Haus G - 10 Wohnungen (gefördert) 8,0 KFZ-Stellplätze
- Haus G - 16 Wohnungen (nicht gefördert) 16,0 KFZ-Stellplätze
Summe: 102,4 KFZ-Stellplätze
Für die gewerblichen Nutzungen ist je 40 m² Nutzfläche ein KFZ-Stellplatz erforderlich. Bei einer Gesamtfläche von 385,44 m², welche auf gewerbliche Nutzungen entfallen, sind 10 KFZ-Stellplätze nachzuweisen. Der Gesamtbedarf liegt somit bei 113 KFZ-Stellplätzen.
Gem. § 2 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist bei öffentlich geförderten Wohnungsprojekten eine weitere Reduzierung der Anzahl der KFZ-Stellplätze möglich, soweit ein Car-Sharing-Angebot geschaffen wird. Hiernach können 12 erforderliche KFZ-Stellplätze durch ein Car-Sharing-Fahrzeug ersetzt werden. Vorliegend ist geplant, 2 Car-Sharing-Stellplätze einzurichten. Hierdurch reduziert sich der Stellplatznachweis von 113 um 22 auf 91 KFZ-Stellplätze.
Es ist geplant 44 Stellplätze in der Tiefgarage und 47 oberirdische Stellplätze und 2 Car-Sharing-Stellplätze zu errichten. Der erforderliche Stellplatznachweis ist daher erfüllt.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 124 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 8.621,64 m² sind daher 172,6 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Für die gewerblichen Nutzungen ist je 60 m² Nutzfläche ein Fahrradabstellplatz erforderlich. Bei einer gewerblich genutzten Gesamtfläche von 385,44 m² sind 6,4 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Der Gesamtbedarf liegt somit bei 179 Fahrradabstellplätzen.
Die Planunterlagen weisen 208 Fahrradabstellplätze im Untergeschoss und 43 oberirdische Stellplätze aus.
Die im Bebauungsplan ausgewiesenen Stellplatzflächen werden bei Block 4 an anderer Stelle als im Bebauungsplan vorgesehen nachgewiesen. Dies ermöglicht die Erstellung eines großzügigen Aufenthalts- und Spielplatzbereichs, der anders kaum möglich gewesen wäre. In Block 1 wird darüber hinaus ein zusätzlicher Stellplatz entlang der Schopenhauerstraße errichtet, der als Car-Sharing-Stellplatz von allen Bewohnern der Gebäude genutzt werden kann, ähnlich wie bei Block 2, bei dem der Car-Sharing-Stellplatz bereits im Bebauungsplan verankert ist. Eine Befreiung für die Errichtung dieser Stellplätze außerhalb der dafür vorgesehenen Flächen ist aufgrund der Gesamtqualität der Freiflächen städtebaulich vertretbar und kann erfolgen.
Erschließung
Die Erschließung ist des Baufeldes ist gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Bei einer Grundstücksgröße von 9.110 m² sind, gem. Bebauungsplan 46 Bäume zu pflanzen (ein Baum je 200 m² Grundstücksfläche). Die Anzahl der erforderlichen Bäume wird durch das eingereichte Bauvorhaben mit 53 geplanten Bäumen überschritten. Zwar sind die Bäume nicht überall wie im Bebauungsplan gefordert mit 2,50 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie vorgesehen, jedoch verpflichtet sich der Bauherr, durch Wurzelschutzmaßnahmen Vorkehrungen zu treffen, dass keine Einfassungen, Beläge und Leitungen auf öffentlichen Grundstücken beeinträchtigt werden und dass ein Lichtraumprofil von mindestens 4,50 m Höhe für angrenzende Fahrflächen und mindestens 2,50 m Höhe für angrenzende Gehwege erhalten bleibt. Eine Befreiung kann daher erteilt werden.
Es sind nach dem Baumpflanzgebot 46 standortgerechte Laubbäume gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen. Der Bauherr weist die zu pflanzenden Bäume im Freiflächenplan nach. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Dachflächen der Gebäude sind intensiv bzw. mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
An das Bauvorhaben grenzt unmittelbar ein öffentlicher Kinderspielplatz an, so dass die Verpflichtung zur Errichtung eines eigenen Spielplatzes entfällt. Im Übrigen wird bei Block 4 ein kleinerer Spielbereich angelegt.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
