I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2020 beantragte die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH den Neubau eines Bürogebäudes auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg in der Hefner-Alteneck-Straße, 63739 Aschaffenburg.
Auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx sind weitere 3 Neubauten geplant, die ebenfalls mit jeweils separaten eigenständigen Bauanträgen zur Genehmigung vorliegen. Es handelt sich dabei um folgende Vorhaben:
- Neubau einer Lagerhalle zu Vorführungszwecken (Präsentationshalle, Showroom),
- Neubau eines Sozialgebäudes und eines Werkstattgebäudes für Arbeitstherapie,
- Neubau eines Parkhauses.
Die Gesamtgrundstücksgröße beträgt 26.702 m².
Das Baugrundstück befindet sich in der Hefner-Alteneck-Straße xxx. Begleitet wird das Grundstück seitlich von der Dessauerstraße und der Lindestraße. Ein kleiner Teil grenzt auch an die Spessartstraße.
Das Gebäude nimmt die Flucht entlang der Hefner-Alteneck-Straße auf mit einer Länge von 67,5 m. Entlang der Dessauerstraße ist eine Gebäudetiefe von 28,9 m geplant, die sich schräg zulaufend auf 9,3 m reduziert.
Das Gebäude ist mit 6 Geschossen geplant (EG bis 5. Obergeschoss) zuzüglich ein zurückgesetztes Dachgeschoss (6. Obergeschoss).
Eine Unterkellerung ist lediglich für die Haustechnik in der Größenordnung von 24 m X 13 m vorgesehen. Weiterhin befinden sich dort Umkleideräume mit Sozialräumen wie Dusche und Sanitärräume.
Die Geschosse des 1. OG bis 5. OG sind Regelgeschosse und werden als Büroflächen für einen Nutzer verwendet. Das Erdgeschoss ist ein Empfangsgeschoss mit Anmeldung, eigenen Büroflächen sowie Besprechungs- und Schulungsräumen, auch zur Fremdvermietung.
Über das zweite Treppenhaus zugänglich befindet sich im Erdgeschoss eine kleine separate Büromieteinheit. Vor den Besprechungs- und Schulungsräumen befindet sich ein Ausgang auf eine ebenerdige Terrasse.
Im obersten Geschoss (6. OG) befinden sich drei Büroeinheiten, die zum Teil dem Nutzer in den darunterliegenden Regelgeschossen zugeordnet werden. Auf der Seite Hefner-Alteneck-Straße erhält das Dachgeschoss eine 1,70 m tiefe Terrasse, die als Fluchtwegstrecke zwischen den beiden Treppenhäusern dient.
Der Haupteingang mit Windfang befindet sich an der Ecke Hefner-Alteneck-Straße /Dessauerstraße direkt auf der spitzzulaufenden Gebäudeecke.
Über den angrenzend befindlichen Treppenraum 1 ist ein barrierefreier Zugang gewährleistet, da der Haupteingang an der Gebäudespitze mit zwei Stufen nach unter zugänglich ist.
In den beiden Treppenhäusern befindet sich jeweils ein Aufzug.
Das Gebäude wird ausschließlich für Bürozwecke genutzt und verfügt insgesamt über eine Nutzfläche von 4.590 m².
Angedacht ist eine Nutzung durch die Fa. Linde Material Handling GmbH vom EG bis 5. OG, sowie einen Teil des 6. OG. Die übrigen Büroeinheiten werden separat vermietet.
Das Gebäude bietet Platz für insgesamt 291 Mitarbeiter.
Die erforderlichen KFZ-Stellplätze werden in dem neu geplanten Parkhaus (BV-Nr.: xxx) nachgewiesen sowie auf 19 Stellplätzen im Westen des Bürogebäudes auf dem Baugrundstück, anfahrbar von der Hefner-Alteneck-Straße aus.
Von diesen 19 Stellplätzen werden drei als Behinderten-Stellplätze ausgeführt, vier Stellplätze erhalten Elektro-Ladestationen.
Die erforderlichen 77 Fahrradabstellplätze werden auf der Rückseite des Bürogebäudes im Freien, zugänglich vom interne Gehweg, nachgewiesen. Die Stellplätze erhalten eine Überdachung.
II.
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Gewerbegebietes“ im Sinne des § 8 BauNVO. Aus der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Gewerbegebiet - GE
Höhe bis 21,3 m
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 80 %
Grundfläche bis zu 15.600 m²
abweichende Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Die beabsichtigte Büronutzung fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist gem. § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Die maximal zulässige Grundfläche wird eingehalten. Das Gebäude erreicht auf Niveau der Attika des 5. OG eine Höhe von 22,54 m und auf Niveau der Attika des 6. OG (Staffelgeschoss) eine Höhe von 26,23 m. Das bestehende, östlich angrenzende Verwaltungsgebäude erreicht eine Höhe von 21,3 m. Aufgrund der örtlichen Lage kann die Gebäudehöhe an dieser Stelle in der beantragten Höhe zugelassen werden, insbesondere da das 6. Obergeschoss als Staffelgeschoss umlaufend um 1,7 m zurückspringt und damit baulich zurücktritt.
Überbaubare Fläche
Begrenzungen durch Baugrenzen oder Baulinien ergeben sich nicht.
Bauweise
Im Baugebiet herrscht sowohl eine offene, wie auch eine geschlossene Bauweise (abweichende Bauweise) vor. Das Vorhaben fügt sich insoweit ein.
Denkmalschutz
Das Verwaltungsgebäude auf dem Nachbargrundstück ist als Einzeldenkmal in der Denkmalliste mit folgender Bezeichnung eingetragen (Aktennummer: D-6-61-000-420):
Verwaltungsbau des Güldner-Motorenwerks der Firma Linde, dreiteilige Baugruppe aus Stahlbetonskelettbauten, langgestreckter fünfgeschossiger Verwaltungstrakt mit flachgeneigtem Walmdach, daran Werkspforte, zweigeschossiger Foyer- und Sitzungs-Bau (mit Ausstattung) und dreigeschossiges Lagergebäude mit Flachdächern, 1956/57 von Karl Georg Jung.
Die Untere Denkmalschutzbehörde wurden beteiligt. Das Denkmal ist durch die Baumaßnahme nicht direkt betroffen, sondern befindet sich lediglich in der Nähe des Bauvorhabens. Hierdurch wird das Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt, insbesondere, da sich durch die zwischen den Baukörpern verlaufende Dessauerstraße mit einer Gesamtbreite von 13,4 m eine deutliche Zäsur ergibt und sich architektonisch absetzt.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Büro- und Verwaltungsgebäude je 40 m² Nutzfläche ein PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von 4.590 m² ergibt sich ein Bedarf von 115 KFZ-Stellplätzen. Hiervon werden 19 Stellplätze im Westen des Bürogebäudes auf dem Baugrundstück, anfahrbar von der Hefner-Alteneck-Straße aus, der Rest in dem neu geplanten Parkhaus (BV-Nr.: xxx) nachgewiesen.
Je 60 m² Nutzfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die erforderlichen 77 Fahrradabstellplätze werden auf der Rückseite des Bürogebäudes im Freien, zugänglich vom internen Gehweg, errichtet. Die Stellplätze erhalten eine Überdachung.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gem. § 5 Abs. 6 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen. Bei 19 Stellplätzen ergibt sich ein Pflanzgebot von 5 Bäumen.
Durch die Baumaßnahme müssen außerdem 5 vorhandene Bäume gefällt werden. In Abstimmung mit dem Garten- und Friedhofsamt sind diese Bäume im Rahmen der Baumaßnahme nicht zuhalten. Hierfür sind 5 Ersatzpflanzungen vorzunehmen.
Die Freiflächenplanung sieht die Rodung v.g. 5 Bäume, sowie, gem. Freiflächenplanung, die Pflanzung von 13 neuen Bäumen vor. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Dachfläche des Bürogebäudes ist mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Dachbegrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
