I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.06.2021 mit Planänderungen, eingegangen am 20.08.2021 beantragte die Bauherrin Rhön 29 GmbH den Neubau einer Wohnanlage mit 44 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Rhönstraße xxx, 63743 Aschaffenburg.
Bei dem 4.395,46 m² (davon 469,83 m² öffentliche Grünfläche und 68 m² private Verkehrsfläche) großen Baugrundstück handelt es sich um eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, welches grundbuchmäßig abgetrennt wird. Das Baufeld war bislang mit dem Commissary-Gebäude bebaut. Die bestehenden baulichen Anlagen wurden abgebrochen.
Die Wohnanlage umfasst zwei Gebäude, die von der Rhönstraße aus erschlossen werden.
Das straßenseitige/vordere Gebäude mit den Abmessungen 31,49 m x 12,49 m befindet sich exakt im vom Bebauungsplan vorgegebenen Baufenster und wird 4-geschossig ausgeführt. Im Erdgeschoss sind zwei Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 307 m², in den drei Obergeschossen jeweils 4 Wohneinheiten (insgesamt 12 WE) mit einer Wohnfläche zwischen 97 m² und 99 m² vorgesehen.
Das rückwärtige Gebäude mit den Abmessungen 48,74 m x 20,82 m befindet sich innerhalb des Baufensters und hat fünf Geschosse. Das Gebäude ist durch zwei Treppenhäuser in zwei Hälften geteilt. Im offenen Erdgeschoss werden 50 Stellplätze untergebracht. Die Treppenhäuser erschließen in den vier Obergeschossen jeweils 2 x 4 WE je Etage (insgesamt 32 WE).
Die Zufahrt auf das Grundstück erfolgt entlang der westlichen Grundstücksgrenze mit einer Breite von 5,45 m. Sie dient langfristig auch zur Erschließung des an der nordwestlichen Grundstücksgrenze sich anschließenden Baugrundstücks.
Die Stellplätze werden im Garagengeschoss des Hinterhauses sowie im Zugangsbereich des Vorderhauses, 86 Fahrradabstellplätze werden erdgeschossig überdacht nachgewiesen.
Die Standorte für die Wertstoffentsorgung sind an insgesamt drei Standorten jeweils in unmittelbarer Gebäudenähe.
Entlang der Rhönstraße werden 5 Bäume erhalten. Auf den restlichen geplanten Grünflächen werden sieben weitere Laubbäume angepflanzt. Die nicht überbauten Grundstücksflächen sowie die private Grünfläche werden begrünt und mit Büschen und Bäumen bepflanzt.
Der erforderliche Kinderspielplatz wird auf zwei Teilflächen mit Größen von 73 m² und 168 m² im östlichen Grundstücksbereich nachgewiesen.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Es gelten die folgenden Festsetzungen:
Mischgebiet (MI3)
GRZ 0,6
GFZ 1,6
Pultdach / Flachdach - DN 0-15°
Geschossigkeit: IV - V
Maximale Gebäudehöhe: 194,80 m – 197,80 m ü.NN
Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²
Pflanzfläche PF3 auf dem Grundstück
Öffentliche Grünfläche im östlichen Grundstücksbereich
Ausschluss von Vergnügungsstätten
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Wohnnutzung mit 44 Wohnungen, wie auch die beiden gewerblichen Nutzungseinheiten mit je ca. 155 m² Nutzfläche im Erdgeschoss des Vorderhauses sind im Mischgebiet allgemein zulässig. Bei den gewerblichen Einheiten ist, gem. Antragsunterlagen eine Nutzung als Büro- und Verwaltungsräume vorgesehen. Es handelt sich hier um eine solche gewerbliche Nutzung, welche das Wohnen nicht wesentlich stört (§ 6 Abs. 1 BauNVO).
Die zur Rhönstraße hin orientierten Wohnungen sind im vorderen Gebäudeteil ausnahmsweise zulässig. Der Antragsteller hat die Einhaltung der Lärmimmissionsgrenzwerte, gem. DIN 4109 gutachterlich für alle Aufenthaltsräume sowie für Balkone und Loggien nachzuweisen.
Das Baugrundstück überlappt mit einem 68 m² großen Streifen die im Bebauungsplan festgesetzte „Verkehrsfläche“ (Privatstraße). Die dieser „Privatstraße“ zugedachte Erschließungsfunktion wird über Grundstückszu- und –überfahrten, teils an anderer Stelle, gewährleistet. Eine Befreiung von der Bebauungsplanfestsetzung als „Verkehrsfläche“ kann erteilt werden. Sie ist vorliegend städtebaulich vertretbar, weil die Erschließung auch ohne die „Privatstraße“ gesichert werden kann.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,37 und eine GRZ2 von 0,8. Die zulässige GRZ1 von 0,6 wird nicht überschritten. Bei der Berechnung der GRZ2 werden Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen mitberücksichtigt. Gem. § 19 Abs. 4 BauNVO darf hier die festgesetzte GRZ um bis zu 50 %, max. bis zu einer GRZ2 von 0,8 überschritten werden. Diese Werte werden vorliegend eingehalten.
Das Gesamtbauvorhaben erreicht eine GFZ 1,58 und bleibt damit unter der zulässigen GFZ von 1,6.
Das Bauvorhaben hält die zulässige Zahl der Vollgeschosse beim Vorderhaus mit IV und beim Rückgebäude mit V ein. Gleiches gilt hinsichtlich der Höhe, beim Vorderhaus mit einer Höhe von 191,895 m ü.NN. (zulässig 194,80 m ü.NN.) und beim Rückhaus mit einer Höhe von 194,20 m ü.NN. (zulässig 197,80 m ü.NN.).
Überbaubare Fläche (Baugrenzen)
Die geplanten Hauptgebäude befinden sich vollständig innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen. Auch die Lage von Stellplätzen und Nebenanlagen entspricht den Bestimmungen des Bebauungsplans.
Dachform
Die geplanten Flachdächer mit extensiver Dachbegrünung entsprechen den Vorgaben des Bebauungsplans.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für die 44 Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Es ergeben sich hiernach 44 nachzuweisende PKW-Stellplätze. Für die gewerbliche Nutzung als Büro- und Verwaltungsräume ist je 40 m² 1 PKW-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer Nutzfläche von 307 m² ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Insgesamt sind 52 PKW-Stellplätze vorzuhalten. Hiervon werden 50 Stellplätze im Garagengeschoss des Rückhauses und 2 Stellplätze vor dem Vorderhaus errichtet.
Je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 44 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 4.005 m². Hieraus ergibt sich ein Bedarf von 80,1 Fahrradstellplätzen. Für den gewerblichen Bedarf ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz, somit 5,1 Stellplätze nachzuweisen. Insgesamt sind daher 86 Fahrradabstellplätze notwendig. Gem. Planunterlagen werden diese erdgeschossig überdacht nachgewiesen. Die Abstellanlagen mit den Abstellplätzen Nr. 14 bis 80 sind ergänzend zu der vorgesehenen Überdachung umschlossen und abschließbar herzustellen.
Der ergänzten Baubeschreibung ist zu entnehmen, dass alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität ausgestattet werden. Für den Gewerbeanteil des Gebäudes wird jeder 3. Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur ausgestattet und 1 Ladepunkt errichtet. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen des geplanten Gebäudes werden zu allen Grundstücksgrenzen eingehalten.
Erschließung / Zufahrt
Die Erschließung über die Rhönstraße ist gesichert. Die Zufahrt auf das Grundstück erfolgt entlang der westlichen Grundstücksgrenze mit einer Breite von 5,45 m. Sie dient langfristig auch zur Erschließung des sich an der nordwestlichen Grundstücksgrenze anschließenden Baugrundstücks.
Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS ist nur eine Grundstückszufahrt mit einer Breite von 3,50 m zulässig. Aufgrund der Größe des Bauvorhabens und einer Grundstücksbreite von 55 m an der Straßenbegrenzungslinie ist eine Überschreitung von 1,95 m vertretbar.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Gemäß Freiflächenplan erfüllt die „Pflanzgebotsfläche 3“ den mind. 60%-Grünflächenanteil der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans. Die Länge von knapp 47 m verlangt ergänzend zum Erhalt von drei Bestandsbäumen in diesem Bereich die Pflanzung eines weiteren großkronigen, standortgerechten Laubbaums.
Die im Bebauungsplan festgesetzte „öffentliche Grünfläche“ ist nicht Bestandteil des Baugrundstücks, sie soll aber die Funktion einer „privaten Grünfläche“ einnehmen. Eine Befreiung von der Festsetzung als „öffentliche Grünfläche“ kann erteilt werden, weil die Festsetzung als „öffentliche Grünfläche“ einer nicht beabsichtigten Härte im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB gleichkommt: Städtebauliches Ziel ist eine „Grünzäsur“ zwischen der gewerblichen Nutzung an der Ecke Würzburger Straße / Rhönstraße und dem Plangebiet bzw. dem Baugrundstück. Zu diesem Zweck gibt der Bebauungsplan u.a. den Erhalt bestehender Bäume und die flächige Begrünung dieses Grundstücksteils vor. Dieses städtebauliche Ziel erfordert aber keineswegs die Ausweisung, Nutzbarkeit und dauerhafte Unterhaltung als „öffentliche Grünfläche“, auch ist dieser Flächenteil nicht Gegenstand des vertraglich vereinbarten Flächenerwerbs durch die Stadt Aschaffenburg zur Realisierung des Grünzugs zwischen Hockstraße und Rhönstraße.
Erforderlich ist, dass auch die weiteren 2 Bestandsbäume im Bereich der privaten Grünfläche dauerhaft zu erhalten sind und mindestens 80% der Fläche als echte Grünfläche unversiegelt bleibt und bepflanzt wird. Insoweit ist eine Randeingrünung mit dichter Bepflanzung mit Sträuchern und Hecken entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans vorzunehmen.
Auf dem Baugrundstück sind im Übrigen mindestens 7 Laubbäume gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zur Neuanpflanzung der insgesamt 8 erforderlichen Bäume und in Höhe von xxx € zur Sicherung der 5 Bestandsbäume (3 Bäume auf PF 3 und 2 auf privater Grünfläche) zu hinterlegen.
Zur Sicherung der Verpflichtung zur Bepflanzung und Randeingrünung von mindestens 80% der privaten Grünfläche ist eine Sicherheitsleistung von xxx € zu hinterlegen.
Die übrigen nicht überbauten Grundstücksflächen sind entsprechend Freiflächenplan zu begrünen und mit Büschen zu bepflanzen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine weitere Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die Dachflächen beider Hauptgebäude werden mindestens extensiv begrünt. Zusätzlich sind die Dachflächen der Fahrradabstellanlagen mit den Abstellplätzen 22-37 und 47-80 sind mindestens extensiv zu begrünen Zur Sicherung der Verpflichtungen ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von gesamt xxx € zu hinterlegen.
Zudem sind die Standplätze für Abfallbehälter und für Fahrradabstellplätze (im Freiflächenplan bezeichnet mit „Wertstoffe“) mit Sträuchern oder Hecken einzugrenzen oder mit Rankpflanzen einzugrünen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit Sandspielfläche und Spielgeräten mit einer Größe von mindestens 241 m² zu errichten. Dieser ist im östlichen Grundstücksbereich auf zwei Teilflächen mit Größen von 73 m² und 168 m² nachgewiesen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
