I.
Sachverhalt
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 23.09.2021, reichte Herr xxx eine Bauvoranfrage zum Umbau eines Mehrfamilienwohnhauses mit künftig 6 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Riemenschneider Straße xxx, 63739 Aschaffenburg ein.
Das bestehende Gebäude mit einer Grundfläche von ursprünglich ca. 156 m² (ca. 12 m² x 13 m²) soll umgebaut und von der Grundfläche durch mehrere Vor- und Anbauten erheblich erweitert werden. Es soll ein zweigeschossiges Gebäude mit Dachgeschoss, wobei dieses ein Vollgeschoss darstellt, und Mandsarddach entstehen. Die Gebäudegrundfläche ist im Erdgeschoss mit nunmehr 320 m² geplant. Die Gesamtversiegelung des Grundstücks soll 462 m² betragen. Der Gebäudeabstand zum Bohlenweg ist mit 3,5 m vorgesehen, zur Riemenschneiderstraße mit dem neu geplanten Portikus ca. 1 m, mit der bestehenden Gebäudewand 3 m bis 4,5 m. Die Bautiefe beträgt mit dem Anbau ca. 19 m vom Bohlenweg aus und ca. 15,50 m ab der Riemenschneider Straße.
Im Rahmen der Bauvoranfrage werden zu dem Bauvorhaben folgende Fragen gestellt:
- Mindestgrenzabstand nach BayBO Art.6 Abs.5 Satz 1
Die Planung sieht vor, das bestehende Wohngebäude umzubauen und zu erweitern. Die Erweiterung nach Osten in Richtung Riemenschneiderstraße dient dazu die Fassade zu gliedern und um einen Vorbau zu erweitern. Der Mindestgrenzabstand von 3m wird durch den Vorbau um ca. 55 cm unterschritten, durch den Balkon um ca. 1,50 m.
Ist eine solche Unterschreitung genehmigungsfähig?
- Ausnutzung des Grundstücks
Bei vorliegender Planung ergibt sich eine Ausnutzung des Grundstücks wie folgt:
GRZ I (Gebäude): 0,32 / GRZ II (+Garagen, Stellplätze, Zufahrten): 0,70 / GFZ: 1,1
Auf der gegenüberliegenden Straßenseite beginnt der Geltungsbereich des Bebauungsplans für das Gebiet „zwischen Ludwigsallee, Schongauerstraße, Kühruhgraben und Riemenschneiderstraße“. Dort sind folgende Ausnutzungen zulässig: GRZ I (Gebäude): 0,45 / GRZ II (+Garagen, Stellplätze, Zufahrten) = +50% von GRZ I = 0,67 / GFZ: 0,9
Ist die geplante Ausnutzung des Grundstücks genehmigungsfähig?
- Dachform
Das bestehende Satteldach wird zurückgebaut und im Zuge des Umbaus ein Mansarddach errichtet.
Im umgebenden Wohngebiet befinden sich mehrere verschiedene Dachformen wie z.B. Satteldach, Krüppelwalmdach, Zeltdach, Mansarddach sowie Mansard-Flachdach.
Ist hier ein Mansarddach wie in den Plänen dargestellt genehmigungsfähig?
- Anzahl der Geschosse
Das geplante Gebäude besitzt zwei Vollgeschosse (EG und OG) sowie ein als Vollgeschoss anzurechnendes Dachgeschoss. Die Anzahl der Vollgeschosse beträgt somit 3 Geschosse. Das Untergeschoss bleibt auch nach dem Umbau kein Vollgeschoss!
Sind die Anzahl der Geschosse sowie die dargestellten Trauf- und Wandhöhen genehmigungsfähig?
- Stellplätze
Laut Aussage von der Stadtplanung Aschaffenburg sind für eine Wohneinheit auch hintereinanderliegende Stellplätze zulässig und anrechenbar. Dies ist nicht aus der Stellplatzsatzung ersichtlich.
Geplant sind zwei Wohnungen mit je 100-150qm Wohnfläche. Diesen sind je zwei hintereinanderliegende Stellplätze zugeordnet. Die restlichen Wohnungen benötigen je nur einen Stellplatz. Diese sind alle einzeln anfahrbar.
Ist die Anordnung der Stellplätze wie in den Plänen ersichtlich genehmigungsfähig?
II.
Rechtliche Beurteilung
Nach Art. 71 Abs. 1 Satz 1 BayBO kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen schon vor Einreichung des Bauantrags ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden.
Das Bauvorhaben ist nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gelegen. Die nähere Umgebung weist den Charakter eines reinen Wohngebietes auf. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich demgemäß nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO.
In vorliegendem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gestaltet sich der maßgebende bauliche Rahmen der näheren Umgebung wie folgt:
- Die Gebäudegrundfläche erreicht ein Maß bis ca. 450 m²
- Die bauliche Höhenentwicklung entspricht II Vollgeschossen plus Dach oder Staffelgeschoss (Dach als Vollgeschoss möglich).
- Das Nachbarhaus Riemenschneiderstraße 8 erreicht folgende Höhen:
Berg-/Ostseite: TH ca. 7,50 m / FH ca. 13,05 m;
Tal-/Westseite: TH ca. 8,50 m / FH ca. 15,15 m
- Der Gebäudeabstand zum Bohlenweg (Nordseite) beträgt im Abschnitt westlich der Riemenschneiderstraße mindestens 4 m, in der östlichen Fortsetzung nur noch 3 m. Zur Riemenschneiderstraße (Westseite) beträgt der Abstand ziemlich einheitlich ca. 3 m; die nordöstliche Gebäudeecke des Bestandshauses Riemenschneiderstraße 10 rückt mit knapp 2,90 m am nächsten an die Straße heran. Die Gebäudeflucht entlang der Westseite der Riemenschneiderstraße definiert hier eine „Baulinie“.
- Die Bautiefen gemessen ab Straßenbegrenzungslinie variieren stark: Baukörper erreichen Bautiefen (=hintere Gebäudekante) bis rund 25 m Abstand zum Bohlenweg (z.B. Bohlenweg 41), in Einzelfällen auch deutlich mehr (z.B. Bohlenweg 39). Im engeren Umfeld entlang der Riemenschneiderstraße (Westseite, Abschnitt zwischen Ludwigsallee und Bohlenweg) werden Bautiefen bis ca. 17 m erreicht (Riemenschneiderstraße 4).
- Die straßenseitige Breite der Gebäude bewegt sich in einem Rahmen von überwiegend bis ca. 20 m, vereinzelte Gebäude und/ oder Hausgruppen erreichen größere Breiten (z.B. Ludwigsallee 58 / Riemenschneiderstraße 2+2a).
Zu Frage 1
Durch den Vorbau an der Riemenschneiderstraße werden die gesetzlichen Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO eingehalten.
Allerdings ist der Vorbau samt Portikus an der Ostseite des Gebäudes planungsrechtlich so nicht zulässig: Zur Riemenschneiderstraße beträgt der Abstand der westlich davon stehenden Gebäude ziemlich einheitlich ca. 3 m; die nordöstliche Gebäudeecke des Bestandshauses Riemenschneiderstraße xxx rückt mit knapp 2,90 m am nächsten an die Straße heran. Die Gebäudeflucht entlang der Westseite der Riemenschneiderstraße definiert hier also quasi eine Baulinie.
Portikus und Vorbau überschreiten diese hier vorhandene imaginäre Baulinie deutlich (um 1,5 m).
Der Anbau ist daher nicht genehmigungsfähig. Der offene Portikus (ohne aufgesetzten Balkon) könnte im Sinne des § 23 Abs.2 Satz 2 BauNVO (Vortreten von Bauteilen in geringfügigem Ausmaß) als „Hauseingangsüberdachung“ mit einem Mindestabstand von 2,50 m zur Straßenbegrenzungslinie zugelassen werden.
Der Vorbau ist somit wie beantragt nicht genehmigungsfähig.
Zu Frage 2
Die Maßzahlen GRZ und GFZ sind im unbeplanten Innenbereich kein Zulässigkeitskriterium. Entscheidend für die Frage des Einfügens sind die tatsächliche Gebäudegrundfläche, die insgesamt überbaute Fläche und die tatsächliche Gebäudehöhe (Wand-/ Traufhöhe und Firsthöhe).
Die geplante Gebäudegrundfläche liegt mit 320 m² innerhalb des baulichen Rahmens der Umgebungsbebauung. Mehrere Gebäude im näheren Umfeld (Riemenschneiderstraße, Bohlenweg, Seitenstraßen) weisen größere bzw. vergleichbare Grundflächen auf. Auch eine Gesamtversiegelung von 462 m² fügt sich folglich noch in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Zu Frage 3
Die Dachlandschaft in der näheren Umgebung ist sehr heterogen. Es überwiegen Steildachformen wie Sattel-, Walm- und Mansarddächer mit unterschiedlichsten Dachaufbauten, es gibt aber auch flache oder flachgeneigte Dächer und Hybriddachformen (z.B. gekapptes Mansarddach in der Dürerstraße xxx).
Ein Mansarddach fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich zulässig.
Zu Frage 4
Typisch für die Umgebungsbebauung sind Gebäude mit zwei Regelgeschossen, häufig plus Dachgeschoss – bei entsprechendem Ausbaugrad des geneigten Daches oder bei einem Staffelgeschoss mit Flachdach werden also III Vollgeschosse erreicht. In hängigem Gelände (wie auf der Westseite der Riemenschneiderstraße) kommt häufig ein auf der Talseite aus dem Gelände ragendes Untergeschoss dazu, das aber in aller Regel soweit in der Erde steckt, dass es kein „Vollgeschoss“ ist.
Planungsrechtlich maßgebend sind vor allem die Wand- und Gebäudehöhen. Vorliegend fügt sich die Planung diesbezüglich in die Eigenart der näheren Umgebung ein: Der Baukörper nähert sich bezüglich der Traufhöhe dem Nachbarhaus Riemenschneiderstraße 8 an, bezüglich der Firsthöhe bleibt er in seiner Höhenentwicklung deutlicher dahinter zurück.
Die Anzahl der Geschosse sowie die dargestellten Trauf- und Wandhöhen sind demgemäß aus planungsrechtlicher Sicht genehmigungsfähig.
Zu Frage 5
Die erforderlichen Stellplätze ermitteln sich nach Art. 47 BayBO in Verbindung mit der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS). Nach § 5 Abs. 1 der GaStAbS sind Garagen und Stellplätze so anzulegen, dass zum öffentlichen Straßenraum hin keine Zu- und Abfahrten von mehr als 3,50 m Breite entstehen. Für maximal 2 direkt aneinandergrenzende Garagen oder Stellplätze ist eine Zufahrt mit einer Breite zulässig, die der Breite dieser Garagen oder Stellplätze entspricht.
Grundsätzlich müssen die Stellplätze separat anfahrbar sein. Die Hintereinanderanordnung von je zwei Stellplätzen für eine Wohneinheit kann jedoch zugelassen werden.
Vorliegend entspricht die geplante Anordnung der Pkw-Stellplätze nicht den Bestimmungen des § 5 Abs.1 GaStAbS. Insgesamt werden Zufahrten in einer Gesamtbreite von mehr als 20 m entstehen. Stellplatz 3 und die Stellplätze 5/7/8 erzeugen schon isoliert betrachtet Zufahrtsbreiten, die von den Vorgaben der GaStAbS abweichen.
Aufgrund der Ecklage des Grundstücks ist es vorstellbar, dass jeweils eine Zufahrt von der Riemenschneiderstraße und eine Zufahrt vom Bohlenweg in der jeweils maximal zulässigen Breite hergestellt wird. Daraus folgt aber, dass Stellplatz 3 und Stellplatz 8 nicht genehmigungsfähig sind.
Unter gleichzeitiger Berücksichtigung nachbarlicher Belange und Beachtung des Rücksichtnahmegebotes konnten die obigen Feststellungen nach Prüfung der Sach- und Rechtslage über die im Antrag gestellten Fragen in der dargestellten Form, gem. Art. 71 BayBO getroffen werden.
Im Rahmen der Bauvoranfrage werden lediglich die aufgeworfenen Fragestellungen geprüft und beantwortet. Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das Bauvorhaben werden erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Insofern ergeht diesbezüglich mit dieser Bauvoranfrage keine Entscheidung.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.
