I.
Mit Bauantrag, eingegangen am 02.11.2021, beantragt die Firma Wohnstudio M GmbH die Genehmigung für den Neubau eines Wohnhauses mit 16 Wohnungen, 3 Boardingappartements und 2 Büroeinheiten und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Rhönstraßexxx, bzw. Würzburger Straße xxx in Aschaffenburg.
Bei dem Baugrundstück handelt es sich um eine Teilfläche aus dem Commissary-Gelände (Grundstück, Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) an der Rhönstraße. Das Bauvorhaben wird auf einem Grundstück mit einer Fläche von 1.980 m² geplant, das neu gebildet wird. Dieses wird von der Würzburger Straße aus über die Grundstücke, Fl.Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg (Campus II der Hochschule Aschaffenburg) erschlossen und mittels Geh- und Fahrtrechten in seiner Erschließung gesichert.
Das geplante Gebäude hat im Untergeschoss eine Tiefgarage, oberirdisch erhält es vier Geschosse, mit einem Flachdach, welches intensiv begrünt wird. Auf dem Flachdach befinden sich zu den darunterliegenden Wohnungen gehörende Aufenthaltsräume, die über das Treppenhaus und die Aufzugsanlage erschlossen werden.
Das Gebäude hat ein Außenmaß von 18 m x 46 m und tritt durch den geplanten mittigen Rücksprung auf beiden Längsseiten (jeweils 3 m x 10 m) wie zwei Gebäude mit Zwischenteil in Erscheinung.
Die Nutzungen im Gebäude sind wie folgt geplant:
- Untergeschoss:
Tiefgarage mit 23 KFZ-Stellplätzen mit Zufahrt über die Würzburger Straße (Campus II), vorgesehene einspurige Durchfahrt mit Einbahnregelung von der Tiefgarage Rhönstraße zur Ausfahrt Würzburger Straße (Campus II)
Fahrradraum mit 26 Fahrradabstellplätzen und weitere 12 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage verteilt, sowie Keller- und Technikräume
4 Wohnungen, 3 Boardingappartements, Fitnessraum und (nicht öffentliche) Sauna
1 Büroeinheit, 3 Wohnungen
1 Büroeinheit, 5 Wohnungen
4 Wohnungen
Dachaufbauten mit zweimal je zwei Räumen und dazugehörigen Terrassen (zwei Terrassen sind gemeinschaftlich zugänglich, zwei Terrassen gehören zu den darunterliegenden Wohnungen)
Die Gesamtwohnfläche liegt bei 1.854 m².
Für das geplante Gebäude werden 36 KFZ-Stellplätze, hiervon 23 Stellplätze in der Tiefgarage, 3 Stellplätze oberirdisch und 10 weitere Stellplätze im angrenzenden Tiefgaragenbereich unter den benachbarten Punkthäusern nachgewiesen. Diese werden dinglich gesichert.
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 48 Fahrradabstellplätze nachgewiesen, hiervon 36 Fahrradabstellplätze im Untergeschoss und 12 Fahrradabstellplätze im Freien.
Auf der Westseite des Baugrundstückes ist ein Spielplatz mit einer Fläche von 111 m² geplant.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 04/3b „Spessart-Manor“ mit u.a. folgenden Festsetzungen:
Mischgebiet (MI3)
GRZ 0,6
GFZ 1,6
DN 0-15°
Geschossigkeit: max. IV
Maximale Gebäudehöhe: 197,80 m ü.NN
Dachbegrünung ab Dachneigung von weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m²
Pflanzfläche PF2 auf dem Grundstück
Art der baulichen Nutzung
Es ist ein Nutzungsmix aus Büro-, Boardingnutzung und Wohnen geplant, der dem Charakter eines Mischgebietes entspricht.
Das Baugrundstück liegt allerdings nicht ausschließlich im Mischgebiet. Teile des neu herausgeteilten Grundstücks tangieren die im Bebauungsplan festgesetzte Privatstraße mit Wendehammer (ca. 133 m² Grundstücksfläche). Auf dieser Fläche sind vom Bauherrn nicht nur Stellplätze, Terrassen und Grünflächen vorgesehen, sondern auch der erforderliche Kinderspielplatz. Im Rahmen der genehmigten Planung für die beiden Folgegebäude D und E (Rhönstraße xxx, BV-Nr.: xxx) wurde nachgewiesen, dass die Privatstraße geringfügig nach Osten verlegt und auf den hinteren Teil der Privatstraße, einschließlich Wendehammer verzichtet werden kann. Der Bauherr und Eigentümer der betroffenen Grundstücke hat erklärt, dass dieser Wendehammer auch für die weiteren, sich hieran anschließende Bauvorhaben nicht benötigt wird und eine ausreichende Zuwegung für die Ver- und Entsorgung der Grundstücke sichergestellt ist. Hierzu wurde eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers vorgelegt. Gleiches gelte für die notwendige Feuerwehrzufahrt. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann daher erteilt werden.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ1 von 0,389 bei einem zulässigen Wert von 0,6 und eine GRZ2 von 0,597 bei einem zulässigen Wert von 0,8. Die GFZ von 1,6 wird durch das vorliegende Bauvorhaben mit einem Wert von 1,557 ebenfalls eingehalten.
Die Baugrenzen sind durch Terrassen im Erdgeschoss und den Balkonen in den Obergeschossen einmal um 3,0 m x 12,7 m und zweimal um 1,0 m x 10,1 m, somit um insgesamt ca. 58,3 m² überschritten. Eine Befreiung für diese Bauteile kann gewährt werden, insbesondere, da die Grundstücksausnutzung bei der GRZ nicht voll ausgeschöpft wurde.
Die zulässige Höhe von 197,80 m ü. NN wird durch das Bauvorhaben eingehalten und mit einer Höhe von 196,0 m ü. NN unterschritten. Die Hauptnutzungen halten die zulässige Geschossigkeit von max. IV Vollgeschossen ein. Auf dem Dach sind allerdings 2 Dachaufbauten mit den Abmessungen von je ca. 16,3 m x 4,8 m, bzw. 6,7 m geplant. Es handelt sich hier um je ein Treppenhaus, ein Aufzug und zwei Dachräumen, zur Nutzung der Dachterrassen. Eine Befreiung kann hier erteilt werden, da diese Bauteile eine untergeordnete Wirkung und Funktion entfalten, baulich deutlich zurücktreten und die Gesamthöhe des Gebäudes, einschließlich dieser Bauteile hinter den Festsetzungen des Bebauungsplans zurückbleibt.
Nachbarliche Belange sind durch die Befreiungen nicht betroffen. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
Immissionsschutz
Durch das geplante Gebäude werden keine geräuschrelevanten Emissionen hervorgerufen. Die geplante Verbindung der Tiefgarage für das Gebäude F mit der Tiefgarage unter Gebäude C wird lediglich einspurig in Richtung Würzburger Straße ausgeführt. Eine Ausfahrt in Richtung Rhönstraße ist nach der vorliegenden Planung nicht möglich. Eine nähere schallimmissionsschutzrechtliche Untersuchung ist für das Vorhaben insofern nicht erforderlich.
Begrünung und Bepflanzung
Die im Bebauungsplan festgesetzte Pflanzfläche PF2 dient als Übergang zwischen der Mischgebiets- und der Gewerbegebietsnutzung im Bebauungsplangebiet. Gemäß Bebauungsplan ist im betroffenen Bereich mindestens ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und der Anteil an unversiegelter, begrünter Fläche muss mindestens 60 % betragen. Die Länge der Pflanzfläche im Bereich des Baugrundstückes beträgt ca. 16 m, bei einer Breite von 5 m. Der Baum ist im südöstlichen Grundstücksbereich, außerhalb der Tiefgaragenunterbauung zu pflanzen. Der geplante Standort für die Fahrräder und Abfallentsorgungsbehälter ragt mit einer Länge von ca. 7,5 m in die Pflanzfläche PF2 hinein. Dies entspricht einer Fläche von 37,5 m². Unter der Voraussetzung, dass die gesamte Anlage (Fahrrad- und Abfallentsorgungsanlage mit Maßen von ca. 11 m x 5 m = 55 m²) überdacht und die Dachfläche vollflächig extensiv begrünt wird, kann hier eine Befreiung für den überbauten Bereich der Pflanzfläche erteilt werden. Insbesondere bleibt hier der Charakter des geplanten begrünten Übergangs zwischen den unterschiedlichen Nutzflächen erhalten. Insofern werden auch die Grundzüge der Planung nicht berührt.
Der Baum ist, gem. Bebauungsplan dauerhaft zu sichern und zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Bebauungsplan werden Tiefgaragen, welche mit einer Vegetationsschicht von mindestens 50 cm überdeckt und intensiv begrünt werden nicht in die überbaute Grundfläche eingerechnet. Demnach ist die Tiefgarage im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erd-/Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung wird eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € erhoben.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind zu begrünen und mit Büschen und Sträuchern zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der Bebauungsplan sieht eine Dachbegrünung für Dächer mit einer Dachneigung von
weniger als 15° bei Flächen ab einer Größe von 15 m² vor. Die Flachdächer des Gebäudes sind daher mind. extensiv zu begrünen und mit einer Vegetationsschicht von mind. 8 cm zu versehen. Zur Sicherung der Begrünung und Bepflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden an zwei Stellen im südwestlichen Grundstücksbereich mit Dreiecksflächen mit den Maßen 4,5 m x 6 m und 6 m x 8 m (37,5 m²) überschritten.
Eine Abweichung kann hier erteilt werden, da das Nachbargebäude an der Rhönstraße (Gebäude C) einen Abstand von 14,76 m zur Grundstücksgrenze einhält und hierdurch ein sehr breiter Grünstreifen zwischen den Gebäuden verbleibt. Selbst zwischen den Abstandsflächen verbleibt ein breiter Abstand. Der Schutzzweck der Abstandsflächenvorschriften (Belichtung, Belüftung, Brandschutz, sozialer Friede) wird durch eine Abweichung nicht berührt. Der Nachbar hat der Abstandsflächenüberschreitung zugestimmt, insofern ist die Abweichung auch mit den nachbarlichen Belangen vereinbar.
Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Die notwendige Baugrundstücksfläche ist aus dem betroffenen Grundstück (Fl.Nrn. xxx, Gem. Aschaffenburg), wie in den Planunterlagen dargestellt, herauszumessen und als eigenes rechtliches Grundstück zu bilden, da die Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung, die erteilten Befreiungen hinsichtlich der Privatstraße, wie auch die berücksichtigte Spielplatzfläche, sowie die Abstandsflächenberechnung auf dieser Grundlage basieren.
Stellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² je 2 Stellplätze erforderlich. In diesem Gebäude verfügen 10 Wohnungen über weniger als 100 m², 6 Wohnungen bewegen sich im Bereich zwischen 100 m² und 150 m² Wohnfläche. Für die 16 Wohnungen ergeben sich hiernach 22 nachzuweisende PKW-Stellplätze.
Für die geplanten Büronutzungen ist je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz nachzuweisen. Bei einer Gesamtnutzfläche von 480 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 12 PKW-Stellplätzen.
Für Boardingappartements ist je 2 Appartements 1 KFZ-Stellplatz vorzusehen. Bei 3 geplanten Appartements ergibt sich ein Bedarf von 2 KFZ-Stellplätzen.
Für das geplante Gebäude ergibt sich ein Gesamtbedarf von 36 KFZ-Stellplätzen. Hiervon werden 23 Stellplätze in der Tiefgarage, 3 Stellplätze oberirdisch und 10 weitere Stellplätze im angrenzenden Tiefgaragenbereich unter den benachbarten Punkthäusern nachgewiesen. Diese Stellplatzzuordnung ist dauerhaft dinglich zu sichern.
Für die 16 Wohnungen ist je 50 m² Wohnfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Die 16 Wohnungen verfügen über eine Gesamtwohnfläche von 1.854 m². Hiernach sind 38 Fahrradabstellplätze erforderlich.
Für die Büronutzung ist je 60 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei einer Gesamtnutzfläche von 480 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf von 8 Fahrradabstellplätzen.
Für Boardingappartements ist je 15 Appartements 1 Fahrradabstellplatz, mindestens 2 vorzusehen. Hiernach sind zwei weitere Fahrradabstellplätze erforderlich.
Für das geplante Gebäude werden insgesamt 48 Fahrradabstellplätze nachgewiesen, hiervon 36 Fahrradabstellplätze im Untergeschoss und 12 Fahrradabstellplätze im Freien.
Die nachgewiesenen Stellplätze werden, gem. Beschreibung mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur ausgestattet. Die Voraussetzungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind daher erfüllt.
Kinderspielplatz
Auf dem Baugrundstück ist ein Spielplatz mit einer Fläche von 111 m² geplant.
Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
