I.
Sachverhalt
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2020 beantragte die Firma H+B Hallen- und Bodenentwicklungsgesellschaft mbH den Neubau einer Lagerhalle zu Vorführzwecken auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg in der Hefner-Alteneck-Straße, 63739 Aschaffenburg. Das Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat am 03.03.2021 behandelt und beschlossen und die Baugenehmigung mit Bescheid vom 13.04.2021 (BV-Nr.: xxx) erteilt.
Im Rahmen der Ausführungsplanung haben sich geänderte Nutzungsanforderungen seitens des Nutzers, der Firma Linde Material Handling GmbH ergeben. Das Gebäude soll vermehrt zu Schulungszwecken und teilweise größeren Veranstaltungen im Rahmen von Produktpräsentationen und Symposien, bzw. Konferenzen genutzt werden.
Hierzu wurde am 22.11.2021 ein Änderungsantrag eingereicht. Die Lagerhalle soll künftig als Versammlungsstätte im Rahmen eines, in einer ausführlichen Betriebsbeschreibung näher definierten Umfangs, genutzt werden. Hierzu sind auch bauliche Veränderungen im Inneren des Gebäudes, sowie kleinere Veränderungen am Gebäudeäußeren (neue Zufahrtstraße, barrierefreie Fußgängerrampe, Fenster in der Westfassade für die geplanten Büroräume) geplant.
Allgemeinde Baubeschreibung
Bei dem Gebäude handelt es sich um eine 1-geschossige Lagerhalle welche ursprünglich für Vorführungszwecken geplant war. Die Nutzung soll erweitert werden.
Der Zugang der Halle erfolgt über die Nordseite, an dieser Seite liegt auch die Andienung über einen Tiefhof mit zwei Ladetoren. Diese Andienung ist über eine neue Zufahrtstraße von der Lindestraße her erreichbar.
An der Westseite ist eine Rampe geplant, um barrierefrei in das Gebäude zu gelangen.
Erdgeschossig gibt es Büro- sowie Sozialraumeinbauten (WC-Anlagen, Umkleiden, Duschräume), welche der zeitweisen Nutzung des Gebäudes dienen. Es sind unverändert zur Genehmigung keine dauerhaften Arbeitsplätze vorgesehen.
Zusätzlich zu diesen Räumen werden haustechnische Räume als Einbauten in der nordöstlichen Ecke des Gebäudes errichtet, welche der Unterhaltung des Gebäudes dienen.
Die Lagerhalle wird in Teilen mit Regalen bestückt, wobei diese nicht für Lagerzwecke genutzt werden, sondern zu Vorführungszwecken für Kunden im Bereich der Logistik und Nutzung von Staplern des Mieters. Daher beschränkt sich das Lagergut auf ein Minimum. Es ist keine Lagerung von Gefahrgütern vorgesehen.
In der Vorführungshalle ist im westlichen Gebäudeteil, d.h. zur Lindestraße orientiert ein 2-geschossiger Einbau für Schulungszwecke sowie für kurzzeitige Bürotätigkeiten geplant.
Das Obergeschoss verfügt über eine offene Galerie zur Halle hin und bietet somit permanente Blickbeziehungen zu den Vorgängen im Erdgeschoss. Neben einer Teeküche mit kleinem Aufenthaltsraum, Sozialräumen mit WC und Duschen, Lager- und Technikräumen befinden sich hier Meetingräume sowie Büroräume. Gemäß Information des Nutzers werden die Räumlichkeiten nur zeitweise bei Veranstaltungen sowie für Vor- und Nachbearbeitung dieser durch Mitarbeiter des Nutzers genutzt. Die Mitarbeiter haben in den weiteren Gebäuden auf dem Grundstück ihre dauerhaften Arbeitsplätze.
Die erforderlichen Parkplätze für die geplante Halle werden in dem neu errichteten Parkhaus nachgewiesen, welches in einem separaten Verfahren beantragt und genehmigt wurde. Bei größeren Veranstaltungen werden die geladenen Gäste mit Shuttlebussen gebracht, welche direkt vor dem Gebäude halten können. Während der Veranstaltung ist geplant, diese Reisebusse auf dem Grundstück zu parken. Hierzu sind lt. Angaben des Nutzers ausreichend Flächen vorhanden und vorgesehen. Eine Nutzung der öffentlichen Flächen außerhalb des Grundstückes ist nicht geplant oder notwendig.
Äußere Gestaltung
Der Neubau weist in seiner Außengestaltung farbliche Elemente auf, welche auch in den anderen geplanten Neubauten zu finden sind.
Die Sandwichfassade wird als klassische Fassade für eine Logistik-/Lagerhalle gewählt. Die grundsätzliche Fassade ist dezent in Wirkung und Farbigkeit gewählt, mit einzelnen farblichen Akzenten sowie einer Übereckverglasung (Pfosten-Riegel-Konstruktion) im Bereich der Nordwestecke. Diese soll einen Einblick in das Gebäude ermöglichen und das Gebäude optisch aufwerten.
Der Neubau weist in seiner Außengestaltung keine grundlegenden Änderungen zur Genehmigung auf. Im Bereich der Schulungsräume im Erdgeschoss sowie Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss werden an der Westseite Fenster errichtet.
Nutzungsbeschreibung
Die Lagerhalle wird spezifisch für einen Mieter (Linde Material Handling GmbH) errichtet. Dieser möchte die Halle zu Präsentationszwecken im Bereich Staplerlogistik sowie nun vermehrt zu Schulungszwecken nutzen. Nutzungen und Personenanzahlen wurden zwischen dem Bauherrn und dem Nutzer abgestimmt. Zur Präsentation der Produkte werden beispielhafte Regale eingebaut, des Weiteren auch Ladebereiche für Stapler eingebaut.
Nutzungsarten:
- Schulung, Ausbildung und Praxistraining
Regelmäßig finden Schulungs- und Ausbildungsveranstaltungen im Gebäude statt. Die Schulungsteilnehmer werden in Schulungsräumen (Academy) geschult und teilweise in Kleingruppen aufgeteilt. Die Schulungen finden in der Zeit zwischen 8:00 und 20:00 Uhr statt. Geplant sind ca. 100 – 150 Veranstaltungen pro Jahr mit 120 geladenen Gästen, welche durch eine Einlasskontrolle das Gebäude betreten.
- Symposium/Konferenz
Ca. 25 Veranstaltungen finden im Jahr als Symposium, bzw. einer Konferenz mit Fachvorträgen statt. Hier sind nach gleichem Prozedere 100 Gäste geplant. Die Veranstaltungen sind zwischen 08:00 und 22:00 Uhr geplant.
- Produktvorstellung
Gem. Information der Firma Linde Material Handling GmbH sind 6 Mal im Jahr Großveranstaltungen mit ca. 500 geladenen Gästen geplant. Im Rahmen von 1 – 2 tägigen Produktvorstellungen werden diese geladenen Gäste mit Shuttlebussen zur Veranstaltung gebracht. Diese können vor den Haupteingang fahren und die Gäste absetzen.
Beginn dieser Veranstaltung ist 08:00 Uhr und Ende um 22:00 Uhr. Die Reisebusse müssen auf dem Betriebsgelände parken und werden nicht im öffentlichen Bereich abgestellt.
Die Großveranstaltungen sowie Konferenztage werden durch ein Cateringunternehmen versorgt. Hierzu werden Räumlichkeiten für die Vorbereitung der Speisen (Warmhaltung) sowie der Getränkeversorgung durch einen externen Caterer vorgesehen.
Sämtliche Veranstaltungen finden im Innenbereich statt. Im Außenbereich sind ggf. auf der Werkstraße kleinere Produktvorführungen geplant.
Im Innenbereich werden temporär bei den Großveranstaltungen Kleinbühnen inkl. Bestuhlung aufgebaut. Hierzu werden seitens des Nutzers Linde beispielhafte Bestuhlungsplanungen dargestellt und dem Antrag beigelegt.
Es finden keine parallelen Veranstaltungen statt.
Notwendige Mitarbeiter des Nutzers für die Veranstaltungen sowie Schulungen haben ihren dauerhaften Arbeitsplatz nicht in der Halle und halten sich nur zeitweise darin auf.
Die grundsätzliche Betriebszeit des Nutzers liegt in der Regel in der Zeit von Montag bis Freitag von 06:00 bis 20:00 Uhr. Für die genannten Veranstaltungen gelten die genannten, abweichenden Zeiten.
Die geplanten Nutzungen sind in einem ausführlichen Betriebskonzept vom August 2021 für die 3 Veranstaltungsarten beschrieben.
Außenanlagen
Die Außenanlagen verbleiben grundsätzlich wie in den Baugenehmigungen inklusive Masterplan der neuen Gebäude (Halle, Parkhaus, AWO, Bürogebäude) dargestellt.
Für die barrierefreie Zugänglichkeit der Halle wird zusätzlich eine Rampenanlage im Westen vorgesehen. Des Weiteren wurde die Stichstraße (zur Andienung der zwei Tore) hinsichtlich der Ausrundung und Gefällesituation leicht angepasst, um auch die kurzzeitige Andienung der Halle durch Shuttlebusse problemlos zu ermöglichen.
PKW- und Fahrradstellplätze
Die für die geplanten Flächen benötigten Stellplätze für PKW sowie Fahrräder werden in der Stellplatzberechnung dargelegt.
Die Büro- und Hallenflächen wurden seitens des Nutzers als keine dauerhaften Arbeitsplätze definiert. Die zuständigen Mitarbeiter haben ihren Arbeitsplatz in anderen Gebäuden auf dem Grundstück.
Für die Schulungs- und Konferenztage (max. 120 Gäste gem. Nutzungsbeschreibung) werden die notwendigen Stellplätze nachgewiesen.
Im Bereich der Großveranstaltungen ist keine Individualanreise seitens des Nutzers für die Gäste geplant. Hier sollen Shuttlebusse die Gäste zur Veranstaltung bringen und später abholen. Ebenso verhält es sich mit dem Nachweis der notwendigen Fahrrad-Stellplätze.
Da es keine Parallelveranstaltung gibt, stehen die berechneten Stellplätze für Seminare auch bei Großveranstaltungen für eine begrenzte Menge Individualverkehr zur Verfügung.
Die erforderlichen PKW-Stellplätze werden im neu errichteten Parkhaus nachgewiesen und dauerhaft gesichert.
II.
Beurteilung des Bauvorhabens
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Baulinienplans Nr. 8, welcher für das Baugrundstück Festsetzungen über Baulinien und Baugrenzen enthält. Im Übrigen liegt das Bauvorhaben nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, jedoch in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat den Charakter eines „Gewerbegebietes“ im Sinne des § 8 BauNVO. Aus dem Baulinienplan Nr. 8, bzw. der näheren Umgebung leiten sich folgende Vorgaben ab:
Gewerbegebiet - GE
Höhe bis 21,3 m
überbaute Grundstücksfläche: bis zu 80 %
Grundfläche bis zu 15.600 m²
abweichende Bauweise
Baugrenze, Baulinie
Art der baulichen Nutzung
Die beabsichtigte Nutzung als Lagerhalle, Präsentationshalle, Showroom, Schulungsräume, und Konferenzraum (Versammlungsstätte) fügt sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist in einem Gewerbegebiet, gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.
Hinsichtlich der geplanten Nutzungsänderung (Nutzung als Versammlungsstätte) wurde eine Schallimmissionsprognose von der Firma Wölfel Engineering GmbH & Co.KG vom 20.12.2021 (Bericht Nr.: X1290.003.01.001) erstellt. Die Untere Immissionsschutzbehörde wurde beteiligt. Hiernach werden die geltenden Immissionsrichtwerte für die Nutzungen (I) und (II) sicher eingehalten. Für die 6 Veranstaltungen der Nutzungskategorie (III) sind die Auflagen, gem. v.g. Schallimmissionsprognose, bzw. der Unteren Immissionsschutzbehörde zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung
Die Höhe des geplanten Gebäudes erhöht sich gegenüber der ursprünglich erteilten Baugenehmigung von 155,14 m ü NN auf 155,20 m ü NN, somit um 6 cm.
Aufgrund minimaler Verschiebungen und Änderungen der Abmessung der Außenstützen, sowie Änderung der Fassadenstärke wird das Gebäude um maximal 4 cm auf jeder Seite vergrößert. Die Abmessung der Halle beträgt dann ca. 73,20 x 73,20 m (genehmigt wurden ursprünglich 73,12 x 73,12 m).
Wesentliche Änderungen beim genehmigten Maß der baulichen Nutzung ergeben sich insofern nicht.
Überbaubare Fläche / Bauweise
Gegenüber der ursprünglichen Genehmigung ergeben sich keine Änderungen.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatzbedarf richtet sich nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS).
Für das genehmigte Gebäude (Lagerhalle zu Vorführzwecken) waren, gem. Baugenehmigung vom 13.04.2021 (BV-Nr.: xxx) 5 KFZ-Stellplätze und 3 Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Für die geplante Nutzungsänderung ändert sich der KFZ-Stellplatzbedarf, wie folgt:
- Büro- und Verwaltungsräume:
Je 40 m² Nutzfläche ist ein PKW-Stellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von 286 m² ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen
- Berufliche Schulungsräume:
Je 5 Schulungsteilnehmer ist ein PKW-Stellplatz erforderlich. Bei 120 Teilnehmern ergibt sich ein Bedarf von 24 PKW-Stellplätzen.
- Lagerräume, Ausstellungs- und Verkaufsplätze:
Je 3 Beschäftigte ist ein PKW-Stellplatz vorzuhalten. In der ursprünglichen Genehmigung wurden 7 Beschäftigte und damit 2,5 PKW-Stellplätze in Ansatz gebracht.
- Versammlungsstätte:
Für Versammlungsstätten ist je 10 Sitzplätze ein PKW-Stellplatz erforderlich. Grundsätzlich wären demnach für die 25 im Jahr geplanten Symposien mit ca. 100 geladenen Gästen und 6 geplanten Produktvorstellungen im Jahr mit ca. 500 geladenen Gästen max. 50 PKW-Stellplätze nachzuweisen. In der Betriebsbeschreibung ist ausgeführt, dass die Besucher der Produktvorstellung mit Shuttlebussen an und abreisen, im Übrigen die Parkmöglichkeiten im Parkhaus genutzt werden. Eine Verteilungsquote wurde nicht angegeben und daher auf 50 % geschätzt. Hieraus ergibt sich ein max. nachzuweisender Stellplatzbedarf von 25 KFZ-Stellplätzen für die 6 geplanten Produktvorstellungen im Jahr.
- Gesamtbedarf:
Vom Antragsteller ist nachvollziehbar ausgeführt, dass ein Parallelbetrieb der drei geplanten Nutzungsarten nicht erfolgen wird. Insofern ist der Bedarf der festgestellten Stellplätze nicht zu addieren, sondern, gem. § 2 Abs. 3 der GaStAbS nach dem höchsten gleichzeitigen Bedarf zu bemessen. Dieser ist anzunehmen, bei Durchführung einer Produktpräsentation. Hier ist gleichzeitig von einem Betrieb der Büro- und Verwaltungsräume auszugehen, während der Schulungsbetrieb, wie auch der Betrieb der Ausstellung- und Lagerhalle ruht. Insofern ergibt sich insgesamt ein Stellplatzbedarf von 33 PKW-Stellplätzen.
Diese werden im Parkhaus, welches auf dem unmittelbar westlich gelegenen Grundstück errichtet wird und 511 Stellplätze umfasst nachgewiesen.
Der Bauherr ist dazu verpflichtet, zu gewährleisten, dass mindestens 50 % der Gäste mit dem Shuttlebus an-/abreisen oder ausreichende zusätzliche Stellplätze im unmittelbar angrenzenden Parkhaus zur Verfügung zu stellen. Andernfalls bleiben nachträgliche bauordnungsrechtliche Maßnahmen, z.B. Betriebsbeschränkungen vorbehalten.
Der Bedarf an Fahrradabstellplätzen ist wie folgt anzupassen:
- Büro- und Verwaltungsräume:
Je 60 m² Nutzfläche ist ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Bei einer Nutzfläche von 286 m² ergibt sich hieraus ein Bedarf von 5 Fahrradabstellplätzen.
- Berufliche Schulungsräume:
Je 5 Schulungsteilnehmer ist ein Fahrradabstellplatz erforderlich. Bei 120 Teilnehmern ergibt sich ein Bedarf von 24 Fahrradabstellplätzen.
- Lagerräume, Ausstellungs- und Verkaufsplätze:
Je 5 Beschäftigte ist ein Fahrradabstellplatz vorzuhalten. In der ursprünglichen Genehmigung wurden 7 Beschäftigte und damit 1,5 Fahrradabstellplätzen in Ansatz gebracht.
- Versammlungsstätte:
Für die Versammlungsstätte wären grundsätzlich je 10 Sitzplätze 1 Fahrradabstellplatz nachzuweisen. Hierzu wird auf die Ausführungen bei den PKW-Stellplätzen verwiesen, wobei davon auszugehen ist, dass aufgrund des internationalen Gästekreises kaum Fahrradabstellplätze in Anspruch genommen werden dürften. Da für alternativ stattfindende Schulungen bereits ein Bedarf von 24 Fahrradabstellplätzen ermittelt wurde, wird hier ein weiterreichender Bedarf nicht festgestellt (§ 2 Abs. 4 GaStAbS).
- Gesamtbedarf:
Auch bei den Fahrradabstellplätzen ist der Bedarf der festgestellten Stellplätze nicht zu addieren, sondern, gem. § 2 Abs. 3 der GaStAbS nach dem höchsten gleichzeitigen Bedarf zu bemessen. Dieser ist anzunehmen, bei Durchführung einer Schulungsveranstaltung. Hier ist gleichzeitig von einem Betrieb der Büro- und Verwaltungsräume auszugehen, während die Versammlungsstätte, wie auch der Betrieb der Ausstellung- und Lagerhalle ruht. Insofern ergibt sich insgesamt ein Stellplatzbedarf von 29 Fahrradabstellplätzen.
Zwei Fahrradabstellanlagen mit 30, bzw. 23 Fahrradabstellplätzen befinden sich westlich des Parkhauses.
Nachweis der Barrierefreiheit
Der Nachweis der Barrierefreiheit wird geführt. Die allgemein zugänglichen Flächen sind entsprechend gestaltet. Die Lagerhalle zu Vorführungszwecke ist kein öffentliches Gebäude. Die barrierefreie Zugänglichkeit wird über eine Rampenanlage im Westen ermöglicht.
Die Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss sind nicht barrierefrei zugänglich. Bei Bedarf können (barrierefreie) Räumlichkeiten im Erdgeschoss genutzt werden.
Abstandsflächen / Erschließung / Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Hier ergeben sich keine Änderungen zur bereits erteilten Baugenehmigung.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
