I.
Mit Antrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.11.2021 stellte die Firma Freund Verpachtungen GmbH eine Bauvoranfrage zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 7 und 18 Wohneinheiten auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx und einer Teilfläche aus Fl.Nr. xxx, Gem. Damm, Mühlstraße, 63741 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm grenzt, als „gefangenes“ Grundstück, an die Grundstücke Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xx) und Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Mühlstraße xx) an. Eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.Nr. xxx (Zobelstraße xx) soll in die Baugrundstücksfläche mit einer Größe von insgesamt ca. 2.200 m² einbezogen werden. Diese Gesamtbaugrundstücksfläche soll wiederum auf zwei Grundstücke mit 686 m² (Grundstück A) und 1.510 m² (Grundstück B) neu aufgeteilt werden.
Das sich derzeit auf dem, zu 100 % versiegelten Grundstück befindliche Lager- und Bürogebäude soll abgebrochen werden. In diesem Zuge ist eine Neubebauung mit zwei Mehrfamilienwohnhäusern (Gebäude A und B) geplant:
- Mehrfamilienhaus auf Grundstück A:
Grundstücksfläche: ca. 686 m²
Gebäudegrundfläche: ca. 225 m² (GRZ1 = 0,356, GRZ2 = 0,675)
Geschossfläche: ca. 827 m² (GFZ = 1,206)
Zahl der Vollgeschosse: III + zurückgesetztes Staffelgeschoss = IV Vollgeschosse
Anzahl der Wohneinheiten: 7, davon 6 WE < 100 m² und 1 WE < 150 m²
Anzahl der Stellplätze: 8 ebenerdige Stellplätze östlich des Gebäudes
Zufahrt von der Mühlstraße über das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Mühlstraße xx), Zufahrtsrecht über eine eingetragene Dienstbarkeit
- Mehrfamilienhaus auf Grundstück B:
Grundstücksfläche: ca. 1.510 m²
Gebäudegrundfläche: ca. 553 m² (GRZ1 = 0,391, GRZ2 = 0,604)
Geschossfläche: ca. 2.025 m² (GFZ = 1,34)
Zahl der Vollgeschosse: III + zurückgesetztes Staffelgeschoss = IV Vollgeschosse
Anzahl der Wohneinheiten: 18, alle < 100 m²
Anzahl der Stellplätze: 2 ebenerdige Stellplätze westlich des Gebäudes, 16 in der Tiefgarage
Zufahrt von der Zobelstraße über das Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xx) und die überdachte Hofeinfahrt (Höhe ca. 3,8 m, Breite ca. 3,3 m), Zufahrtsrecht über eine eingetragene Dienstbarkeit
Zwischen den Neubauten ist ein 60 m² großer Kinderspielplatz geplant.
II.
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, gleichwohl aber in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, gem. § 34 BauGB. Die nähere Umgebung hat im Wesentlichen den Charakter eines Mischgebietes (§ 6 BauNVO). In dem Gebiet befinden sich dominierend Wohngebäude und daneben auch einige wenige Handwerksbetriebe, nicht störende Gewerbebetriebe (z.B. Büros) und Schank- und Speisewirtschaften.
Weiterhin ist der Baublock geprägt durch eine offene Blockrandbebauung. Einige Grundstücke verfügen über eine rückwärtige Bebauung in zweiter Reihe, die abgesehen von Nebenanlagen nahezu ausschließlich zum Wohnen genutzt sind.
Die sich derzeit auf dem Baugrundstück befindlichen Gebäude wurden zuletzt als Lager- und Bürogebäude genutzt und stehen seit einigen Jahren leer.
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO 1990.
Abgrenzung der „näheren Umgebung“ im Sinne des § 34 BauGB
Als Abgrenzung der „näheren Umgebung“ ist der gesamte Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße, in dem sich das o.g. Bauvorhaben befindet, zu sehen und kann als Maßstab für die Beurteilung der Innenverdichtung herangezogen werden.
Art der baulichen Nutzung:
Die beiden beantragten Mehrfamilienwohnhäuser mit 18 und 7 Wohneinheiten sind nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in einem Mischgebiet grundsätzlich zulässig.
Maß der baulichen Nutzung:
Bei der Beurteilung eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB ist das sog. Einfügegebot zu beachten. Hierbei ist nicht auf Verhältniszahlen, wie eine GRZ oder GFZ, wie bei Vorhaben, welche sich Geltungsbereich eines Bebauungsplanes befinden abzustellen, sondern auf die tatsächlich überbaute Grundfläche im Vergleich zu dem, sich aus der näheren Umgebung ableitenden Rahmen.
Hinsichtlich der Anzahl der zu schaffenden Wohnungen gibt es, im Rahmen des Einfügegebotes keine Beschränkungen.
Die Grundfläche des geplanten Gebäudes A mit 225 m² ist in etwa so groß wie Einzelgebäude des Wohnbaublocks Zobelstraße xx- xx.
Die Grundfläche des geplanten Gebäudes B mit 553 m² ist in etwa so groß wie die innerhalb des o.g. Baublocks direkt an der Müller- und Zobelstraße liegenden Einzelgebäude Müllerstraße xx - xx (ca. 565 m²), Zobelstraße xx - xx (ca. 537 m²) sowie das, einen Teil des Wohnbaublocks im Innenbereich bildende Einzelgebäude Zobelstraße xx, xx und xx (ca. 600 m²).
Insofern fügen sich sowohl Gebäude A, als auch Gebäude B hinsichtlich der tatsächlich überbauten Grundfläche in die nähere Umgebung ein.
Hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse ist festzustellen, dass die, die „nähere Umgebung“ prägende Bebauung (Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße) aus II-III-geschossigen Gebäuden mit Satteldach (mit Ausnahme des Wohngebäudes Mühlstraße xx = III + SG) besteht. Insbesondere der direkt angrenzende Wohnbaublock im Innenbereich Zobelstraße xx - xx (Bestandteil des gesamten Wohnbaublocks Zobelstraße xx - xxa mit 96 Wohnungen, genehmigt 1982) weist III Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einem um 35° geneigtes Satteldach, welches kein Vollgeschoss bildet aus.
Nach § 34 BauGB ist allerdings ebenfalls nicht auf die Zahl der Vollgeschosse, sondern auf die tatsächlichen Gebäudehöhen abzustellen. Aus der Bebauung der näheren Umgebung sind im Regelfall Trauf-/Wandhöhen von ca. 9 - 10 m und Firsthöhen von 13 – 14,5 m abzuleiten.
Die beiden geplanten Gebäude weisen in den Regelgeschossen (EG, 1. und 2. OG) eine Wandhöhe (OK Attika) von 9 – 10 m auf und fügen sich insofern in den Rahmen der näheren Umgebung ein. Die Staffelgeschosse sollen über eine Höhe (OK Attika) von 12,2 m verfügen. Als Alternative für ein Dachgeschoss können Staffelgeschosse zwar grundsätzlich zugelassen werden, dies setzt allerdings voraus, dass diese Geschosse baulich deutlich hinter die Regelgeschosse zurücktreten. In vergleichbaren Fällen war nachzuweisen, dass das Staffelgeschoss rechnerisch dem Flächenanteil der „Hüllfläche“ einer fiktiven max. zulässigen Dachgeschossausbildung mit geneigtem Dach entspricht, ohne dass das Dachgeschoss damit ein Vollgeschoss wäre. Unter der Voraussetzung, dass das Staffelgeschoss auf dieses Maß entsprechend reduziert wird, könnten im Baugenehmigungsverfahren entsprechende Staffelgeschosse zugelassen werden.
Gemessen am Rahmen, welcher sich aus der prägenden Bebauung der näheren Umgebung ergibt, fügt sich das o.g. Bauvorhaben – bei einer Reduzierung des Staffelgeschosses, unter den genannten Bedingungen - auch hinsichtlich der baulichen Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Bautiefe innerhalb des Baublocks zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße:
Die Bautiefen innerhalb des o.g. Baublocks liegen bei ca. 10 - 14 m, eine Ausnahme bildet das Einzelgebäude Müllerstraße xx - xx mit einer Bautiefe von ca. 17 m.
Die geplanten Gebäude A und B weisen eine Bautiefe von ca. 9 - 11 m bzw. ca. 11 m auf.
Bezüglich der überbauten Grundstücksfläche und der Bautiefe liegt das o.g. Bauvorhaben im vorgegeben baulichen Rahmen und fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Gebäudestellung und Bauweise:
Die nähere Umgebung ist bezüglich der Bauweise nicht einheitlich. Der Baublock zwischen Mühl-, Müller-, Zobel- und Friedhofstraße weist eine offene Blockrandbebauung (teilweise offene Bebauung und Blockrandbebauung) auf. Der Wohnbaublock im Innenbereich Zobelstraße xx - xx (Bestandteil des gesamten Wohnbaublocks Zobelstraße xx - xx weist eine Länge von ca. 40 m (Gebäude Zobelstraße xx, xx und xx) bzw. ca. 70 m (Gebäude Zobelstraße xx, xx, xx, xx) auf.
Die geplanten Baukörper haben eine Länge von ca. 21, bzw. 36 m und entsprechen damit der offenen Bauweise. Sie liegen damit im vorgegeben baulichen Rahmen und fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Abstandsflächen:
Die gesetzlichen Abstandsflächen sind einzuhalten. Gem. dem vorliegenden groben Planentwurf liegen alle Abstandsflächen auf dem Baugrundstück. Da sich im Rahmen der Bauantragsplanung erfahrungsgemäß die Werte ändern, ist die Einhaltung der Abstandsflächen im Baugenehmigungsverfahren erneut nachzuweisen. Abweichungen können nicht in Aussicht gestellt werden, da die Größe des Baugrundstückes, wie auch die dargelegte Planung zeigen, dass eine Bebauung, unter Einhaltung der, nach Novellierung der BayBO auf 0,4 H reduzierten, Abstandsflächen ohne weiteres möglich ist.
Stellplätze:
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, bei Wohnflächen über 100 m² je 2 Stellplätze erforderlich.
Bei Gebäude A verfügen, lt. Angabe 6 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m², 1 Wohnung unter 150 m². Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 8 PKW-Stellplätzen. Diese Stellplätze werden östlich des Gebäudes als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.
Bei Gebäude B verfügen, lt. Angabe alle 18 Wohnungen über Wohnflächen unter 100 m². Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 18 PKW-Stellplätzen. Hiervon werden 16 Stellplätze in der Tiefgarage und 2 Stellplätze westlich des Gebäudes als oberirdische Stellplätze nachgewiesen.
Zudem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Die für die Berechnung der erforderlichen Stellplätze maßgebende Wohnflächen wurden allerdings fehlerhaft ermittelt, da pauschal 10 % der Wohnfläche abgezogen wurde. Dadurch fallen im Gebäude B 4 Wohneinheiten unter die Schwelle von 100 m².
Gem. der Wohnflächenberechnung gem. DIN 277 entspricht die Grundfläche der Räume der Wohnfläche. Ein pauschaler Abzug (auch nicht für Putz) kann nicht angesetzt werden. Hierdurch liegen diese 4 Wohneinheiten weiterhin über der Schwelle von 100 m².
Im Baugenehmigungsverfahren sind die Wohnflächen neu, gem. DIN 277 zu berechnen. In diesem Zuge sind entweder 4 zusätzliche PKW-Stellplätze nachzuweisen oder die Wohnungen durch Umplanung so anzupassen, dass der Stellplatznachweis erfüllt werden kann.
Gem. § 5 Abs. 6 GaStAbS sind zur Gliederung der Stellplatzanlage 2 großkronige Laubbäume zu pflanzen. Die eingezeichneten Bäume entsprechen aufgrund ihres Kronendurchmessers keinen großkronigen Laubbäumen, auch ist eine Entwicklung aufgrund der unmittelbaren Grenznähe und Gebäudenähe nicht gegeben. Im Baugenehmigungsverfahren sind die Bäume so anzuordnen, dass eine ordnungsgemäße Entwicklung sichergestellt ist.
Erschließung:
Laut Antragsunterlagen soll die Erschließung der Baugrundstücke über die Grundstücke Fl.Nrn. xx und xx, Gem. Damm erfolgen.
Die Zufahrt zum Grundstück A soll von der Mühlstraße über das an der Mühlstraße anliegende Grundstück Fl.Nr. xxxx, Gem. Damm (Mühlstraße xx) erfolgen. Eine grundbuchrechtlich gesicherte Dienstbarkeit läge vor.
Die Zufahrt zum Grundstück B soll von der Zobelstraße über das an der Zobelstraße anliegende Grundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Damm (Zobelstraße xx) und die überdachte Hofeinfahrt (Höhe ca. 3,8 m, Breite ca. 3,3 m) erfolgen. Eine grundbuchrechtlich gesicherte Dienstbarkeit läge vor.
Neben der verkehrlichen Erschließung muss sichergestellt sein, dass auch eine ausreichende Ver- und Entsorgung (Strom, Gas, Wasser, Telefon, Internet, Abwasser, etc.) gewährleistet ist. D.h. neben einem Geh- und Fahrtrecht ist ein dauerhaft dinglich gesichertes Leitungsrecht nachzuweisen.
Da entsprechende Nachweise bislang nicht vorliegen, sind diese im späteren Baugenehmigungsverfahren zu erbringen. Soweit eine ausreichende zivilrechtliche Sicherung gewährleistet ist, wird auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht von einer gesicherten Erschließung ausgegangen. Insbesondere sind die Zu-/Abfahrten für den zu erwartenden Verkehr ausreichend dimensioniert.
Kinderspielplatz:
Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen (Art. 7 Abs. 3 BayBO). Die Größe des Kinderspielplatzes richtet sich nach der Wohnfläche. Die Spielplatzfläche muss i.d.R. 6 % der Wohnfläche betragen, d.h. je 1.000 m² Wohnfläche ist eine Spielplatzfläche von 60 m² auszuweisen. Lt. Antragsunterlagen wird eine Wohnfläche von ca. 2.040 m² angenommen, wobei in der Berechnung fälschlicher Weise ein Abzug von 10 % in Ansatz gebracht wurde. Anhand der vorliegenden, vorläufigen Zahlen ist bereits erkennbar, dass die Kinderspielplatzfläche deutlich größer ausgewiesen werden muss. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.
Verfahrensrecht / Nachbarbeteiligung:
Die Nachbarbeteiligung ist grundsätzlich durchzuführen. Die Nachbarn besitzen, als Verfahrensbeteiligte einen Rechtsanspruch auf Vorlage der Bauantragsunterlagen. Den Nachbarn sind alle notwendigen Unterlagen vorzulegen, um das Vorhaben im Hinblick auf mögliche schutzwürdige öffentlich-rechtliche Interessen beurteilen zu können. Zu diesen Unterlagen, bzw. Darstellungen zählen insbesondere:
- Lageplan
- geplante bauliche Anlage unter Angabe der Außenmaße, der Dachform, geplante Nutzung, Außenansichten
- Höhenlage
- Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken
- Zu- und Abfahrten
- Stellplätze
Die Nachbarbeteiligung ist durch den Bauherrn durchzuführen. Bei einer Vielzahl von betroffenen Nachbarn kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:
- Bei Wohnungseigentümergemeinschaften:
- Es genügt die Vorlage an den Verwalter.
- Der Verwalter soll die Wohnungseigentümer unterrichten.
- Die Unterschrift des Verwalters gilt nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer.
- Bei einer Vielzahl von Nachbarn:
- Einladung zu einem Erörterungstermin durch den Bauherrn.
- Zusendung (ggf. digital) der notwendigen Unterlagen, insbesondere bei auswärts wohnenden Eigentümern.
Bei der Bauantragseinreichung ist zu bestätigen, dass die Nachbarn beteiligt wurden, insbesondere, dass den Nachbarn das Bauvorhaben zur Kenntnis gegeben und die Möglichkeit einer Planeinsicht gewährt wurde.
Im Rahmen einer frühzeitigen und ordnungsgemäßen Nachbarbeteiligung lassen sich zahlreiche Konflikte lösen oder Missverständnisse klären. Dies trägt wesentlich zu einer Beschleunigung der Umsetzung des Bauvorhabens bei.
Im Rahmen der Bauvoranfrage werden lediglich die aufgeworfenen Fragestellungen geprüft und beantwortet. Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das Bauvorhaben werden erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Insofern ergeht diesbezüglich mit dieser Bauvoranfrage keine Entscheidung.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, der Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen zuzustimmen.
