I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 21.12.2021 beantragten die Bauherren xxx und xxx die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg Yorckstraße xxx, 63739 Aschaffenburg und gleichzeitig die Erteilung einer Ausnahme von der, für dieses Gebiet bestehenden Veränderungssperre, da das Bauvorhaben alle Festsetzungsvorschläge des Bebauungsplanentwurfes Nr. 3/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ einhält und damit dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um ein Einfamilienhaus auf rechteckigem Grundriss mit Außenabmessungen von ca. 12 m x 13,2 m und einem Walmdach mit flachem Dachabschluss, zur Straße hin mit Zwerchgiebel. Das Gebäude verfügt über ein Untergeschoss mit 3 Tiefgaragenstellplätzen, Kellerräumen und Technikraum, ein Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit Dachterrasse. Im Garten ist ein Pool mit Terrasse geplant.
Eine Wohnung verfügt über eine Fläche von ca. 334 m².
Das Bestandsgebäude auf dem 968 m² großen Grundstück ist zum Abbruch vorgesehen.
Die notwendigen 3 PKW-Stellplätze werden in der Tiefgarage mit einer Zufahrt zur Yorkstraße nachgewiesen. Außerhalb der Tiefgarage sind keine Stellplätze vorgesehen. Die Vorgartenzone und der Garten werden begrünt. Im nordwestlichen Grundstücksbereich wird ein vorhandener Baumbestand erhalten. Zudem sind insgesamt 3 Neuanpflanzungen von Laubbäumen mit einem Stammumfang von 14 cm vorgesehen.
II.
Planungsrechtliche Beurteilung
GRUNDSÄTZLICHES:
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“. Dieser Baulinienplan setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest und ist damit ein „einfacher Bebauungsplan“ i. S. des § 30 Abs. 3 BauGB.
Gleichzeitig zählt das Baugrundstück zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, für den das Einfügungsgebot des § 34 BauGB gilt. Die nähere Umgebung hat hierbei den Charakter eines „reinen Wohngebiets“ gemäß § 3 BauNVO.
Mit Datum vom 07.10.2019 hat der Stadtrat der Stadt Aschaffenburg die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für das betreffende Gebiet beschlossen. Mit dem Aufstellungsbeschluss, der am 18.10.2019 amtlich bekannt gemacht wurde, wurden erste Planungsziele für dieses Gebiet formuliert. Mit Stadtratsbeschluss vom 22.11.2021 wurde inzwischen ein Bebauungsplan-Entwurf mit konkreten Festsetzungsvorschlägen gebilligt. Eine formelle oder materielle Planreife im Sinne des § 33 BauGB hat der Bebauungsplan bisher nicht erlangt.
Für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ wurde eine Veränderungssperre beschlossen und mit Datum vom 17.05.2021 in Kraft gesetzt.
Das Baugesuch ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO zu beurteilen und mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf abzugleichen. Sollte es eine vollständige Übereinstimmung mit den Inhalten des Bebauungsplan-Entwurfs ergeben, kann nach Maßgabe des § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden. Über diese Ausnahme ist vom Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat zu entscheiden.
VORGABEN DES ÜBERGELEITETEN BAULINIENPLANS NR. 43 VOM NOVEMBER 1955:
Der übergeleitete Baulinienplan Nr. 43 vom November 1955 für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarckallee und Yorckstraße […]“ setzt ausschließlich Straßenbegrenzungslinien sowie Baugrenzen und Baulinien fest. Vorliegend ist mit einem Abstand von 5 m zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße eine vordere Baugrenze festgesetzt. Nach hinten oder zur Seite ist die festgesetzte überbaubare Fläche nicht begrenzt.
ZUR EIGENART DER NÄHEREN UMGEBUNG:
Der maßgebende „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ im näheren Umfeld weist den Charakter eines „Reinen Wohngebiets“ im Sinne des § 3 BauNVO auf. Typisch für die nähere Umgebung ist eine weitestgehend einzeilige, offene Bauweise mit in der Regel bis zu drei Vollgeschossen (II plus Dach oder Staffelgeschoss).
Der in der näheren Umgebung stehende Baukörper mit der größten Grundfläche ist das Gebäude Blücherstraße 1 mit einer Grundfläche von ca. 480 m². Die maximale Geschossigkeit liegt bei drei Vollgeschossen (EG, OG, Staffel- oder Dachgeschoss).
Die überbaubare Fläche wird bestimmt durch den Baulinienplan Nr. 43. Die maximale Bautiefe im Baublock definiert aktuell das Wohnhaus Schwarzenbergstr. xxx mit einem Abstand der hinteren Gebäudekante des Anbaus von ca. 27 m zur Straßenbegrenzungslinie.
In der näheren Umgebung kommen verschiedene Dachformen (Flachdächer sowie Steildächer z.B. als Sattel-, Walm- oder Mansarddächer) in unterschiedlicher Ausrichtung vor.
PLANUNGSZIELE UND FESTSETZUNGSVORSCHLÄGE IM BEBAUUNGSPLAN-VORENTWURF:
Die Bebauungsplanung „Südlich Bismarckallee – Ost“ (Nr. 03/29) enthält nach aktueller Beschlusslage, gem. Billigungsbeschluss des Stadtrates vom 22.11.2021 folgende Planungsziele und Festsetzungsvorschläge:
- Reines Wohngebiet WR
- GRZ1 0,35 / GRZ2 + 30% = 0,45 / GFZ 0,8
- Maximal drei Vollgeschosse (II+D / II+SG)
- Maximale Geschosshöhe je 4 m, Dachgeschosse mit geneigtem Dach max. 6 m, Drempelhöhe = max. 1 m
- Maximale Grundfläche von Gebäuden: 350 m²
- Höchstens sechs Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude
- Höchstens eine Wohnung je 150 m² Baugrundstücksfläche
- Offene Bauweise
- Überbaubare Fläche: Vordere Baugrenze mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 27 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie
- Garagen und Tiefgaragen und unterirdische Bauteile nur innerhalb der überbaubaren Flächen
- Max. drei oberirdische offene Pkw-Stellplätze je Grundstück
- Nebengebäude (außer z.B. Müll- und Fahrradhäuschen) nur außerhalb der „Vorgärten“
- Mind. 40 % Grünflächenanteil (Breite und Fläche) im „Vorgarten“
- Einfriedungen des Vorgartens max. 1,40 m hoch (gilt nicht für Hinterpflanzung mit standortgerechten Sträuchern und Hecken)
- Dächer mit Neigung zwischen 0° bis 50°
- Extensive Dachbegrünung bei flachen Dächern (0 bis 10°) ab 10 m² Größe
- Erhalt von Bäumen ab Stammumfang von 50 cm (außerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen bzw. jenseits der inneren Baugrenze)
- Pflanzgebot: 1 standortgerechter Laubbaum je voller 200 m² Grundstücksfläche
- Seitliche Abstandsflächen mind. 0,5 H
- Dachaufbauten max. 50% der jeweiligen Dachbreite
- […]
PLANUNGSRECHTLICHE BEURTEILUNG:
Das vorliegende Baugesuch Yorckstraße xxx hat u.a. folgende Kenngrößen:
- Baugrundstücksgröße: 968 m²
- Einfamilienhaus (1 WE)
- Geschossigkeit: EG + OG + Walm-/Flachdach (DG = VG) = III Vollgeschosse
- Gebäudegrundfläche (Wohngebäude) = 157,5 m² ohne Terrasse / 189,39 m² mit Terrasse; Gesamtversiegelung = 189,39 m² + 240,92 m² = 430,31 m²
[GRZ1 = 0,2 / GRZ2 = 0,44 / GFZ = 0,49]
- Geschosshöhen: EG + OG je 3,19 m, DG (mit 50° Dachneigung) = 4,64 m, Drempelhöhe = 1,0 m
- Gebäudestellung: Abstand zur Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße: bis ca. 9,70 m; Bautiefe: 13,23 m = bis 22,93 m Abstand der Gebäudehinterkante zur Yorckstraße
- Offene Bauweise
- Wohnhaus mit Walm-/Flachdach 50°/0°, Flachdachanteil extensiv begrünt
- Zwerchgiebel auf Südseite, Breite = ca. 5,50 m = ca. 46 % der Dachbreite
Dachloggia auf Nordseite, Breite = ca. 16,0 m = ca. 50 % der Dachbreite
- Tiefgarage im Untergeschoss des Gebäudes
- Stellplatznachweis: 3 Pkw-Stellplätze in Tiefgarage
- Breite Tiefgaragenabfahrt: ca. 3,30 m (keine Abweichung von § 5 Abs.1 GaStAbS)
- Begrünungsanteil im Vorgarten: ≥ 40 %, keine Nebengebäude im Vorgarten
- Einfriedung Vorgarten: bis zu 1,20 m
- Baumerhalt im nordwestlichen Grundstücksbereich; Baumpflanzgebote: drei Laubbäume mit Stammumfang 14 cm im Garten
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Einfamilienhaus (1 WE) fügt sich mit seiner Wohnnutzung in die Eigenart der näheren Umgebung (reines Wohngebiet) ein und entspricht auch dem Bebauungsplan-Entwurf.
Maß der baulichen Nutzung
Der geplante Hauptbaukörper weist eine Grundfläche von 189,39 m² (incl. Terrasse) sowie eine Gesamtversiegelung von 430,31 m² auf und erreicht damit eine GRZ1 von 0,2, eine GRZ2 von 0,44 sowie eine GFZ von 0,49 - die geplante Grundfläche des Baukörpers, GRZ1+2 sowie GFZ liegen somit innerhalb des baulichen Rahmens der näheren Umgebung und entsprechen auch dem Bebauungsplan-Entwurf. Die Gesamtversiegelung liegt knapp unter der Obergrenze von 0,45 gemäß Bebauungsplan-Entwurf.
Der Baukörper erreicht gemäß Bauantragsunterlagen III Vollgeschosse, fügt sich damit in die Eigenart der näheren Umgebung ein und entspricht auch der Obergrenze (II+D) des Bebauungsplan-Entwurfs.
Das Gebäude weist im EG und im OG Geschosshöhen von 3,19 m auf, das gewalmte Dachgeschoss hat eine Höhe von 4,64 m. Dies fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und entspricht auch den Vorgaben des Bebauungsplan-Entwurfs.
Überbaubare Grundstücksfläche, Gebäudestellung
Der geplante Baukörper ist unter Beachtung der im Baulinienplan festgesetzten Baugrenze innerhalb der überbaubaren Flächen platziert und fügt sich zugleich mit seiner Gebäudestellung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Auch die in der Bebauungsplanung vorgesehenen Baugrenzen (vordere Baugrenze mit 5 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, hintere Baugrenze mit 27 m zur Straßenbegrenzungslinie) werden eingehalten.
Dachgestaltung und Dachaufbauten
Das geplante Walmdach mit flachem Dachabschluss stört das Ortsbild nicht und folgt den Vorgaben des Bebauungsplan-Entwurfs.
Der Zwerchgiebel auf der Südseite erreicht eine Breite von ca. 5,50 m, was zulässigerweise ca. 46 % der Dachbreite entspricht. Die Dachloggia auf der Nordseite erreicht eine Breite von ca. 6,0 m. Dies entspricht exakt dem maximal zulässigen Wert von 50 % der Dachbreite, gemäß Bebauungsplan-Entwurf.
Freiflächen und Bepflanzung
Die Vorgartenzone ist in ihrer Breite und Fläche zur Yorckstraße zu deutlich mehr als anteilig 40 % begrünt.
Der Flachdachanteil auf dem Dach des Hauptgebäudes wird extensiv begrünt.
Das „Gartenhaus“ weist eine Fläche von 13,29 m², demnach mehr als 10 m² auf und muss daher ebenfalls mit einer extensiven Dachbegrünung versehen werden.
Im Freiflächenplan sind 3 neu zu pflanzende Laubbäume eingezeichnet. Zudem wird vorhandener Baumbestand an der nordwestlichen Grundstücksgrenze erhalten. Die Pflanzvorgabe 1 Baum je voller 200 m² Grundstücksfläche (= insges. mind. 4 Bäume) wird damit erfüllt.
Stellplätze und Zufahrtsbreite
Die für das Einfamilienhaus erforderlichen drei Pkw-Stellplätze sind in der Tiefgarage im Untergeschoss nachgewiesen. Ein Nachweis für Fahrradabstellplätze ist für Einfamilienhäuser nicht erforderlich.
Die Zufahrtsbreite von ca. 3,30 m entspricht den Bestimmungen des § 5 Abs. 1 GaStAbS und ist zulässig.
Abstandsflächen:
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Die seitlichen Abstandsflächen halten unter Einrechnung von 1/3 der Dachhöhe das Maß von 0,5 H / mindestens 3 m ein. Die im Bebauungsplan-Entwurf enthaltenen abweichenden Vorgaben von den Regelungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) für die seitlichen Abstandsflächen sind damit erfüllt.
Einfriedung:
Gemäß Bauantragsunterlagen soll entlang des Hauszugangs anteilig eine Art Teil-Einfriedung mit einer Höhe von bis ca. 1,20 m entstehen. Dies stimmt mit den Vorgaben des Bebauungsplan-Entwurfs überein.
Zusammenfassung
Das Bauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein und wäre gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig.
Gleichzeitig entspricht das Bauvorhaben vollumfänglich den Festsetzungsvorschlägen, gem. des, mit Beschluss des Stadtrates vom 22.11.2021 gebilligten Bebauungsplan-Entwurfs Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“.
Ziel der Veränderungssperre ist eine Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich (§ 14 Abs. 1 BauGB). Es soll verhindert werden, dass mit der Zulassung von Bauvorhaben während der Planaufstellungsphase Fakten geschaffen werden, welche die laufende Planung für dieses Bebauungsplangebiet gefährden.
Gem. § 14 Abs. 2 BauGB kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn der Zulassung des Bauvorhabens überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Festsetzungsvorschläge des vom Stadtrat gebilligten Bebauungsplan-Vorentwurfs Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ sind bereits sehr konkret gefasst. Die dementsprechenden Festsetzungsvorschläge werden durch das Bauvorhaben eingehalten. Bei Umsetzung des Vorhabens ist keine Gefährdung der weiteren Planung erkennbar. Aus stadtplanerischer Sicht wurde der Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre im Sinne des § 14 Abs. 2 BauGB zugestimmt. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zulassung des Vorhabens liegen damit vor.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, für dieses Bauvorhaben eine Ausnahme von der Veränderungssperre für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“, gem. § 14 Abs. 2 BauGB zu erteilen.
