I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.01.2023 und Planänderung vom 07.03.2023 beantragte die Firma Wallberg Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.KG eine Änderung der Nutzung in eine Akademie für Gesundheitsberufe und Physioschule, sowie Anbau eines Treppenhauses und einer Aufzuganlage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Leider, Magnolienweg xxx, 63741 Aschaffenburg.
Ein bestehendes Betriebsgebäude, mit 3 Geschossen und Abmessungen von ca. 38,5 m x 38,5 m und einer Höhe von ca. 11,2 m, welches in der Vergangenheit von einem Büroausstattungsanbieter genutzt wurde, wird erhalten und im Inneren zu einer Akademie für Gesundheitsberufe und Physioschule umgebaut. Die Nutzung der Räumlichkeiten erfolgt durch die Hans-Weinberger-Akademie, welche bereits einen Standort mit drei Berufsschulen für Pflege und Altenhilfe, sowie für Physiotherapie in der Berliner Allee betreibt. Insofern handelt es sich um eine Erweiterung der Akademie, da der Standort in der Berliner Allee bauliche Erweiterungen nicht mehr zulässt.
In der Außenhülle wird die Anzahl der Fenster deutlich erhöht, eine Wärmedämmung aufgebracht und zum Magnolienweg hin eine neue Aufzugsanlage angebaut. Die Außenanlage wird neu gestaltet und auf dem Dach eine Photovoltaikanlage errichtet. Die Werbeanlage an der Großostheimer Straße entfällt.
Im Untergeschoss wird die Tiefgarage mit 26 PKW-Stellplätzen erhalten. Im Übrigen werden die Kellerräume neu abgeteilt.
Im Erdgeschoss sind mehrere Gruppenräume, Büros, Lehrerzimmer, Räume für die Schulleitung, sowie Besprechungs-, Technik- und Sozialräume vorgesehen.
Im 1. Obergeschoss sind 7 Klassenräume, 2 Demo-/Übungsräume, eine Cafeteria, sowie Sozialräume geplant.
Im 2. Obergeschoss sind 3 Klassenzimmer, 1 Gymnastikraum, Gruppenräume, Büros, Lehrerzimmer, eine Bibliothek sowie Sozialräume vorgesehen.
Der Haupteingang des Gebäudes befindet sich künftig am Magnolienweg. In diesem Bereich wird ein neues Treppenhaus in das Gebäude integriert und eine Aufzugsanlage angebaut, welche alle 4 Ebenen andient.
Die Grundstücksgröße liegt bei 3.866 m². Die Geschossfläche je Ebene liegt bei ca. 1.300 m².
Die Erschließung des Baugrundstückes erfolgt – wie bereits im Bestand - über drei Zufahrten vom Magnolienweg. Nicht überbaute Grundstücksflächen werden begrünt. Insgesamt sind 15 Baumpflanzungen geplant.
II.
Planungsrechtliche Vorgaben
Das geplante Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 07/01 „Verlängerter Ahornweg“. Es gilt die BauNVO von 1977.
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Vorhabens Folgendes fest:
- Gewerbegebiet (GEA)
- Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO, gegliedert gem. § 1 Abs. 5 BauNVO. Zulässig sind Betriebe und Anlagen, die einen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 65/60 dB (A) Tag/Nacht nicht überschreiten.
- Ausgeschlossen: Einzelhandelsbetriebe für überwiegend kurz- und mittelfristige Bedarfsdeckung; ausnahmsweise kann in Verbindung mit Handwerksbetrieben und produzierenden Gewerbebetrieben der Verkauf an Endverbraucher zugelassen werden.
- Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8
- Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0
- offene Bauweise
- Ausnahme: Abweichend von § 22 Abs. 2 BauNVO können die einzelnen Gebäude das Maß von 50 m überschreiten, wenn es die Grundstücke, bei Beachtung der seitlichen Grenzabstände zulassen.
- Dachform: Satteldächer bis max. 30° und Flachdächer
- Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang des Magnolienweges sind mindestens zu 40 % gärtnerisch zu gestalten.
- Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang der St 3115 (Großostheimer Straße) und des Ahornweges sind gärtnerisch zu gestalten. Ausnahme: Anordnung von Kfz-Stellplätzen, max. jedoch nur 60 %
- Je 250 m² Grundstücksfläche ist ein Laubbaum Mindestgröße StU 20/25 zu pflanzen und seinen natürliche Entwicklung zu fördern und zu erhalten.
- Pflanzenauswahl: Baum- und Strauchpflanzungen hat aus der standortgerechten Artenzusammensetzung zu erfolgen.
- Pflanzqualität: Die Qualitätsmerkmale richten sich nach den Gütebestimmungen für Baumschulpflanzen DIN 18916
III. Bauplanungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Prüfung
Art der baulichen Nutzung
Die geplante Nutzungsänderung zu Büro und Schulungsräumen der Berufsfachschulen für Pflege und Physiotherapie mit Anbau eines Aufzugs inkl. eines zweitem Treppenhauses ist im Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO planungsrechtlich allgemein zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ von 0,35. Die zulässige GRZ von 0,8 wird daher eingehalten. Die zulässige GFZ von 2,0 wird mit einem Wert von 1,04 deutlich unterschritten. Der Bebauungsplan lässt Gebäude mit einer Höhenentwicklung bis 16 m zu. Das Bauvorhaben erreicht eine Höhe von maximal 11,2 m.
Bauweise und überbaubare Fläche
An das Bestandsgebäude wird lediglich ein Aufzug inkl. Treppenhaus angebaut. Diese bauliche Erweiterung liegt vollständig innerhalb des Baufensters.
Die offene Bauweise bleibt weiterhin beibehalten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) sind für Berufsschulen, bzw. Berufsfachschulen je Klasse 1,1 PKW-Stellplätze zu errichten. Bei bis zu 10 Klassen ergibt sich ein Bedarf von 11 PKW-Stellplätzen. Für Büroflächen ist 1 PKW-Stellplatz je 40 m² Bürofläche erforderlich. Bei einer geplanten Bürofläche von 369 m² ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 10 PKW-Stellplätzen. Demnach wären für die vorliegende Planung 21 PKW-Stellplätze erforderlich.
In der Tiefgarage werden 26 PKW-Stellplätze nachgewiesen. Oberirdisch sind zudem 43 PKW-Stellplätze, somit insgesamt 69 Stellplätze vorhanden.
Für Berufsschulen, bzw. Berufsfachschulen ist zudem je 3 Schüler 1 Fahrradabstellplatz zu errichten. Bei bis zu 225 Schülern ergibt sich ein Bedarf von 75 Fahrradabstellplätzen. Für Büroflächen ist 1 Fahrradabstellplatz je 60 m² Bürofläche erforderlich. Bei einer geplanten Bürofläche von 369 m² ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 7 Fahrradabstellplätzen. Demnach wären für die vorliegende Planung 82 Fahrradabstellplätze erforderlich. Die vorliegende Planung sieht 3 überdachte Fahrradabstellanlagen mit insgesamt 85 Fahrradabstellplätzen vor.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Erschließung
Die Erschließung des Grundstückes ist gesichert. Die Andienung ist – wie im Bestand - über den Magnolienweg sichergestellt.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Dachform
Das Flachdach des Bestandsgebäudes bleibt erhalten, wird mit Photovoltaikanlagen bestückt und hält sich innerhalb der Festsetzungen des Bebauungsplans.
Nicht überbaubare Grundstücksflächen
Die nicht überbaubare Grundstücksfläche entlang des Magnolienwegs wird, zu ca. 35 % gärtnerisch gestaltet.
Die nicht überbaubare Grundstücksfläche entlang der St 3115 wird, dem vorhandenen Bestand entsprechend, zu ca. 30 % gärtnerisch gestaltet. Auf den verbleibenden knapp 70 % werden zum einen Kfz-Stellplätze angeordnet und zum anderen liegt ein 1 m breiter Fahrstreifen innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksfläche, wodurch von der Festsetzung des Bebauungsplans abgewichen wird. Diese Abweichung kann jedoch befreit werden, da der Freiflächenplan die bauliche Bestandssituation aufnimmt. Der Freiflächenplan sieht zudem vor, die zwischen den Stellplätzen Nrn. 15 und 16 gelegene Fläche künftig zu begrünen und mit einem Laubbaum zu bepflanzen.
Baumpflanzgebot
Der Bebauungsplan setzt fest, dass je 250 m² privater Grundstücksfläche ein standortgerechter, heimischer Laubbaum (Stammumfang mind. 20/25 cm) zu pflanzen ist. Bei einer Grundstücksgröße von 3.866 m² sind daher 15 Laubbäume nachzuweisen.
Für alle Baumpflanzgebote gilt die Festsetzung, gem. Bebauungsplan, wonach Bäume mit einer unversiegelten Baumscheibe mit einer Größe von mindestens 8 m² gemäß Pflanzenauswahl Tabelle B zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust innerhalb eines Jahres zu ersetzen sind.
Der Freiflächenplan sieht eine entsprechende Anzahl an Bäumen vor. Der Freiflächenplan ist insofern verbindlich. Zur Sicherung der Verpflichtung der notwendigen Baumpflanzungen ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
