I.
Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 17.03.2023, beantragte die Firma AB Wohnbau GmbH den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten, sowie 2 Doppelgaragen und 5 Stellplätze auf dem Baugrundstück Fl.-Nr.: xxx, Gemarkung Obernau, zwischen Sterkelweg und Gartenstraße.
Bei der geplanten Baumaßnahme handelt sich um ein beidseitig grenzständiges Gebäude, welches zwischen die beiden bestehenden Nachbargebäude im Sterkelweg xxx und xxx eingefügt wird und diese Wohngebäude zu einer einheitlichen Bauzeile verbindet.
Das geplante Gebäude verfügt über eine Grundfläche von 17,95 m x 14,50 m und umfasst insgesamt 3 Geschosse sowie ein Dachgeschoss mit Satteldach (DN 30°) und Dachfenstern. Die Firsthöhe beträgt 14,27 m. Der Neubau übernimmt die Trauf- und Firsthöhe, wie auch die Dachneigung der sich rechts und links unmittelbar anschließenden Nachbargebäude.
Jede Wohnung verfügt an der Südseite über einen Balkon bzw. eine Terrasse im Erdgeschoss. Die Balkone werden in das Gebäude integriert, liegen somit innerhalb des Baukörpers.
Die Wohnflächen der geplanten 8 Wohneinheiten betragen:
- im Erdgeschoss 107 und 69 m²
- im 1. Obergeschoss 2 x 93 m²
- im 2. Obergeschoss 2 x 93 m²
- im Dachgeschoss 2 x 73 m²
Die Gesamtwohnfläche beträgt 694 m².
Auf dem Grundstück werden 4 PKW-Stellplätze in 2 Doppelgaragen, sowie 5 weitere offene Stellplätze nachgewiesen.
Die Außenanlage wird begrünt. Es sind 2 Baumpflanzungen, sowie Heckenpflanzungen geplant. Der erforderliche Kinderspielplatz soll, aufgrund des sich in unmittelbarer Nähe befindlichen öffentlichen Kinderspielplatzes, abgelöst werden.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans 26/1 für das Gebiet „Nördlicher Ortsteil - Obernau“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1968. Der Bebauungsplan enthält für den Bereich des geplanten Vorhabens folgende Festsetzungen:
- Allgemeines Wohngebiet
- Höchstmaß der baulichen Nutzung, gem. § 17 BauNVO:
- Geschosse: zwingend III mit Satteldach (DN 28° bis 32°)
- Baugrenzen
- geschlossene Bauweise
- Traufhöhe max. 9,00 m ü. OK vorh. Gelände
- Firstrichtung
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt ein Allgemeines Wohngebiet fest. Das geplante reine Mehrfamilienwohnhaus mit 8 Wohnungen hält diese Festsetzung, gem. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 ein.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht eine GRZ von 0,36 und hält damit die Festsetzung von max. 0,4 gem. Bebauungsplan ein.
Der Bebauungsplan setzt III Vollgeschosse und ein Satteldach mit einer Dachneigung von 28° bis 32° zwingend fest. Die Grundfläche des Gebäudes ergibt sich aus der bestehenden Baulücke, welche beidseits grenzständig zu füllen ist. Die Tiefe des Gebäudes richtet sich nach den beiden Nachbargebäuden Sterkelweg xxx und xxx. Bereits der Bebauungsplan sieht einen entsprechenden Gebäudeversatz vor, welcher ebenfalls übernommen wird. Aus dieser eingefügten Kubatur errechnet sich eine GFZ von 1,20, ohne Berücksichtigung des Dachgeschosses von 0,96. Der Bebauungsplan lässt eine GFZ von 1,0 zu. Aus den v.g. Gründen ergibt sich, dass aus den sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes und sonstigen besonderen grundstücksbezogenen Anforderungen (Geschossigkeit, Dachform und -neigung, Einfügung in die Baulücke) eine Befreiung erteilt werden kann. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Das geplante Gebäude erreicht eine Traufhöhe von 10,08 m. Der Bebauungsplan lässt eine maximale Traufhöhe von 9,00 m zu. Da das Gebäude beidseits grenzständig in eine Baulücke eingefügt wird und hierbei Trauf- und Firsthöhe der Bestandsgebäude, sowie die Dachneigung übernommen werden, kann eine Befreiung erteilt werden. Die Grundzüge der Planung werden hierdurch nicht berührt. Nachbarliche Belange sind nicht betroffen.
Der Bebauungsplan setzt für Garagen eine Traufhöhe an der Einfahrtsseite von 2,80 m und ein Sattel- oder Flachdach mit einer Dachneigung von 0° bis 8° fest. Das Gebäude erreicht auf der Einfahrtsseite eine Traufhöhe von 2,91 m. Diese Überschreitung kann als geringfügige Überschreitung zugelassen werden. Das geplante Flachdach hält die Festsetzung zur Dachform und –neigung ein.
Überbaubare Fläche
Das Gebäude, wie auch die beiden Doppelgaragen halten die Baugrenzen ein. Lediglich der südöstlich geplante Stellplatz, wie auch die drei nordwestlich gelegenen Stellplätze befinden sich außerhalb der Baugrenzen. Eine Befreiung kann gewährt werden, da im südöstlichen Bereich bereits eine Parkreihe, bestehend aus Garagen im Nordosten und Stellplätzen im Südosten besteht. Zum Ausgleich ist das Garagendach extensiv zu begrünen und jeweils ein Baum im Vorgarten und im rückwärtigen Gartenbereich, gem. Freiflächenplan zu pflanzen. Alternativ kann auf dem Garagendach eine Photovoltaikanlage errichtet werden.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und berührt nicht die Grundzüge der Planung. Nachbarliche Belange sind hiervon nicht betroffen.
Bauweise
Das Vorhaben hält die geschlossene Bauweise ein.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen über 100 m² 2 Stellplätze erforderlich. 7 Wohnungen weisen Größen unter 100 m², 1 Wohnung über 100 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 9 PKW-Stellplätzen. 3 offene Stellplätze werden im nordwestlichen Grundstücksbereich im Sterkelweg nachgewiesen. An der südöstlichen Seite des Baugrundstücks (Gartenstraße) sind zwei Doppelgaragen und zwei offene Stellplätze geplant. Einer der 3 Stellplätze im Sterkelweg ist als Behindertenstellplatz vorgesehen. Der Stellplatzbedarf ist damit nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 50 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 8 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 694 m² sind daher 14 Fahrradabstellplätze erforderlich. Diese sind überdacht und abschließbar zwischen den Garagen und dem Eingang zur Gartenstraße hin (13 Abstellplätze) und am Vordereingang zum Sterkelweg (1 Abstellplatz) geplant.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sind alle Stellplätze mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung ist gesichert.
Die zulässige Zufahrtsbreite wird überschritten. Gem. § 5 Abs. 1 GaStAbS ist die Zufahrtsbreite grundsätzlich auf die Breite von 2 Stellplätzen zu beschränken. Vorliegend setzt der Bebauungsplan bereits entlang der Gartenstraße eine Garagen-, bzw. Stellplatzfläche fest. Eine Tiefgarage ist auf dem Grundstück nicht realisierbar. Die geplante Anordnung der Stellplätze und Garagen entspricht zudem dem Bestand im näheren Umfeld. Eine Kompensation hinsichtlich der Bodenversiegelung ist vorgesehen. Eine Abweichung von 5,00 m um 18,5 m kann daher erteilt werden.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten zu unterhalten und pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Das Garagendach ist zum Ausgleich der Befreiung von der Baugrenze und der Überschreitung der maximal zulässigen Zufahrtsbreite mind. extensiv zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Es sind mind. 2 standortgerechte Laubbäume, gem. Freiflächenplan zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung der Baumpflanzung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Gem. Art. 7 Abs. 3 BayBO ist bei Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ein Kinderspielplatz vorzusehen. I.d.R. beträgt die Mindestgröße 60 m². Dem vorliegenden Antrag auf Verzicht auf Errichtung eines Kinderspielplatzes, aufgrund des in einer Entfernung von 40 m liegenden öffentlichen Spielplatzes kann zugestimmt werden. Allerdings ist die Verpflichtung mit einem Betrag i.H.v. xxx € abzulösen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
