Am 12.06.2023 reichte Herr xxx eine Bauvoranfrage zur Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit 15 Wohneinheiten, einer Gewerbeeinheit und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Schweinheimer Straße xxx, 63739 Aschaffenburg mit den beiden genannten Fragestellungen ein.
Das Bestandsgebäude soll abgebrochen werden.
Geplant ist die Errichtung von 2 Gebäuden (Vorder- und Rückgebäude) mit gemeinschaftlicher Tiefgarage. Das Vordergebäude soll im Westen an der Straßenbegrenzungslinie zur Schweinheimer Straße und im Süden grenzständig an die Brandwand des Nachbargebäudes Pestalozzistraße xxx (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) angebaut werden. Geplant ist ein viergeschossiges Gebäude mit Staffelgeschoss, welches die Höhenentwicklung des bestehenden Nachbargebäudes, an welches angebaut wird übernimmt.
Das rückwärtige Gebäude ist freistehend mit 2 Geschossen und Staffelgeschoss geplant.
Beide Gebäude verfügen über eine separate Aufzugsanlage. Balkone werden als untergeordnete Bauteile ausgebildet. Abstandsflächen werden auf dem Grundstück eingehalten.
Auf den nicht überbauten Freiflächen ist ein Kinderspielplatz geplant. Im Übrigen werden die Flächen begrünt.
Die Flachdächer der Hauptgebäude werden extensiv begrünt und mit Photovoltaikanlagen ausgestattet.
Die notwendigen Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Die Erschließung erfolgt über eine Zufahrt im südlichen Grundstücksbereich zur Schweinheimer Straße.
II.
Bauvoranfrage
Im Rahmen der Bauvoranfrage erfolgt lediglich eine eingeschränkte Prüfung im Umfang der gestellten Fragen. Sonstige Fragestellungen sind im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung:
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, es liegt aber in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ gemäß § 34 BauGB. Die nähere Umgebung entspricht einem Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO.
Die Baustruktur in der näheren Umgebung ist geprägt durch eine teils offene, teils geschlossene Blockrandbebauung mit Häusern, die bis zu vier Regelgeschosse plus Dach- bzw. Staffelgeschoss aufweisen. Im Blockinneren eingestreut sind aufgrund der teils großen und sehr tiefen Grundstücke einzelne Hauptgebäude mit bis zu drei Vollgeschossen sowie Nebenanlagen und Garagen.
Die überbaute Grundfläche im Baublock variiert sehr stark: Entlang der Lamprechtstraße ist ein sehr hoher Versiegelungsgrad vorzufinden; die Hauptgebäude erreichen hier Grundflächen von über 500 m² (Lamprechtstraße xxx) plus Tiefgarage. Das Hinterhaus Lamprechtstraße xxx hat eine Grundfläche von ca. 215 m², das Hinterhaus Schweinheimer Straße xxx ca. 360 m².
Der südliche Teil des Baublocks ist stärker durchgrünt.
Die Schweinheimer Straße weist eine Verkehrsbelastung von rund 11.000 Fahrzeugen am Tag auf, weshalb zumindest in unmittelbarer Nähe zur Straße mit erhöhten Verkehrslärmeinwirkungen zu rechnen ist.
Art der baulichen Nutzung
Das geplante Vorhaben fügt sich als Wohnbauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung, vorliegend einem Mischgebiet (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990) ein.
Unter Bezugnahme auf die Mischgebietstypik der näheren Umgebung und zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ist es im Erdgeschossbereich zur Schweinheimer Straße hin erforderlich eine gewerbliche Nutzung vorzusehen. In jedem Fall ist in diesem Bereich keine Wohnnutzung zulässig. Dies ergibt sich vor allem aus der vorhandenen Verkehrsbelastung der Schweinheimer Straße. Zudem ist die Bushaltestelle an dieser Stelle zu beachten. Eine zur Schweinheimer Straße hin orientierte Gewerbefläche auf 50 % der EG-Fläche im Vorderhaus erfüllt das stadtplanerische Erfordernis. Wohn- und Schlafräume einer Erdgeschoss-Wohnung auf der im Vorderhaus verbleibenden Fläche müssen zum Innenhof orientiert werden.
Aufgrund der Verkehrsbelastung der Schweinheimer Straße ist im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens die Untere Immissionsschutzbehörde zu beteiligen. Zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse bedürfen die zur Schweinheimer Straße orientierten Aufenthaltsräume aufgrund der Verkehrslärmeinwirkungen voraussichtlich eines passiven Schallschutzes nach DIN 4109. Ein entsprechender gutachterlicher Nachweis (Lärmschutzgutachten durch anerkannten Gutachter) ist dann ggf. im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Maß der baulichen Nutzung
Grundfläche:
Der gemäß Berechnung in der Bauvoranfrage über- bzw. unterbaute Grundstücksanteil beläuft sich auf ca. 86 % der Grundstücksfläche. Die echte verbleibende Grünfläche (mit Erdschluss) ist mit 137,16 m² sehr klein und wird den rückwärtigen Erdgeschosswohnungen des Hinterhauses zugeordnet.
Aus stadtplanerischer, bzw. planungsrechtlicher Sicht sind zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse folgende Anpassungen erforderlich:
- Es sind echte Grünflächen (d.h. mit Erdschluss) auf dem Grundstück in einer Größenordnung von mind. 197 m² (=20 %) erforderlich. Es wird vorgeschlagen, die Grundfläche des Hinterhauses entsprechend zu verkleinern (z.B. auf 12,5 m x 14 m = 175 m²).
- Auf den nicht für Wege und Terrassen genutzten Teilen der Tiefgaragendecke ist eine Intensivbegrünung vorzunehmen. Die Pflasterfläche am Kinderspielplatz ist zu Gunsten einer Intensivbegrünung deutlich zu verkleinern. Die Grünfläche zwischen Vorder- und Hinterhaus ist qualitativ deutlich aufzuwerten.
- Auf den Flachdächern des Vorder- und Hinterhauses ist mind. eine extensive Begrünung vorzunehmen.
- Alle bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen zu Nachbargrenzen und zwischen den Bauwerken müssen eingehalten sein.
Höhe:
Das in den Planunterlagen dargestellte Rückgebäude mit einer Höhe der Regelgeschosse von 8,80 m (OK Gelände = OK Gehweg Schweinheimer Straße) und des Staffelgeschosses von 11,00 m fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Es wird die vorhandene Geschossigkeit der rückwärtigen Gebäude im Bestand aufgenommen. Es ist darauf zu achten, dass das Gelände nicht so weit abgegraben werden darf, dass das in Teilen (z.B. zum Innenhof) freigestellte Untergeschoss ein Vollgeschoss wird. Die Gebäudehöhe darf nicht durch großzügige Geschosshöhen unnötig vergrößert werden (Regelgeschosshöhe max. 3 m plus Attika auf dem Dach).
Zu beachten ist, dass die Wandhöhe und die Oberkante des grenzständigen Gebäudes Pestalozzistraße xxx (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg), an dessen Brandwand das geplante Vorderhaus angebaut werden soll, nicht überschritten werden darf.
Überbaubare Grundstücksfläche
Vordergebäude
Eine Grenzbebauung an der nördlichen Grundstücksgrenze ist nicht zulässig. Die durch die Umgebungsbebauung vorgegebene Bauweise entspricht einer offenen oder in Teilen abweichenden Bauweise, sie ist aber nicht geschlossen. Das Gebäude auf dem Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Schweinheimer Straße xxx) berührt selbst nur an zwei Stellen die Grundstücksgrenze ist aber nicht vollständig grenzständig errichtet.
Zur nördlichen Grundstücksgrenze des Nachbargrundstücks Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (Schweinheimer Straße xxx) muss daher eine Abstandsfläche eingehalten werden.
An die Brandwand zum unmittelbar südlich angrenzenden Nachbargebäude Pestalozzistraße xxx (Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg) hingegen muss angebaut werden.
Rückgebäude
Das Rückgebäude ist so zu errichten, dass allseitig die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Ein Grenzanbau ist nicht zulässig.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Der Stellplatznachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. Pkw-Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind vollzählig unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) nachzuweisen.
Erschließung
Die Erschließung ist über die Schweinheimer Straße gesichert. Bei Planung der Tiefgaragenzufahrt und anderer Zuwegungen ist unbedingt die angrenzend im öffentlichen Raum befindliche Bushaltestelle zu berücksichtigen.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen sind im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
Begrünung
Im Baugenehmigungsverfahren ist ein qualifizierter Freiflächenplan mit Ausweisung der Grünflächen und Bepflanzung vorzulegen. Die o.g. Anpassungen hinsichtlich der überbaubaren und zu begrünenden Flächen sind zu beachten. Für den vermutlich nicht zu erhaltenden Bestandsbaum sind Ersatzbaumpflanzungen vorzusehen.
Flachdächer der Hauptgebäude sind (mindestens) extensiv zu begrünen und / oder mit Photovoltaikanlagen zu bestücken.
Sonstiges
Das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, über die Bauvoranfrage mit den genannten Antwortformulierungen Beschluss zu fassen.
