I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 22.12.2023 beantragte die Kalkwerke Immobilien GmbH die Errichtung einer Lager- und Ausstellungshalle auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Goldbacher Straße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Das Baugrundstück bestehend aus den beiden Teilflächen Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg und verfügt über eine Gesamtfläche von 26.855 m².
Die Firma Kalkwerke ist seit 1864 in Aschaffenburg tätig und hat sich seit 1956 ausschließlich auf den Vertrieb von Baustoffen konzentriert. Der Gewerbekundenanteil liegt bei ca. 90 %. Dieser Fachhandel soll fortgeführt und umsatzmäßig ausgeweitet werden. Öffnungszeiten sind montags bis freitags von 6.30 bis 18.00 Uhr und samstags von 7.00 bis 14.00 Uhr.
Auf dem Gelände werden nach und nach bestehende, gewerblich genutzte Hallen durch neue Gebäude ersetzt. Die letzte, noch nicht umgesetzte Baugenehmigung wurde für eine neue Lagerhalle unmittelbar südwestlich des nunmehr geplanten Gebäudes erteilt. Die Beschlussfassung hierüber ist in der Sitzung des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 11.11.2021 erfolgt.
Geplant ist, eine bestehende Lagerhalle, im nordwestlichen Grundstücksbereich an der Goldbacher Straße mit Abmessungen von ca. 72 m x 24 m abzubrechen und an gleicher Stelle eine neue Lager- und Ausstellungshalle mit Abmessungen von ca. 64 m x 44 m (Grundfläche ca. 2.810 m²) mit einer maximalen Höhe von 14,70 m (OK Attika) zu errichten.
Das neu geplante Gebäude wird mit einem mehrgeschossigen „Airwalk“ mit dem gegenüberliegenden Bestandsgebäude verbunden.
Geplant sind im Erdgeschoss eine Verkaufsfläche mit ca. 750 m² als Fachmarkt für Handwerker (keine innenstadtrelevanten Baumarktsortimente, Verlagerung bestehender Verkaufsfläche) und Ausstellungsflächen für Fliesen und Keramik, im 1. Obergeschoss Ausstellungsflächen, im 2. Obergeschoss, welches als Staffelgeschoss ausgebildet wird, Besprechungsräume, eine Kantine mit Küche und Sanitärräume sowie eine Dachterrasse. Die übrigen Dachflächen oberhalb des 1. Obergeschosses werden als intensiv begrüntes Flachdach mit einer Fläche von ca. 571 m² ausgeführt. Es ist beabsichtigt, sämtliche Verkaufs- und Ausstellungsräume (Fliesen- und Sanitärausstellung in der Ottostraße sowie Bauelemente in der Goldbacher Straße) künftig im neuen Gebäude zusammenzulegen.
Unter Berücksichtigung der neuen Lager- und Ausstellungshalle wird eine überbaute Grundfläche von 10.841,25 m² erreicht.
Im Übrigen bleibt die Bebauung und Nutzung auf dem Grundstück unverändert.
Auf dem Dach des 2. Obergeschosses (Staffelgeschoss) wird eine Photovoltaikanlage errichtet.
II.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans 20/9 „Änderung des Bebauungsplanes für das „Depot“ im Gebiet zwischen Goldbacher Straße, Schönbornstraße, Gemarkungsgrenze Goldbach, Bahnlinie Würzburg-Aschaffenburg und östlicher Grenze des Flurstückes Nr. 3600“. Es gilt die BauNVO in der Fassung von 1990. Es gelten die folgenden Festsetzungen:
Sondergebiet Baumarkt
GRZ 0,8
GFZ 2,0
besondere Bauweise
OK max. 24,00 m
F mind. 1.500 m²
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan schreibt für diesen Bereich „Sondergebiet Baumarkt“ vor. In der näheren Beschreibung ist als Zweckbestimmung ausgeführt: Gebiete für Einkaufzentren und großflächige Handelsbetriebe – Spezial-Baumarkt.
Der bereits seit Jahren in dieser Lage angesiedelte Betrieb der Firma Kalkwerke erfüllt die Voraussetzungen. Eine Betriebsänderung ist nicht geplant. Es wird eine Lagerhalle durch eine Lager- und Ausstellungshalle ersetzt. Der Ausstellungsbereich wird hierbei teilweise innerhalb des Geländes aus einem Bestandsgebäude in den Neubau verlagert, im Übrigen um Ausstellungsräume, welche bisher in der Ottostraße betrieben wurden ergänzt. Mit einer Fläche von 750 m² wird die Grenze eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes nicht erreicht. Innenstadtrelevante Baumarktsortimente sind nicht betroffen.
Maß der baulichen Nutzung
Das Bauvorhaben erreicht mit der vorhandenen Bestandsbebauung eine GRZ1 von 0,404 und eine GRZ2 von 0,93. Die zulässige GRZ1 von 0,8 wird nicht überschritten. Bei der GRZ2 liegt zwar eine Überschreitung vor, allerdings ergibt sich durch die Baumaßnahme keine negative Veränderung gegenüber dem Bestand, da lediglich bereits versiegelte Flächen überbaut werden. Der 5 m breite Grünstreifen an der Goldbacher Straße bleibt erhalten.
Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 wird mit einem Wert von 1,078 eingehalten.
Die zulässige Höhe von 24,0 m wird mit einer Firsthöhe von 14,7 m nicht überschritten.
Die erforderliche Mindestgröße des Baugrundstückes von 1.500 m² ist eingehalten.
Überbaubare Fläche (Baugrenzen)
Das geplante Gebäude befindet sich vollständig innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist folgender Stellplatzbedarf nachzuweisen für:
Verkehrsquelle: PKW-Stellplätze Fahrradabstellplätze
Büro-, Verwaltungs- und
Besprechungsräume 1 St. je 40 m² Nutzfläche 1 Ab. je 60 m² Nutzfläche
Fachmärkte 1 St. je 25 m² Verkaufsfl. 1 Ab. je 120 m² Verkaufsfläche
Lagerräume 1 St. je 100 m² Nutzfläche 1 Ab. je 150 m² Nutzfläche
oder je 3 Beschäftige oder je 5 Beschäftige
Werkstätten 3 St. je Wartungs-/ 1 Ab. je 5 Beschäftigte
Reparaturstand
Unter Berücksichtigung von Büro-, Verwaltungs- und Besprechungsräumen mit einer Nutzfläche von 2.256,61 m², einer Verkaufsfläche des Baumarktes von 750 m², 30 Beschäftigten im Lagerbereich und 1 Reparaturstand ergibt sich ein Bedarf von 100 nachzuweisenden PKW-Stellplätzen und 51 nachzuweisende Fahrradabstellplätze.
Gem. § 2 Abs. 4 GaStAbS ist die Anzahl der erforderlichen Stellplätze zu erhöhen oder zu reduzieren, wenn nach der besonderen Situation des Einzelfalls das Ergebnis im Missverhältnis zum speziellen, tatsächlichen Bedarf steht. Vom Antragsteller wurde nachgewiesen, dass für den Verkaufsbereich tatsächlich ein geringerer Stellplatzbedarf besteht, da zu 90 % ein Verkauf an gewerbliche Kunden erfolgt. Die Kundenfrequenz lag bisher bei 50 Kunden täglich. Es ist maximal mit einer Verdoppelung zu rechnen. Die täglichen Öffnungszeiten verteilen sich auf einen Zeitraum von über 11 Stunden. Eine Halbierung des Stellplatzbedarfes auf 15 PKW-Stellplätze für den Verkaufsbereich ist daher vertretbar.
Insofern ergibt sich ein Gesamtstellplatzbedarf von 85 PKW-Stellplätzen. Diese werden auf dem Baugrundstück nachgewiesen.
Da die Stellplatzbemessung aufgrund des individuell abweichenden Bedarfes (überwiegender Verkauf an Gewerbekunden) angepasst wurde, sind im Falle einer Änderung des Geschäftskonzeptes oder einer wesentlichen Erhöhung des durchschnittlichen täglichen Kundenaufkommens zusätzliche Stellplätze für den dann bestehenden Bedarf nachzuweisen.
Weitere 78 Stellplätze wurden auf den gegenüberliegenden Grundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg von der Firma Kalkwerke gepachtet und stünden im Bedarfsfalle zur Verfügung, werden nach Angaben des Bauherrn im Regelfall allerdings nicht für den eigenen Betrieb benötigt.
Die notwendigen 51 Fahrradabstellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen.
Gem. § 7 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt zu errichten.
Abstandsflächen
Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen des geplanten Gebäudes werden eingehalten.
Erschließung / Zufahrt / Leitungsrechte
Die Erschließung über die Goldbacher Straße, bzw. An der Lache ist gesichert.
Änderungen im bestehenden Zufahrtsbereich ergeben sich durch die Baumaßnahme nicht.
Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung / Photovoltaikanlage
Gem. Ziffer I.11 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind je 300 m² privater Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter, heimischer Laubbaum zu pflanzen. Gem. Ziffer II.3 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes kann je 100 m² begrünter Dachfläche ein zu pflanzender Laubbaum entfallen. Als private Grundstücksfläche ist die geplante überbaute Grundfläche mit ca. 2.810 m² anzusetzen. Demnach wären 9 großkronige, standortgerechte, heimische Laubbäume zu pflanzen. Nachdem eine intensive Dachflächenbegrünung des Flachdaches mit einer Fläche von 571 m² vorgesehen ist, können 5 Laubbäume zu entfallen. Dementsprechend sind 4 großkronige, standortgerechte, heimische Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Der 5 m breite Grünstreifen an der Goldbacher Straße wird erhalten und mit 4 großkronigen, standortgerechten einheimischen Laubbäumen (STU 16 – 18 cm, Pflanzbeet > 6m²) bepflanzt.
Das Flachdach oberhalb des 1. Obergeschosses ist auf einer Fläche von 571 m², gem. Freiflächenplan intensiv zu begrünen. Baumpflanzungen erfolgen in Pflanzkübeln. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Grundstücksflächen sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen, gärtnerisch zu gestalten, zu unterhalten und zu pflegen. Reine Kies- oder Schotterflächen sind nicht zulässig. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Gem. Ziffer II.4 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind 10 % der Wandflächen mit Schling- oder Kletterpflanzen zu begrünen. Das Baufeld ist derzeit bereits mit einer Lagerhalle bebaut, im Übrigen versiegelt. Die nordwestliche Gebäudefassade wird zu 10 % begrünt. Zur Sicherung der Begrünungsauflage ist eine Sicherheitsleistung von xxx Euro zu hinterlegen.
Auf dem Flachdach des 2. Obergeschosses ist eine Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 196 m² vorgesehen. Die Verpflichtung des Art. 44a Abs. 2 BayBO wird hierdurch erfüllt.
Dem Umwelt-, Klima und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
