I.
Baubeschreibung
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 10.11.2023 und ergänzenden, bzw. geänderten Planunterlagen vom 23.02.2023, beantragte die Firma TCT Immobilien GmbH die Genehmigung zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit 12 Wohneinheiten auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg, Hofgartenstraße xxx, 63739 Aschaffenburg.
Das zweigeschossige Bestandsgebäude und die Garagenanlage im östlichen (rückwärtigen) Grundstücksbereich wird abgebrochen.
Auf dem insgesamt 844 m² großen Baugrundstück ist geplant ein Mehrfamilienwohnhaus mit 12 Wohnungen und Tiefgarage zu errichten. Der Neubau mit Mansarddach weist vier Regelgeschosse sowie ein Dachgeschoss (Mansardgeschoss = Vollgeschoss) und einen ausgebauten Spitzboden auf. Das Grundstück ist mit der Tiefgarage nahezu vollständig unterbaut. Der nicht überbaute Teil der Tiefgarage wird auf seiner Decke gartenseitig als Terrasse bzw. Grünfläche gestaltet.
Die erforderlichen PKW-Stellplätze sind vollständig in der Tiefgarage im Untergeschoss untergebracht. Insgesamt sind 26 PKW-Stellplätze, hiervon 24 Stellplätze als Doppelparker und 1 barrierefreier Stellplatz vorgesehen. Die notwendigen 42 Fahrradabstellplätze werden in einem Fahrradabstellraum, bzw. oberirdisch, seitlich des Gebäudes nachgewiesen. Im Übrigen werden im Untergeschoss 12 Kellerabteile und 1 Technikraum errichtet.
Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind insgesamt 6 Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 104 und 109 m² geplant. Zur Hofgartenstraße hin werden diese als Maisonette-Wohnungen ausgeführt.
Im 2. und 3. Obergeschoss sind je 2 Wohnungen mit Wohnflächen von ca. 142 m² geplant. Die beiden obersten Wohnungen erstrecken sich ebenfalls als Maisonette-Wohnungen über das Dachgeschoss, sowie den Spitzboden und verfügen über Wohnflächen von ca. 211 m².
Insgesamt sind 12 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.628 m² vorgesehen.
Die nicht überbauten, größtenteils unterbauten Grundstücksflächen werden begrünt. Im rückwärtigen Grundstücksbereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 99 m² errichtet.
II.
Verfahren
Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist und welches der Genehmigungsfiktion, gem. Art. 68 Abs. 2 BayBO unterliegt.
III.
Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Gleichwohl handelt es sich bei dem Gebiet um einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“, der nach seiner Eigenart den Charakter eines Mischgebietes aufweist. Neben der vorhandenen Wohnbebauung liegt im unmittelbaren Umfeld in der Hofgartenstraße 6 die Hofgartenklinik, in der Hofgartenstr. 12 ein Autohändler und in der Hofgartenstr. 16 die Familienkasse. Gegenüber befinden sich die Gaststätte „Hofgarten“ sowie die Parkanlage „Schöntal“.
Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO.
Aus der näheren Umgebung leitet sich folgender maßgebende bauliche Rahmen ab:
- Mischgebiet – MI
- überbaute Grundfläche: ca. 60 – 80 %
- Geschosse: III – IV + D
- vordere Baugrenze: Straßenbegrenzungslinie
- offene Bauweise
Art der baulichen Nutzung
Das Mehrfamilienwohnhaus mit insgesamt 12 Wohnungen fügt sich nach der Nutzungsart in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist planungsrechtlich gemäß § 34 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO zulässig. Wohnungen sind im vorliegenden Mischgebiet allgemein zulässig.
Allerdings sind die zur Hofgartenstraße orientierten Aufenthaltsräume infolge der stark befahrenen Hofgartenstraße erhöhten Verkehrslärmimmissionen ausgesetzt. Da die Grundrissgestaltung in allen Geschossen dazu führt, dass Wohn- und Schlafräume zur lärmbelasteten Seite orientiert sind, sind bauliche Schallschutzmaßnahmen für die Wahrung gesunder Wohnverhältnisse unerlässlich.
Für die zur Hofgartenstraße hin orientierten Wohn- und Schlafräume ist ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz vorzulegen. Die Untere Immissionsschutzbehörde ist zu beteiligen.
Maß der baulichen Nutzung
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung fügt sich das Bauvorhaben mit seiner Gebäudegrundfläche von ca. 407 m² (ohne Terrassen) und der Geschossigkeit von IV + Dachgeschoss (= V. Vollgeschosse) in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Das Vordergebäude erreicht mit der Dachtraufe eine Höhe von straßenseitig 12,94 m und mit dem Dachfirst eine Höhe von 20,16 m über OK Gehweg. Es ist deutlich niedriger als der benachbarte Bau der „Hofgarten-klinik“ und fügt sich augenscheinlich in den Rahmen der Umgebungsbebauung ein.
Durch das Gebäude (ohne Tiefgarage) wird ein Überbauungsgrad von ca. 55 % erreicht. Das Grundstück ist fast vollständig mit Tiefgarage bzw. Keller unterbaut. Mit Tiefgarage und oberirdischen baulichen Anlagen erreicht der Über-/Unterbauungsgrad ca. 88 %. Damit wird der Bebauungsgrad der umliegenden Grundstücke überschritten. Allerdings werden die oberirdisch nicht überbauten Teile der Tiefgaragendecke erdüberdeckt und, soweit nicht für Zuwege, Müllplatz, Fahrradabstellplatz, Terrasse etc. genutzt, als Grünfläche ausgebildet. Zur Kompensation des erhöhten Bebauungsgrades ist die Erdüberdeckung der nicht überbauten Bereiche der Tiefgarage flächendeckend mit einer Erdsubstratstärke von mindestens 50 cm auszuführen. Die im Freiflächenplan dargestellte „gärtnerisch gepflegte Grünfläche“ ist als „Intensivbegrünung“ dauerhaft herzustellen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € zu hinterlegen.
Überbaubare Fläche
Der geplante Neubau wird unmittelbar an der Gehweghinterkante errichtet und greift damit die vorhandene „fiktive Baulinie“ der Umgebungsbebauung auf.
Zur Hofgartenstraße kragen vom 2. Obergeschoss bis in den Spitzboden über 4 Geschosse Balkone 50 cm über den öffentlichen Gehweg aus und überschreiten damit die „fiktive Baulinie“. Aus planungsrechtlicher Sicht kann diese Überschreitung zugelassen werden, da sich in der Hofgartenstraße bereits entsprechende Vorbauten befinden und diese in dieser Höhe den Gehweg nicht beeinträchtigen.
Die Überbauung bedarf zivilrechtlich der Zustimmung der Stadtkämmerei - Liegenschaften. Diese ist vor Erteilung der Baugenehmigung einzuholen.
Unter Wahrung von Abstandsflächen zur Seite und nach hinten wird auch die ortstypische und durch die Nachbarbebauung vorgegebene offene Bauweise eingehalten. Das Gebäude fügt sich hinsichtlich der zu überbauenden Fläche, der Platzierung und auch der Bautiefe in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz, für Wohnungen mit Wohnflächen über 100 m² sind 2 Stellplätze, für Wohnungen mit Wohnflächen über 200 m² sind 3 Stellplätze erforderlich. 10 Wohnungen weisen Größen unter 200 m², 2 Wohnungen über 200 m² auf. Hiernach ergibt sich ein Bedarf von 26 PKW-Stellplätzen. Diese werden in der Tiefgarage nachgewiesen.
Außerdem ist bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 12 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.628 m² sind daher 41 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Es werden 36 Fahrradabstellplätze im Fahrradraum im Untergeschoss und 7 Fahrradabstellplätze oberirdisch, seitlich des Gebäudes errichtet.
Gem. § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten.
Abstandsflächen
Die gesetzlichen Abstandsflächen werden eingehalten.
Zufahrt / Erschließung
Die Erschließung erfolgt über die Hofgartenstraße und ist gesichert.
Das Bauvorhaben erstreckt sich über mehrere Grundstücke. Gleichzeitig beziehen sich bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorgaben (z.B. Erschließung, Stellplätze, Abstellplätze, Kinderspielplatz, etc.) auf das Gesamtbaugrundstück. Daher sind die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gem. Aschaffenburg zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen.
Gestalterische Vorgaben und Begrünung
Die Tiefgarage ist, im nicht überbauten Bereich mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen.
Die nicht überbauten Flächen des Grundstückes sind, gem. Freiflächenplan zu begrünen und dauerhaft als Grünflächen zu erhalten. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx € zu hinterlegen.
Kinderspielplatz
Es ist ein Kinderspielplatz mit einer Größe von ca. 99 m² vorgesehen. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v.xxx € zu hinterlegen.
Dem Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
