I. Aktivitäten zur Förderung des Wohnungsbaus
In Ergänzung zu den Arbeiten an der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes hat die Stadtverwaltung im Jahre 2013 begonnen, eine langfristige Strategie für den Wohnungsbau in Aschaffenburg zu erarbeiten. Als Auftakt fand in der zweiten Jahreshälfte 2013 ein Workshop statt, an dem Vertreter der Wohnungswirtschaft, der Banken, der Makler, der Mieterverein sowie Haus- und Grund und andere vom Wohnungsbau betroffene sowie Vertreter der Politik und der Verwaltung teilgenommen haben. Die Ergebnisse dieses Workshops werden zurzeit in ein Strategiepapier „Wohnen in Aschaffenburg 2030“ umgesetzt, das in der ersten Jahreshälfte 2014 dem Stadtrat zur Beratung vorgelegt werden soll.
Zusätzlich zur Ausweitung des quantitativen Angebots an verfügbarem Wohnbauland hat die Stadtverwaltung im Herbst 2013 auch eine Initiative zur Hebung des Qualitätsstandards im Wohnungsbau gestartet. Dazu wurden 2 Fachvorträge angeboten für Bauträger und Architekten, die sich mit den notwendigen Qualitäten für zeitgemäße Wohnungen befassten. Der Vortragsabend war sehr gut besucht, die Rückmeldungen von den Teilnehmern waren nur positiv und etliche Teilnehmer haben sich in ihrer Praxis von den Vorträgen beeinflussen lassen, wie sich anhand der aktuellen Bauanträge nochvollziehen lässt. Im Jahr 2014 sind daher im Mai zwei weitere Vorträge geplant. Sie werden sich mit dem Thema Wohnen in Nachbarschaft und Gemeinschaftsfördernde Wohnbauten (Gemeinsam Wohnen im Quartier – neue, lebendige Nachbarschaften) befassen.
Mit Hochdruck arbeitet die Verwaltung derzeit an der Fertigstellung des Erweiterungsgebiets in Nilkheim, das ein breites Angebot an unterschiedlichen Wohnbauflächen bereitstellen wird. In diesem Gebiet ist sowohl der Geschosswohnungsbau unterschiedlicher Typologien, verdichteter Familienheimbau und gehobener Familienheimbau möglich.
Aktuell konzentriert sich das Baugeschehen im Wohnungsbau auf das Gebiet Spessartgärten – die letzte Militärkonversionsfläche – sowie die Familienheimgebiete Gäßpfad in Schweinheim und Adlerstraße/Herrenwaldstraße in Strietwald. Außerdem ist in der augenblicklichen Wirtschaftlage eine intensive Bautätigkeit auf Baulücken in allen Stadtteilen festzustellen. Hierüber wird bis zur Sommerpause im Rahmen der Fortschreibung des Baulückenkatasters berichtet. Eine Besonderheit des Wohnungsbaus ist aktuell der Neubau von kleinen Appartements im Osten des Stadtgebiets im Umfeld der Hochschule. Hier wurden im Laufe der letzten Monate etwa 500 Wohneinheiten genehmigt, die teilweise bereits in Betrieb, oder im Bau sind.
II. Entwicklung des „Sozialen Wohnungsbaus“
In Aschaffenburg werden die Sozialwohnungen im Wesentlichen von 3 Wohnungsbaugesellschaften verwaltet: der Stadtbau, der GBW AG und der Wohnbau Aschaffenburg e. G.
Der Bestand an Sozialwohnungen in Aschaffenburg ist seit Jahren rückläufig, da kontinuierlich Wohnungen aus der sogenannten Belegungsbindung herausfallen. Seit 2004 sind dies rund 1.000 Wohnungen und bis 2014 werden weitere 300 Wohnungen aus der Bindung entlassen. Neue Sozialwohnungen werden auch deshalb kaum noch gebaut, da nur in geringem Umfang Fördermittel zur Verfügung stehen. Der letzte Neubau entstand 2005 mit 6 Wohnungen. Das große Projekt der Stadtbau Aschaffenburg im Hefner-Alteneck-Viertel mit ca. 90 Sozialwohnungen ist nur möglich, weil dies im Rahmen einer Sonderförderung unterstützt wird. Weitere Daten über das Wohnungsgemenge und die Lage der Sozialwohnungen im Stadtgebiet werden derzeit erhoben. Dazu ist eine Einzelauswertung aller Bauakten erforderlich.
III. Vermietungspraxis der Stadtbau
Die Vermietung des Wohnungsbestands der Stadtbau erfolg auf der Grundlage des AGG Gesetzes, nach dem sogenannten „Windhundprinzip“, d. h. nach Eingangsdatum des abgegebenen Interessentenbogens. Nur eine Kumulation von harten Negativmerkmalen schließt eine Vermietung eines Interessenten von vornherein aus.
Zur Praxis ihrer Wohnungsvergabe hat die Stadtbau am 25.03.2014 mitgeteilt:
Die Stadtbau hält sich bei ihrer Mietpreisgestaltung streng an die Regeln des Mietspiegels der Stadt Aschaffenburg (der zurzeit als qualifizierter Mietspiegel neu aufgestellt wird). Der Aufsichtsrat hat bereits 2008 beschlossen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau eine Mietobergrenze von 5,25 € einzuführen. Dies bedeutet, dass die Stadtbau sich einen freiwilligen Mietverzicht von jährlich ca. 247.000,00 € leistet. Auch im frei finanzierten Wohnungsbau orientiert sich die Stadtbau in ihrer Mietpreisbildung am Durchschnittswert des aktuell gültigen Mietspiegels der Stadt. Unter Ausnutzung der maximalen Mieterhöhungsspielräume könnte die Gesellschaft rund 1 Mio. € mehr im Jahr Erlöse generieren.
Aufgrund eines branchenüblichen, aber hohen Instandhaltungsstaus, gesetzlicher Vorgaben und energetischer Anforderungen ist es notwendig, dass die Stadtbau ihren Wohnungsbestands sukzessive modernisiert. Sich daraus ergebende Mieterhöhungen sind dabei leider unvermeidlich. Dennoch werden die vorgegebenen gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten niemals ausgeschöpft, sondern aus Gründen der Sozialverträglichkeit bei jeder Mieterhöhung ein freiwilliger Mietverzicht praktiziert und zwar unterhalb der Kostendeckung des Bauvorhabens. Die Kostendeckung wird dadurch erst im Wege einer langjährigen, dynamischen Anpassung der Mietentwicklung erreicht. Die Grenzen der finanziellen Möglichkeiten der Stadtbau sind damit bereits ausgeschöpft. Ein dauerhaftes Unterschreiten der Wirtschaftlichkeit wäre für die Stadtbau fatal und in keiner Weise vertretbar.
Die Stadtbau alleine ist damit überfordert, das gesellschaftliche Problem von Wohnungsmangel im Segment der preiswerten Wohnungen und den steigenden Mieten im Umfeld und innerhalb der Stadt allein zu lösen. Es ist Praxis der Stadtbau bei Modernisierungsmaßnahmen, den Bedürfnissen der Mieter Rechnung zu tragen. Daher wird immer im Vorfeld eine Mieterversammlung durchgeführt, in welcher ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass bei der Mieterhöhung soziale Härten vermieden werden sollen. Der Leiter der Abteilung Immobilienmanagement wird den Mietern dabei als Ansprechpartner vorgestellt. Niemand soll aus finanziellen Gründen seine modernisierte Wohnung verlassen müssen. Voraussetzung ist allerdings eine aktive Kontaktaufnahme der Mieterschaft mit der Stadtbau, damit ein persönliches Gespräch und eine Einzelfallprüfung anhand der erforderlichen Unterlagen möglich ist.
Die unstrittig notwendige Begleitung der Mieter in Problemlagen durch einen sogenannten „Kümmerer“ wurde zwischen Stadtverwaltung, Stadtbau und AVG (Versorgungsunternehmen) einvernehmlich abgestimmt. In Fällen von drohender Obdachlosigkeit oder mangelnder Zahlungsfähigkeit, befasst sich ein speziell eingerichteter Arbeitskreis mit der Problemlösung. Dieses Vorgehen hat sich als erfolgreich herausgestellt.
Ein Großteil der von solchen Problemen berührten Klientel lebt im Hefner-Alteneck-Quartier. Aus diesem Grund wurde dort i. V. mit dem Quartiersmanagement eine Stelle geschaffen, die sich in besonderem Maße der Betreuung der Mieter annimmt. Der Quartiersmanager, Herr Weidemann, ist mit der Hälfte seiner Stelle speziell für diese Aufgaben von der Stadtbau eingestellt. Zusätzlich konnte im Rahmen der Quartiersarbeit das bestehende Angebot der Energieberatung, das vom Verein „Cafe Sozial“ in der Frohsinnstraße bereits seit einiger Zeit angeboten wird, in jüngster Zeit im Rahmen des Projekts „Soziale Stadt“ auch auf das Hefner-Alteneck-Quartier ausgeweitet werden. Nach Anlaufschwierigkeiten in der Akzeptanz unter den Mietern wird dieses Beratungsangebot nun erfolgreich angenommen.
Aufgrund dieser Raumbedingungen ist die Fluktuation der Mieterschaft der Stadtbau sehr niedrig und die Nachfrage nach stadteigenen Wohnungen sehr hoch. Sie ist nach Einschätzung der Verantwortlichen weiter stark steigend.
Die Stadtbau Aschaffenburg ist daher nach wie vor der Vermieter für kleinere und mittlere Einkommensschichten. Ca. 49 % ihrer Wohnungen weisen eine Miete von weniger als 5 €/m² aus. Außerdem sind rund 30 % der Wohnungen mit Transfereinkommens-Empfängern belegt. Das bedeutet, dass rund 90 % der Leistungsempfänger aus der Stadt Aschaffenburg Mieter der Stadtbau sind.
IV. Zukunft der Mietwohnungen der GBW
Die bekannt gewordene Praxis der GBW zur Veränderung der Mietverträge, zum Teil in Verbindung mit Mieterhöhungen war Anlass, den Aufsichtsratsvorsitzenden der GBW AG zu einem Gespräch nach Aschaffenburg einzuladen. Von diesem Gespräch erwartet sich die Stadtverwaltung Aufklärung, nicht nur über die derzeitige Praxis der Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes, sondern auch zu Aussagen zur Zielsetzung und zum künftigen Umgang mit dem Wohnungsbestand. Eine Terminvereinbarung hat bisher noch nicht stattgefunden. Es ist davon auszugehen, dass im Laufe des nächsten Vierteljahres über dieses Gespräch und seine Ergebnisse im Stadtrat berichten kann.
Grundsätzlich sind Mieterhöhungen von maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren erlaubt. Mieterhöhungen sind auch nicht an Instandhaltungsverpflichtungen des Vermieters gebunden. Dieser Prozentsatz reduziert sich jedoch auf 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Stadt oder Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Landesregierung wurde ermächtigt, durch Rechtsverordnungen für die Dauerfolgen von höchstens 5 Jahren entsprechende Gebiete zu bestimmen. Die Stadt Aschaffenburg wurde auf ihren Antrag hin in diese Rechtsverordnung aufgenommen, so dass die 15 %-Kappungsgrenze gilt. Die von der GBW vorgenommenen Mieterhöhungen überschreiten diese prozentuale Grenze wohl nicht.
Ob sich die jeweiligen Mieten im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, hängt immer von einer Einzelfallprüfung für jede Wohnung ab. Hierbei wird jede Wohnungen je nach Lage, Ausstattung, Größe und Baujahr mit dem aktuell gültigen Mietspiegel verglichen. Eine solche Einzelfallprüfung darf nicht von der Stadtbau vorgenommen werden, es wäre jedoch zu prüfen, ob die Stadt Aschaffenburg möglicherweise in Kooperation mit dem Mieterbund eine gemeinsame Mietrechtsberatung für die betroffenen Bürger anbieten soll.
