- Die Vielfalt der unterschiedlichen Gebäudetypen erfordert eine gewisse gestalterische Homogenität in der Dachlandschaft – für das Quartier „Mittlere Anwande“ wird dies, dem städtebaulichen Konzept des Wettbewerbssiegers folgend, über die Festsetzung einheitlich flacher oder flach geneigter Dächer erreicht, die wahlweise für eine Dachbegrünung oder die Aufbringung von Solarkollektoren zur Verfügung stehen. In diesem stärker verdichteten Gebietsabschnitt trägt das flache Dach zu verringerten Gebäudehöhen und damit zu weniger gegenseitiger Verschattung bei. Die zulässige Aufständerung von Solarkollektoren wird hierbei eher als „ökologisches Qualitätsmerkmal“ denn als gestalterische Störung verstanden.

Nach Abschluss des Verfahrensschrittes der „frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden“ sind inzwischen auch alle für die Bebauungsplanung „Anwandeweg“ erforderlichen Gutachten und Fachplanungen erstellt. Der Bebauungsplanvorentwurf wurde auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse qualifiziert und konkretisiert und liegt nun als vollständig ausgearbeiteter Bebauungsplanentwurf vor.

Folgende Gutachten und Fachplanungen sind in den Bebauungsplanentwurf inhaltlich eingeflossen:

Konzeption, Inhalte und fachplanerische „Bausteine“ des Bebauungsplanentwurfs

In den Grundzügen bildet der überarbeitete Bebauungsplanentwurf (nach wie vor) die Inhalte des Siegerentwurfs aus dem städtebaulichen Wettbewerb sowie des Bebauungsplanvorentwurfs ab. Nachfolgend werden diese Grundzüge im Überblick beschrieben und mit Erläuterungen zu fachplanerischen Bausteinen, die wesentlichen Einfluss auf das planerische Ergebnis haben, ergänzt:

Das Gesamtgebiet:

Städtebau und Freiraum:

Das Erscheinungsbild des Plangebiets ist im Bestand wesentlich geprägt von ausgedehnten, teils gärtnerisch genutzten Frei- und Gehölzflächen und von Streuobstwiesen, die als gestalterisches und naturschutzrechtlich bedeutsames Element auch im Neubaugebiet präsent bleiben: Entlang des für das Siedlungsgebiet heute und auch in Zukunft wichtigen „Mittleren Anwandewegs“ verbleibt und entwickelt sich ein in seiner Breite variierender, aber zusammenhängend erlebbarer Freiraum mit Bestandsgehölzen und ergänzenden Neupflanzungen, der sich über eine zu gestaltende Parkanlage mit Bolzplatz, Spielplatz und benachbarter zentraler Regenwasser-Versickerungsfläche vom neuen Teil des Geschwister-Scholl-Platzes bis zur Kleinen Schönbuschallee erstreckt. Auch innerhalb des bebauten Siedlungskörpers ist eine Reihe von quartiersbezogenen Freiräumen eingestreut, welche die einzelnen Baugebiete mit linien- bzw. punktförmigen Freiflächen (z. B. Quartiersplätzen) durchsetzen und die Stadtlandschaft grünordnerisch gliedern.

Das erweiterte Stadtteilzentrum am Geschwister-Scholl-Platz und der neue Park bilden räumlich und funktional die Mitte Nilkheims. Ergänzende Nahversorgungs- und Wohnbauflächen, öffentliche, soziale und kulturelle Angebote, wie ein Kindergarten und bei Bedarf eine Schule, sollen die Mittelpunktsfunktion stärken und beleben.

Drei unterschiedlich große Siedlungsabschnitte werden in den Planungsraum eingebettet und an den zentralen Freiraum angegliedert. Ein breites Angebot an unterschiedlichen Grundstücksgrößen und Haustypen kann bedarfsgerecht für alle Bevölkerungsgruppen und Wohnformen bereit gehalten werden.

Insgesamt können im Plangebiet – je nach Wohnungsdichte – voraussichtlich rund 750 Wohnungen entstehen, davon ca. 350 bis 400 im Geschosswohnungsbau. Neuer Wohnraum für rund 1800 Einwohner kann geschaffen werden.

Übergeordnete verkehrliche Erschließung:

Verkehrlich erschlossen wird das Plangebiet über ein abgestuftes Straßen- und Wegesystem: Die Haupterschließung erfolgt über den bestehenden Ahornweg, eine neue Verbindungsspange zum Stadtteilzentrum und über die neu geplante östliche Verlängerung der Jean-Stock-Straße. Diese Straßen sind in ihren Querschnitten jeweils für den Busverkehr und die Einordnung von Bushaltestellen geeignet und von Grün-/Parkstreifen sowie separaten Gehwegen gesäumt. Die innere, den Anliegern vorbehaltene Erschließung der Wohnquartiere erfolgt über schmalere verkehrsberuhigte Bereiche. Ein differenziertes Fuß- und Radwegenetz verbindet die Quartiere und die Freiräume untereinander und mit den angrenzenden Baugebieten und begünstigt die Zurücklegung von Wegen zu Fuß oder mit dem Fahrrad. Der Mittlere Anwandeweg wird in seiner Funktion als Haupt-Fuß- und Radweg gestärkt, ein weiterer separater Fuß- und Radweg mit einer komfortablen Breite von 4m ermöglicht zusätzlich eine durchgehende Querung des Plangebiets von der Martin-Luther-Straße bis zum östlichen Ast des Ahornwegs.

Die vier einzelnen Siedlungsabschnitte des Neubaugebiets:

Zentrum

Das bestehende Zentrum am Geschwister-Scholl-Platz wird Richtung Osten erweitert. Ein neu angelegter, kleinerer städtischer Platz ergänzt die bestehende Platzabfolge, weitet sich auf zum Stadtteilpark und wird so zum attraktiven Stadtraum mit einen weitläufigen Blick über den von Bestandsgehölzen und Neupflanzungen geprägten Park mit Spiel- und Bolzplatz, dem anschließenden Grünzug und den angrenzenden Neubaugebieten. Der neu angelegten Stadtplatz wird baulich gefasst von drei größeren Wohn- und Geschäftshäusern mit zwei bis vier Geschossen, einer Vorhaltefläche für einen neuen Kindergarten und einem Solitärbau, der mit bis zu sechs Geschossen als bauliche Dominante das Zentrum Nilkheims und den Übergang zum Park markiert. Als „Mischgebiet“ ausgewiesen dienen die zum Platz orientierten Erdgeschosszonen einer gewerblichen, gastronomischen oder Dienstleistungsnutzung, im Übrigen ist die Schaffung von Wohnraum möglich. Wesentlicher Bestandteil einer geschäftlichen und gewerblichen Belebung des Stadtteilzentrums, wie sie von der Planungswerkstatt mit den Bürgern erarbeitet wurde, ist die planungsrechtliche Möglichkeit zur Ausweitung des bestehenden Supermarktes am Geschwister-Scholl-Platz zum „Vollsortimenter“ zwecks Bündelung der Nahversorgungsfunktion für den Stadtteil. Die durch Teilüberbauung entfallenden Stellplätze sowie zusätzlicher Stellplatzbedarf können auf einem neu anzulegenden Parkplatz östlich der Martin-Luther-Straße untergebracht werden. Im Bedarfsfall kann auf dieser Fläche eine bis zu zweigeschossige Parkpalette errichtet werden, auch eine Fläche für eine Anlage zur Wärmeversorgung bzw. Kraft-Wärme-Kopplung ist hier vorgehalten.

Erschlossen wird das Zentrum vornehmlich über eine neue, vom Ahornweg abzweigende Erschließungsspange, die über den Hibiskusweg auf die Martin-Luther-Straße trifft. Rüsterweg und Martin-Luther-Straße haben weiterhin Bedeutung für die Erreichbarkeit des Zentrums von Westen, sollen in ihrer verkehrlichen Funktion jedoch der neuen Verbindungsspange untergeordnet werden. Die Bushaltestelle am Geschwister-Scholl-Platz bleibt an ihrem Platz und liegt zukünftig in der Mitte des Nilkheimer Zentrums.

Mittlere Anwande

Im Quartier „Mittlere Anwande“ zweigen die verkehrsberuhigten Erschließungsstraßen rechtwinklig vom Ahornweg ab und erzeugen ein linienhaftes Bebauungsmuster, das an die langgestreckten, schmalen Parzellen des Gebiets erinnert. Die durch den motorisierten Verkehr benutzbaren Anliegerstraßen werden als Mischverkehrsflächen mit seitlichem Park- / Grünstreifen ausgestaltet und enden als Stichstraße mit Wendemöglichkeit um einen begrünten Anger. Sie sind untereinander netzartig durch schmalere Querspangen verknüpft, bleiben ausschließlich auf das Quartier beschränkt und haben daher keinerlei Attraktivität für irgendwelchen gebietsfremden Verkehr. Gebietsübergreifend geplant hingegen sind die separaten Fuß- und Radwege, die vielfältige, kurze und aufgrund ihrer Verknüpfung mit den Freiflächen auch angenehme Wegebeziehungen eröffnen.

Die städtebauliche Ausformulierung der Quartiersränder variiert entsprechend der jeweiligen Situation: Der erhöhten Lärmimmission entlang des Ahornweges wird durch vom Ahornweg abgerückte Hausgruppen Rechnung getragen. Zum Mittleren Anwanderweg verzahnt sich das Quartier intensiv mit den kulturlandschaftlich geprägten Freiflächen. Eine Bebauung mit „Stadtvillen“ bildet einen repräsentativen Rand zur „Parkseite“ im Westen und zum Freiraum am östlichen Quartiersrand aus.

Insgesamt dominiert der niedergeschossige Wohnungsbau mit einem breiten Mix an verdichteten Ein- und Zweifamilienhaustypologien, bestehend aus vornehmlich zweigeschossigen Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern, Gartenhofhäusern und Sondertypen auf überwiegend kleineren Grundstücken voraussichtlich zwischen 180qm und maximal 500qm. Der westliche und östliche Rand des Quartiers wird prägnant gesäumt von maximal viergeschossigen Stadtvillen auf bis zu 900qm großen Grundstücken. Die vorgegebenen überbaubaren Flächen sind so zugeschnitten, dass für die individuelle Platzierung des Gebäudes genügend Bewegungsspielraum bleibt, ohne die aus der gewünschten Verdichtung resultierenden verringerten Gebäudeabstände zu eng zu wählen. Die Verdichtung in einzelnen Teilbaugebieten erreicht eine Geschossflächenzahl von maximal 1,2, in einzelnen Abschnitten ist eine Erhöhung der baulichen Dichte unter der Bedingung der Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen möglich (sogenannter „Tiefgaragenbonus“).

Bei aller Vielfalt der unterschiedlichen Gebäudetypen wird eine gestalterische Homogenität über die einheitlich flachen oder flach geneigten Dächer erreicht, die wahlweise für eine Dachbegrünung oder die Aufbringung von Solarkollektoren zur Verfügung stehen.

Durchbrochen und grünordnerisch gegliedert wird der Siedlungskörper von unterschiedlich dimensionierten öffentlichen Quartiersplätzen, die die Bewohnerschaft mit Erholungs- und Spielflächen versorgen und an die vorhandenen und geplanten Strukturen des grünen Netzes im Planungsgebiet anknüpfen; der vorhandene Baumbestand soll auf diesen Flächen soweit wie möglich erhalten und ergänzt werden. Weiteres grünordnerisches Merkmal des Quartiers sind „grüne Fugen“, die als private Grünflächen das Quartier flankierend zu den Hausgärten durchziehen, den Reihenhausgrundstücken eine rückwärtige Gartenerschließung ermöglichen und unter ökologischen Aspekten zur Verbesserung des Mikroklimas im Planungsgebiet beitragen.

Die erforderlichen Parkplätze für die Anwohner werden weitestgehend auf den jeweiligen Parzellen, bei Reihenhäusern anteilig im Haus und bei den Stadtvillen vorwiegend in Tiefgaragen untergebracht. Für verdichtete Gebäudetypologien, also zum Beispiel im Bereich von Gartenhof- und Reihenhäusern, sind ergänzend private Sammelparkierungen vorgesehen. Öffentliche Stellplätze, z. B. für Besucher, werden jeweils an den Quartierszufahrten, in straßenbegleitenden Park- / Grünstreifen und ergänzend an drei Quartiersplätzen angeboten. Zwei einzelne Stellplätze sind für „Carsharing“ ausgewiesen.

Büschelschesäcker

Das Quartier „Büschelschesäcker“ schirmt das Neubaugebiet am nördlichen Rand vom benachbarten Gewerbegebiet durch weitgehend geschlossene Gebäudeformen ab. Die Haupterschließung erfolgt über den Ahornweg, der in seinem bisherigen Ausbauquerschnitt an einem neuen öffentlichen Quartiersplatz endet. Hier endet auch die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr in westlicher Richtung - die verkehrliche Verbindung bis zur verlängerten Jean-Stock-Straße ist lediglich für den öffentlichen Nahverkehr und für Fußgänger und Radfahrer möglich und wird über eine funktional und gestalterisch auszubildende „Busschleuse“ gesteuert.

Die kompakte Bebauung, die sich aus jeweils um einen Hof gruppierten großformatigen winkelförmigen Baukörpern und neun punktförmigen Stadtvillen mit flachen oder flach geneigten Dächern zusammensetzt, öffnet sich zum Grünraum und zu den westlich anschließenden Quartieren. Die Bebauung dient schwerpunktmäßig dem Etagenwohnen, wobei am Ahornweg in nächster Nähe zu den bestehenden Gewerbebetrieben ein Mischgebiet ausgewiesen wird, in dem insbesondere im Erdgeschoss, aber auch in oberen Etagen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen untergebracht werden können. Einzelnen Gebietsabschnitten sind Flächen für möglichst in die Gebäude integrierte Anlagen zur Wärmeversorgung bzw. Kraft-Wärme-Kopplung zugeordnet.

An der Nordspitze des Quartiers wird für den Bedarfsfall eine Reservefläche für eine weitere Kindertagesstätte vorgehalten.

Im Inneren des Quartiers liegt der linear ausgebildete zentrale, verkehrsberuhigte Erschließungsbereich, der über eine Abfolge von Höfen rhythmisiert ist und ein Andienen der einzelnen Wohngebäude ermöglicht. Die gewerblich nutzbaren Anteile des Mischgebiets hingegen können hauptsächlich von der Gebäudenord- bzw. -ostseite über eine separat anfahrbare private Parkplatzfläche oder direkt vom Ahornweg aus erschlossen werden – somit kann der gewerblich bedingte Verkehr (Beschäftigte, Kunden) aus dem Inneren der Wohnanlage herausgehalten werden. Abgesehen von diesen oberirdischen Parkplätzen erfolgt die Parkierung für die Anwohner möglichst vollständig in Tiefgaragen. Ergänzend ist auch im Quartier „Büschelschesäcker“ ein Standplatz für „Carsharing“ vorgesehen.

Die Gebäude erreichen überwiegend bis zu vier Geschosse, die zum Ahornweg orientierten Gebäudeteile des Mischgebiets dürfen fünf Geschosse haben und an der südlichen Spitze des Quartiers akzentuiert ein maximal sechsgeschossiger Solitärbau den am stärksten verdichteten Teil des gesamten Neubaugebiets (Geschossflächenzahl bis 2,0) und markiert gleichzeitig den Zugang zum übergeordneten Freiraum, einer keilförmigen Grünfläche, in die neben Bestandsgehölzen und neuen Baumpflanzungen auch Fuß- und Radwege sowie eine Fläche zur Versickerung von Niederschlagswasser eingegliedert sind.

Im Grünen Häuschen

Das Quartier „Im grünen Häuschen“ entwickelt sich entlang der weitergeführten Jean-Stock-Straße, die mit beidseitig angelegten Fußwegen und ergänzt um einen einseitigen Grün- / Parkstreifen die Haupterschließung des Gebiets bildet. Es greift die lockere, spielerisch unregelmäßige städtebauliche Grundstruktur der westlich angrenzenden Bestandsbebauung auf, überwiegend erschlossen durch verkehrsberuhigte, unregelmäßig aufgeweitete angerartige Wohnstraßen und geprägt von großzügigen Hausgärten, die sich grünordnerisch mit dem zentralen Freiraum entlang des Mittleren Anwandewegs verzahnen.

„Im Grünen Häuschen“ ist das am wenigsten dicht bebaute Teilbaugebiet und erreicht bei bis zu zweigeschossiger Bauweise und voraussichtlichen Grundstücksgrößen zwischen 280 qm und vereinzelt bis 700qm eine Geschossflächenzahl von maximal 0,7. Gebäudestellung und                  -orientierung sind relativ flexibel wählbar, die Gestaltungskonzeption sieht eine Ausführung aller Hauptgebäude mit 15° bis 20° geneigten Satteldächern vor. Die Parkierung für die Anwohner erfolgt praktisch vollständig auf den jeweiligen Parzellen, bei den (wenigen) Reihenhäusern evtl. teilweise im Haus und ergänzend in Sammelparkierungen. Öffentliche Stellplätze werden in Park- / Grünstreifen innerhalb der angerartigen Anliegerstraßen angeboten.

Auch das Quartier „Im Grünen Häuschen“ mit seinen ausschließlich Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern erhält mit einem eigenen Quartiersplatz einen räumlichen Kristallisationspunkt.

Im verbleibenden Freiraum zwischen der nördlichen Häuserreihe und der Kleinen Schönbuschallee werden u. a. Fuß- / Radwegeverbindungen zur Kleinen Schönbuschallee und Flächen für die Versickerung des auf den Straßen anfallenden Niederschlagswassers untergebracht; die relativ großzügigen Hausgrundstücke im Quartier erlauben es, dass das anfallende Dachflächenwasser auf den Grundstücken selbst zur Versickerung gebracht und nicht zentral abgeleitet wird.

Für modellhafte Formen des ökologischen Bauens bieten sich die beiden Gruppen von Häusern südlich der Haupterschließungsstraße an: Mit deutlich reduzierten Querschnitten der Anliegerstraße bei gleichzeitiger Einordnung einer Sammelparkierungsanlage ist hier ein autofreies oder autoarmes Wohnen obligatorisch. Bei entsprechender Flächenverfügbarkeit durch die Kommune könnten hier im Rahmen des Grundstücksverkaufs flankierend auch weitere Standards des ökologischen und ressourcenschonenden Bauens (z. B. „PlusEnergie-Haus“) vereinbart werden, die sich dem Regelungskatalog des Bauplanungsrechts entziehen.

Konzeptionelle und fachplanerische „Bausteine“:

Nachhaltigkeit und schonender Umgang mit Ressourcen:

Integraler Bestandteil des Gesamtkonzeptes sind Elemente eines nachhaltigen und umweltschonenden Städtebaus. Dies spiegelt sich zunächst wider in der Auswahl, Ausrichtung und Anordnung der Baukörper unter Berücksichtigung solarer und energetischer Belange sowie in den Regelungen für einen möglichst umweltschonenden Wasserhaushalt. Von besonderer Bedeutung sind aber auch die Elemente flächensparenden Bauens durch Bereitstellung maßvoll verdichteter Wohnformen, sparsame Erschließungsanlagen und die Schaffung kurzer, attraktiver Wegebeziehungen zwecks Begünstigung alltäglicher Besorgungen ohne Kraftfahrzeug, ergänzt durch Möglichkeiten zum autofreien bzw. autoarmen Wohnen, „Carsharing“ und eine gute Anbindung an den ÖPNV. Für letztgenannte Aspekte kann die Bauleitplanung lediglich die Rahmenbedingungen schaffen, Realisierung und Vollzug entziehen sich den planungsrechtlichen Möglichkeiten. Gleiches gilt für die angestrebten Formen einer möglichst umwelt- und ressourcenschonenden Energieversorgung.

Entwässerung:

Die Entwässerung des Plangebiets muss im „Trennsystem“ erfolgen: Häusliches Schmutzwasser wird über einen Schmutzwasserkanal abgeführt, auf Straßen und überbauten Flächen anfallendes Niederschlagswasser wird nahezu vollumfänglich gesammelt, in einer großen zentralen sowie in drei kleineren dezentralen Flächen zur Versickerung gebracht und dem Grundwasser wieder zugeführt. Im Teilbaugebiet „Im Grünen Häuschen“ kann auf den versiegelten Flächen anfallendes Regenwasser unmittelbar auf den für diesen Zweck ausreichend großen Grundstücken selbst versickert werden.

Zwecks Erkundung der Versickerungsfähigkeit der Böden im Bebauungsplangebiet wurden ein Bodengutachten erstellt und an ausgewählten Stellen Versickerungsversuche durchgeführt. Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse, die im Ergebnis der Versickerungsversuche eine in Teilbereichen nicht ganz so gute Versickerungsfähigkeit der Böden erbrachten wie ursprünglich angenommen, wurden die für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers erforderlichen Flächen durch hydraulische Berechnungen bemessen. So werden im Plangebiet in der Summe voraussichtlich ca. 17.000qm „Fläche zur Versickerung von Niederschlagswasser“ benötigt und im Bebauungsplan ausgewiesen. Gleichzeitig sind diese Flächen als „Flächen für Abgrabungen“ festgesetzt, weil sie zwecks Ausbildung von Sickermulden eingetieft werden müssen. Im Niederschlagsfall stauen die Sickermulden zwar lediglich bis zu 50cm hoch ein, hauptsächlich bedingt durch die Tiefenlage der zuführenden Regenwasserkanäle liegen die Sohlen dieser Mulden allerdings deutlich tiefer: Bei den drei kleineren dezentralen Versickerungsflächen werden Tiefen bis zu 2m erreicht, bei der großen zentralen Versickerungsfläche Tiefen zwischen 3m bis maximal 4m. Die Versickerungsflächen haben relativ geringe Böschungsneigungen von 1 zu 4 (= ca. 15°) und erwecken auch im Falle der großen Versickerungsfläche aufgrund deren Weitläufigkeit nicht den Eindruck eines „technischen Bauwerks“. Vielmehr haben sie die Gestalt einer offenen Wiesenfläche (Baumpflanzungen sind nicht möglich) und werden möglichst unaufdringlich durch Geländemodellierungen in die umgebenden (Frei-)Räume eingefügt.

Solarenergetische Optimierung:

Die durch einen Gutachter erstellte ausführliche solare und energetische Analyse des Siegerentwurfs aus dem städtebaulichen Wettbewerb hat grundsätzlich zum Ergebnis, dass im Plangebiet überwiegend gute bis sehr gute Voraussetzungen für Solarthermie (solarthermische Erwärmung des Brauchwassers) und für Photovoltaik vorliegen (mit einigen baukörperorientierten Einschränkungen im Teilgebiet „Im Grünen Häuschen“). Allerdings ist der verfügbare passive Solargewinn nicht flächendeckend optimal ausgeschöpft - solare Verluste sind in Einzelfällen vor allem begründet durch gegenseitige Verschattung der Gebäude untereinander, punktuell auch durch die Gebäudestellung und -orientierung (insbesondere „Im Grünen Häuschen“) und ganz allgemein durch Schattenwurf von Bäumen.

Für eine Errichtung von Gebäuden mit Passivhausstandard kommen in erster Linie alle (mindestens) viergeschossigen Gebäude (Stadtvillen und Geschosswohnungsbauten) in Betracht, mit Einschränkungen auch dreigeschossige Reihenhäuser im Teilgebiet „Mittlere Anwande“. Die übrigen Gebäudetypen erfordern deutlich erhöhte technische und wirtschaftliche Aufwendungen für eine Passivhausbauweise.

Wärme- und Energieversorgung:

Im Auftrag der Aschaffenburger Versorgungs GmbH wurde durch ein Ingenieurbüro ein energiewirtschaftliches Versorgungskonzept für das Neubaugebiet „Anwandeweg“ erstellt. Aufgrund der durch den Bebauungsplan begünstigten Effekte einer „Solarisierung“ und insbesondere infolge der Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) zur Gebäudedämmung im Neubau ist der verbleibende Bedarf an Restwärme im gesamten Gebiet so gering, dass Errichtung, Betrieb und Unterhalt eines Gasnetzes für das Gesamtgebiet nicht wirtschaftlich sind. Lediglich im Randbereich könnten einzelne Anwesen an das bereits vorhandene Gasnetz angeschlossen werden, zudem ist für die Erweiterung des Zentrums (incl. Schulstandort) und für das Teilbaugebiet „Büschelschesäcker“ aufgrund deren höherer Bebauungsdichte eine Nahwärmeversorgung, aus ökologischer Sicht am Besten in Kraft-Wärme-Kopplung, möglich und sinnvoll. Für das übrige Plangebiet soll durch den Versorgungsträger ein entsprechend leistungsfähiges Stromnetz verlegt werden, so dass dominierend eine elektrobasierte Wärmeversorgung ermöglicht wird. Dadurch wird i. d. R. der Wärmebedarf eines Wohnhauses über Wärmepumpen (evtl. unterstützt durch eine Solar- / Photovoltaikanlage auf dem Dach) gedeckt.

Im Bebauungsplan kann die Art der tatsächlichen Energieversorgung der einzelnen Haushalte nicht festgesetzt werden – dies entzieht sich dem Regelungskatalog der Bauleitplanung. Möglich ist nur die Festsetzung der Flächen für entsprechende Anlagen. In Reaktion auf die o.g. Erkenntnisse wurden daher im Bebauungsplan im Bereich des Zentrums und des Teilbaugebiets „Büschelschesäcker“ mehrere Flächen für Anlagen zur Erzeugung von Wärme bzw. zur Kraft-Wärme-Kopplung ausgewiesen. Ergänzend ist zum Zwecke der verstärkten Versorgung des Plangebiets mit elektrischer Energie eine Reihe von Standorten für Trafostationen vorgehalten.

Gemäß Empfehlung der „Energie- und Klimaschutzkommission“ vom 28.01.2014 gelten für das Plangebiet „Anwandeweg“ bezüglich der zukünftigen Energieversorgung folgende über die Regelungsmöglichkeiten des Bebauungsplans hinausgehende Zielsetzungen:

Über die Fragen der Energieversorgung hinausgehend hat die Energie- und Klimaschutzkommission weiterhin empfohlen:

Arten-, Natur- und Landschaftsschutz, naturschutzrechtlicher Ausgleich:

Immissionsschutz:

Weitere Überschreitungen der zulässigen Lärmimmissionswerte wurden nicht prognostiziert; auch der im Freiraum nahe des Zentrums geplante Bolzplatz ist tagsüber und innerhalb der Ruhezeiten immissionsschutzrechtlich unkritisch.

Verkehrstechnische Untersuchung:

In einer verkehrstechnischen Untersuchung wurde geprüft, ob und wie sich die Erschließung und Aufsiedlung des Plangebiets „Anwandeweg“ auf die Leistungsfähigkeit der Hauptanbindungen an die Großostheimer Straße auswirkt. Ausgangspunkt für die Untersuchung ist die Vorgabe, dass die verkehrliche Anbindung des Gebietes an das klassifizierte Straßennetz im Süden über die beiden lichtsignalgeregelten Einmündungen St 3115 Großostheimer Straße / Aspenweg und St 3115 Großostheimer Straße / Lorbeerweg erfolgen soll und eine Abwicklung über den nördlichen Anschluss an die B 26 (Kleiner Auweg) vermieden werden soll.

Hierfür wurden die für die Siedlungserweiterung zu erwartenden Verkehrsmengen großzügig abgeschätzt und deren verkehrliche Auswirkungen auf die beiden Anschlusspunkte aufgezeigt. Um bezüglich der Leistungsfähigkeitsuntersuchung auf der sicheren Seite zu liegen, wurde von einem Abfluss des gesamten Verkehrs über die beiden untersuchten Knotenpunkte an der St 3115 ausgegangen – also ohne Abzug eines nicht auszuschließenden Teilabflusses über den Kleinen Auweg zur B 26.

Im Ergebnis wird festgestellt, dass die beiden untersuchten Einmündungen an der St 3115 auch den zukünftig zu erwartenden Verkehr leistungsfähig abwickeln können. Erforderlich ist hierfür lediglich eine Anpassung der Signalsteuerung an den Knotenpunkten. In der „Morgenspitze“ wird die bisherige „befriedigende Verkehrsqualität“ (sogenannte Qualitätsstufe C des Verkehrsablaufs - QSV C) trotz der erhöhten Verkehrsmengen unverändert bestehen bleiben, in der „Abendspitze“ verschlechtert sich der Verkehrsablauf von einer befriedigenden auf eine ausreichende Stufe (QSV D). Durch die zusätzlichen ab- und einbiegenden Fahrzeuge werden sich die Freigabezeiten in der Hauptrichtung entlang der St 3115 verkürzen und somit die Wartezeiten erhöhen, allerdings nicht maßgebend.

Nicht ausgeschlossen werden kann aufgrund der kürzeren Fahrwege für den nordwestlichen Wohngebietsabschnitt „Im Grünen Häuschen“ eine zusätzliche Belastung für den nördlichen Anschluss an die B 26 über den „Kleinen Auweg“; hier kann es zu zusätzlichen Belastungen von rund 70 Fahrzeugen in der Spitzenstunde kommen. Dadurch würden die Anschlüsse zur Großostheimer Straße entlastet.

Parkraumerhebung Ahornweg:

In einer stichprobenhaften Parkraumerhebung wurden Anzahl und Belegung der Kfz-Stellplätze in den unmittelbar an das Bebauungsplangebiet angrenzenden Straßenabschnitten des Ahornweg und der Martin-Luther-Straße erfasst. Zur Verfügung stehen hier derzeit insgesamt 132 Stellplätze, die überwiegend beidseitig der benannten Straßenabschnitte in Park- / Grünstreifen als Längsparker eingeordnet sind.

Bei der ersten Untersuchung tagsüber am Dienstag, den 11.02.2014 zwischen 11.00 und 12.00 Uhr waren 114 Stellplätze belegt, zusätzlich parkten 19 Fahrzeuge nicht ordnungsgemäß (also z. B. wild „auf der Wiese“ jenseits der offiziellen Parkstände). Frei waren 18 noch Parkplätze. Rechnet man die „Falschparker“ mit ein, ist der entlang der Straßen verfügbare Parkraum tagsüber während der Betriebszeiten der ansässigen Unternehmen ausgeschöpft, was natürlich auch damit zusammen hängt, dass viele Betriebsangehörige ihr Fahrzeug im öffentlichen Raum statt auf den Betriebsgrundstücken abstellen.

Bei einer zweiten Untersuchung abends am Dienstag, den 11.03.2014 zwischen 18.00 und 18.30 Uhr waren lediglich 36 Stellplätze belegt, weitere 6 Fahrzeuge parkten nicht ordnungsgemäß. 96 Parkplätze waren frei.

Die Ergebnisse der Parkraumerhebung zeigen, dass die zur Verfügung stehenden öffentlichen Parkplätze derzeit vornehmlich von Fahrzeugen der auf der Südseite des Ahornwegs angesiedelten Gewerbebetriebe (Betriebsfahrzeuge und private Kfz von Beschäftigten) belegt werden. Abends sind über 70% der öffentlichen Stellplätze frei. Dies gilt sicher auch für das Wochenende außerhalb der Betriebszeiten. Folglich sind zu den Zeiten, zu denen die Wohnbevölkerung oder Besucher öffentliche Stellplätze am stärksten nachfragen – nämlich über Nacht und am Wochenende -, auch viele Stellplätze verfügbar.

Innerhalb des Neubaugebiets „Anwandeweg“ können auf gesondert ausgewiesenen öffentlichen Parkplätzen (ca. 50 Stp.) sowie in Park- / Grünstreifen im Straßenraum (ca. 200 Stp.) voraussichtlich rund 250 öffentliche Kfz-Stellplätze neu angeboten werden. In diese Summe ist der geplante größere öffentliche Stellplatz an der Martin-Luther-Straße nicht eingerechnet, da er zumindest teilweise die auf der anderen Straßenseite durch eine Vergrößerung des Marktes entfallenden Stellplätze kompensieren muss. Der private Stellplatzbedarf ist nach Maßgabe der städtischen Stellplatzsatzung auf den Baugrundstücken zu erfüllen.

Entlang des Ahornwegs bleibt das öffentliche Stellplatzangebot insgesamt in etwa gleich: Zwar fallen aufgrund der Anbindung der für das Gebiet „Mittlere Anwande“ notwendigen Erschließungsstraßen einige Stellplätze zwangsläufig weg, allerdings werden gemäß Bebauungsplanentwurf im Abschnitt zwischen der neuen Verbindungsspange und dem Hibiskusweg (gegenüber der Polizei) 16 Senkrechtstellplätze an Stelle von aktuell fünf Längstellplätzen eingeordnet – hier herrscht derzeit augenscheinlich der größte Parkdruck, was an der größten Zahl von Falschparkern in diesem Bereich ablesbar ist.

Aus städtebaulicher Sicht ist das Angebot an öffentlich verfügbaren Stellplätzen im und am Rand des Plangebiets zukünftig völlig ausreichend. Dies gilt erst recht unter dem Aspekt, dass eine Begünstigung des nicht motorisierten Verkehrs innerhalb des Plangebiets ausdrückliches städtebauliches Ziel ist.

Wesentliche Änderungen im Bebauungsplanentwurf vom 24.03.2014 im Vergleich zum Vorentwurf vom 03.06.2013:

Die Verwaltung wird beauftragt, die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.