Die Firma May Bauträger GmbH & Co. KG, Aschaffenburg, hat mit Antrag auf Bauvorbescheid vom 30.11.2012 die Erteilung eines Bauvorbescheides zum Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit 22 Wohneinheiten mit Garagen, Carports und Stellplätzen auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. xxx und Teilfläche aus Fl.Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Am Floßhafen 29 in Aschaffenburg beantragt. Der Sachverhalt wurde in der UVS-Sitzung anhand der Bauvorlagen ausführlich vorgetragen und behandelt. Es folgte jedoch eine Vertagung der Behandlung aufgrund der offenen nachbarlichen Belange. Der Bauherr hat nunmehr am 27.11.2013 zusammen mit veränderten Plänen zu den Steganlagen zur hochwasserfreien Erschließung Erklärung der Nachbarn Fl.-Nr. xxx und xxx zur Bewilligung von Zu- und Abgangsrechten im Hochwasserfall vorgelegt. Für die Fl.-Nr. xxx fehlt teilweise noch die Zustimmung. Sie soll nachgeholt werden.
Mit der Bauvoranfrage beabsichtigt der Antragsteller die Möglichkeit der Errichtung von 3 Mehrfamilienwohnhäusern im Bereich des Überschwemmungsgebietes des Maines und im Bereich eines altrechtlichen Bebauungsplanes, der Gewerbegebiet festsetzt, zu klären. Geplant ist dort nach Abbruch von alter Bausubstanz auf beiden Grundstücken die Errichtung von 3 aufgeständerten Mehrfamilienwohnhäusern mit insgesamt 22 Wohneinheiten. Die einzelnen Gebäude haben eine Grundfläche von 219 m² mit 6 Wohneinheiten sowie 388 bzw. 386 m² mit je 8 Wohneinheiten. Durch die Aufständerung befinden sich die Wohnungen des untersten Geschosses über dem Hochwasser „HQ100“. Im Hochwasserfall soll der Zu- und Abgang durch Stege und über Privatgrundstücke zur Obernauer Straße sichergestellt werden. Zusätzlich zum Gebäude ist für 36 Stellplätze die Errichtung von Garagen, einer Carportanlage sowie die Anlage von offenen Stellplätzen geplant.
Die Fragestellung des Bauherrn zur Bauvoranfrage lautet:
- Zulässigkeit der Wohnbebauung im Industrie- und Gewerbegebiet
- Zulässigkeit der Gebäudehöhe von 4 Vollgeschossen:
- 1. Vollgeschoss Aufständerung, wegen Hochwasser
- 2. + 3. Vollgeschoss Wohnungen
- 4. Vollgeschoss zurückgesetztes Staffelgeschoss
- Wandhöhe:
- 1. – 3. Vollgeschoss 8,60 m
- 4. Vollgeschoss 3,00 m
- Zulässigkeit der Bebauung im Überschwemmungsbereich HQ100, da die Kriterien nach WHG § 78 (3) eingehalten werden. (siehe Abstimmung WWA und untere Wasserbehörde)
- Zulässigkeit der Bebauung durch gesichertes Wegrecht über Flur-Nr.: xxx, xxx, xxx
- Zulässigkeit der Bebauung über hochwasserfreie Anbindung nach Osten
- Zulässigkeit der Bebauung durch 2. baulichen Rettungsweg
- Zulässigkeit der Bebauung im Erdgeschoss (Technik und Abstellräume) da der Verlust an Retentionsraum durch die polderfreie Abgrabung mehr als ausgeglichen wird.
- Retentionsraumverlust: 607,00 m³
- Retentionsraumgewinn: 2.550,00 m³
Zur Beantwortung der Bauvoranfrage wurde der Wortlaut des Bauherrn entsprechend zur Fragestellung umformuliert. Auf die der Fragestellung beiliegenden Erläuterungen wird bei den Antworten erforderlichenfalls eingegangen. Die durch die der Fragestellung beiliegende Aktenvermerke nachgewiesene Beteilung von Feuerwehr, Wasserwirtschaftsamt und untere Wasserwirtschaftsamt ist nur unverbindlich und muss anhand der Bauvorlagen im Baugenehmigungsverfahren erfolgen. Zusätzlich müssen die Entsorgungsbetriebe beteiligt werden.
Die vom Bauherrn gestellten Fragen werden wie folgt beantwortet:
1. Ist die Wohnbebauung im Industrie- und Gewerbegebiet zulässig?
Die Wohnbebauung für allgemeines Wohnen kann unter Befreiung von den Festsetzungen des als Bebauungsplan übergeleiteten Baulinienplanes „Industrie- und Gewerbegebiet“ zugelassen werden. Es ergeht ein Vorbehalt hinsichtlich der Größe der Baukörper, für die eine Verkleinerung angestrebt werden soll. Von der Festsetzung „halb offene Bauweise“ kann eine Befreiung für eine „offene Bauweise“ erteilt werden. Die geplante Dachbegrünung ist beizubehalten.
2. Ist die Gebäudehöhe von 4 Vollgeschossen wie folgt zulässig:
a) 1. Vollgeschoss Aufständerung, wegen Hochwasser,
b) 2. und 3. Vollgeschoss Wohnungen,
c) 4. Vollgeschoss zurückgesetztes Staffelgeschoss?
3. Ist folgende Wandhöhe zulässig:
a) 1. bis 3. Vollgeschoss 8,60 m,
b) 4. Vollgeschoss 3 m?
Die in der Bauvoranfrage beantragte Gebäudehöhe von 4 Vollgeschossen wird im Wege der Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes 2 Vollgeschosse für das sogenannte Stelzengeschoss sowie das Staffelgeschoss erteilt unter der Bedingung, dass die Geschossflächenzahl von 1,0 eingehalten wird. Es wird darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan eine geringere Ausnutzung des Grundstücks anzustreben ist.
Die beantragte Wandhöhe sowie die sich daraus ergebende Gebäudehöhe von 11,60 m wird zugelassen.
Voraussetzung ist, dass für die vorliegende Gebäudeklasse 4 eine Abweichung von den bauordnungsrechtlichen Erschließungsvorschriften erteilt werden kann.
4. Ist die Bebauung im Überschwemmungsbereich HQ100 zulässig, da die Kriterien nach WHG § 78 (3) eingehalten werden?
Das Bauvorhaben ist bei Einhaltung von wasserrechtlichen Auflagen und Führung von Nachweisen, die im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringen sind, grundsätzlich zulässig.
5. Ist die Bebauung durch das gesicherte Wegerecht über Fl.Nr. xxx, xxx, xxx zulässig?
Es ist Sache des Bauantragstellers, nachzuweisen, dass die Stadt Aschaffenburg auch nach 4 Jahrzehnten für den Fall der Bebauung der Flurstücke xxx und xxx im Hochwasserfall die Geh- und Fahrtrechte an diese Grundstücke ohne Haftungsrisiko abtreten kann. Dazu wurden Vereinbarungen mit den Eigentümern der Fl.-Nrn. xxx und xxx vorgelegt. Eine entsprechende Vereinbarung mit den Eigentümern der Fl.-Nr. xxx ist noch einzuholen. Eine Absperrung des Zugangs und der Zufahrt zur Fl.-Nr. xxx ist dabei nicht möglich.
6. Ist die Bebauung über die hochwasserfreie Anbindung nach Osten zulässig?
Da es sich hier nur um eine kurzzeitige Erschließung für den relativ seltenen Hochwasserfall handelt, kann eine Abweichung nach Art. 63 BayBO von der Anforderung Wohnweg begrenzter Länge in Art. 4 Abs. 2 BayBO in Aussicht gestellt werden, wenn die beteiligten Nachbarn zugestimmt haben.
Von der Anforderung Gebäudeklasse 1-3 in Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 Bayerischer Bauordnung wird im Hinblick auf das Vorliegen der Gebäudeklasse 4 und deren relativ geringe Überschreitung eine Abweichung auch von dieser Anforderung in Aussicht gestellt, wenn die rechtliche Sicherung des Unterhaltes und der allgemeinen Benutzbarkeit des Wohnweges zugunsten der Stadt Aschaffenburg nachgewiesen wird.
7. Ist die Bebauung durch den 2. baulichen Rettungsweg zulässig?
Im Baugenehmigungsverfahren muss die Beteiligung der Feuerwehr zu den dann vorliegenden Bauvorlagen erneut durchgeführt werden.
8. Ist die Bebauung im Erdgeschoss (Technik und Abstellräume) zulässig, da der Verlust an Retentionsraum durch die polderfreie Abgrabung mehr als ausgeglichen wird (Retentionsraumverlust 607 m³, Retentionsraumgewinn 2.550 m³)?
Nach der Stellungnahme der Unteren Wasserbehörde sind die Untergeschossbereiche Hochwasser sicher auszuführen. Die ausgewählten Maßnahmen für einen weitreichenden Objektschutz sind im Bauantrag noch zu konkretisieren.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden erst im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
Unter den genannten Voraussetzungen wird dem Umwelt- und Verwaltungssenat die Zustimmung zur entsprechenden Beantwortung der Bauvoranfrage vorgeschlagen.
