Im Jahr 2015 wurde im April und Mai im Rahmen des regelmäßigen Monitorings erneut der Aschaffenburger Einzelhandel erhoben. Erfasst wurden die einzelnen Läden, ihre räumliche Lage, die Sortimente (Branchen) und die Verkaufsflächen. Ebenfalls mit einbezogen wurden die Leerstände und die Umnutzungen in einzelhandelsfremde Angebote. Mit diesem Monitoring wird nicht nur die quantitative Bestandssituation festgestellt, die Arbeit erlaubt auch eine qualifizierte Beratung und damit Beeinflussung von Investoren bei Neubauprojekten mit Einzelhandelsnutzung (Sortiment und Ladengröße). Außerdem bietet sie die Grundlage für rechtlich verwertbare Fakten zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung.
Überblick
Der nachfolgenden Tabelle lassen sich die Basisdaten entnehmen.
Entwicklung des Aschaffenburger Einzelhandels
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2006
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2008
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2009 (BBE)
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2012
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2015
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Einzelhandels-
betriebe
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724
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731
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729
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712
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677
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Einzelhandels-
fläche
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225.000
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218.000
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221.000
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236.000
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237.500
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Leerstände
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43
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42
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47
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56
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62
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Leerstands-fläche
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6.000
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10.000
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18.000
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6.000
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4.600
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Seit der letzten Erhebung 2012 hat sich die Verkaufsfläche nur leicht um 1.500 m² erhöht. Die Anzahl der Betriebe ist dagegen um 35 zurückgegangen. Dies erklärt sich zum einen durch mehr leerstehende Geschäfte (+6). Zum anderen ist dies darauf zurückzuführen, dass in den letzten drei Jahren nur in sehr geringem Umfang neue Einzelhandelsflächen ausgewiesen wurden. Der Flächenbedarf für neue Handelseinrichtungen konnte vielmehr durch Umnutzung der bestehenden Läden gedeckt werden.
Von den 237.500 m² sind 101.000 im Zentrum, der Innenstadt, zu finden und davon alleine fast 40.000 m2 in der City-Galerie. In den Zentrumsrandlagen sind 24.500 m2 und in den Aschaffenburger Gewerbegebieten verteilt über das ganze Stadtgebiet 88.000 m² angesiedelt.
Sortimente
Aschaffenburg verfügt über einen attraktiven Branchenmix über alle Sortimentsbereiche hinweg. Die Entwicklung im Vergleich zu 2012 zeigt folgendes Diagramm.
Lücken wurden in den Einzelhandelsgutachten der letzten Jahre (2000, 2010) vorrangig in qualitativer Hinsicht gesehen.
In den einzelnen Branchen gab es kaum signifikante Veränderungen.
Der Bereich „Möbel“ ist weitgehend gleich geblieben. Der Rückgang um 1.100 m² resultiert aus der Umnutzung von „moebelle“ in das Restaurant „Locanda“ in der Frohsinnstraße. Die genehmigte Erweiterung des Möbel Kempfs ist bislang noch nicht erfolgt.
„Schmuck, Foto, Optik“ haben durch die Schließung von mehreren kleineren Ladengeschäften um 200 m² abgenommen. Hier macht sich der Internethandel bemerkbar.
Der „Elektroniksektor“ hat 350 m² zugelegt – zurückzuführen auf weitere neue Handy-Läden.
Der Bereich „Hausrat“ hat insbesondere durch die Schließung von kleineren Läden mit Haushaltsartikeln (Glas, Porzellan, Kunstgewerbe) um 350 m² abgenommen.
Der Bereich „Spielwaren, Sportartikel“ ist im Untersuchungszeitraum am deutlichsten gewachsen. Zurückzuführen ist das auf die Eröffnung des Fachmarkts Toys’r’us am Standort Bahnhof-Nord.
Der Rückgang von 700 m² im Sektor „Bekleidung, Textilien“ wird im Wesentlichen durch zwei Umnutzung und den Leerstand von vier Bekleidungsgeschäften verursacht.
Die leichte Zunahme im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist durch den neuen Aldi am Südbahnhof begründet. Dieser macht sich mit seinen über 1.000 m² jedoch nicht so stark bemerkbar, weil es im Lebensmittelsektor auch in kleineren Läden über 10 neue Leerstände und Umnutzungen gibt.
Interessant ist ein Blick auf die Größenentwicklung der Verbraucher- und Drogeriemärkte. Zieht man hier den Vergleich zwischen den Jahren 2004 und 2015 ist ein deutlicher Anstieg bei der Verkaufsfläche zu bemerken. Die zehn Drogeriemärkte 2004 hatten durchschnittlich 355 m², heute haben sieben 581 m². Die 20 Verbrauchermärkte und Discounter hatten 2004 eine durchschnittliche Fläche von 762 m², heute haben 17 einen Durchschnitt von 1.018 m².
Leerstände und Umnutzungen
Die 62 Leerstände haben eine Gesamtfläche von 4.600 m², das heißt die Anzahl der leeren Standorte hat zwar zugenommen, die leerstehende Fläche nimmt aber seit Jahren ab. Die Durchschnittsgröße der Leerstände hat sich von 107 (2012) auf 74 m² (2015) verringert. Das folgende Diagramm zeigt anschaulich die Flächengrößen der Leerstände.
Nur 13 Leerstände verfügen über einen Verkaufsfläche von 100 m2 und mehr m²; die Mehrzahl (42 Stück) liegt bei 50 m2 und weniger.
30 der erfassten Leerstände sind Dauerleerstände und standen schon 2012 in der städtischen Einzelhandelsdatenbank. Bei den 32 neu hinzugekommenen lässt sich kein Trend ablesen – die Bäckerei ist genauso dabei wie der Schmuck- und Sportladen oder ein Sanitätshaus.
Umnutzungen gab es seit 2012 insgesamt 24 – gegenüber den vorherigen Erhebungen (2012 waren es 67) ein deutlicher Rückgang. Von den 24 Umnutzungen waren sechs Leerstände, das heißt leerstehende Einzelhandelslagen wurden einer neuen Nutzung zugeführt. Die meisten Umnutzungen gehen in Richtung eines Dienstleistungsangebots: Restaurant/Imbiss, Kosmetik, Friseur.
Stadtteile und Stadtteilzentren
In den Stadtteilen sind bezüglich der Verkaufsfläche kaum Entwicklungen zu beobachten. Veränderungen in den kleineren Stadtteilen entstehen zumeist durch eine Veränderung in einem Einzelhandelsgeschäft – Neueröffnung, Schließung oder Umnutzung.
Verkaufsflächen in den Stadtteilen (ohne Gewerbegebiete)
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VKF m²
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Damm
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Strietwald
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Nilkheim
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Leider
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Obernau
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Gailbach
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Schweinheim
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2012
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40.800
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750
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23.800
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1.900
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2.100
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150
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25.100
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2015
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39.400
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850
|
23.800
|
1.900
|
2.000
|
100
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25.000
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Der Rückgang in Damm kommt durch verschiedene kleinere Leerstände zustande, die sich über den ganzen Stadtteil verteilen.
Schaut man in die drei Stadtteilzentren, dann ist in Damm ein Anstieg der Verkaufsfläche (850 m2 auf 1050 m²) festzustellen, der durch die Eröffnung des „Nahkauf“ begründet ist. In den Stadtteilzentren von Schweinheim (950 m²) und Nilkheim (700 m²) kam es in den letzten drei Jahren zu keinen Veränderungen.
36 der 62 Leerstände sind in der Innenstadt zu finden, 15 in Damm (davon 4 im Stadtteilzentrum), 6 in Nilkheim (1 im Stadtteilzentrum), 3 in Schweinheim und jeweils 1 in Leider und Obernau.
Versorgungsschwerpunkte
In den letzten Jahren haben sich im ganzen Stadtgebiet Versorgungsschwerpunkte für Lebensmittel und Drogerieartikel entwickelt. Diese Versorgungsschwerpunkte haben eine hohe Bedeutung zur wohnungsnahen Nahversorgung, da die Lebensmittelbranche dort marktgängige Ladengrößen errichten kann und Synergien der Angebotspalletten entstehen. Die Standorte stellen häufig einen Ausgleich für aufgegebene, isoliert liegende Einzelladengeschäfte dar. Zu nennen ist hier das ehemalige „Schmelz-Gelände“ in der Maximilianstraße mit insgesamt mehr als 3.500 m². Dazu gehören auch die Ansiedelung von Edeka und Aldi am Südbahnhof, der Bahnhof Nord und die dazugehörigen Verbraucher- und Drogeriemärkte an der Lange Straße (5.000 m²) sowie Rewe (Stengerstraße) und Norma (Schönbornstraße) in Damm. Ähnliche Funktionen nehmen auch die schon seit vielen Jahren existierenden Standorte von Real und Kaufland war.
Rückschau auf das Einzelhandelskonzept 2010 – was hat sich getan?
2009 wurde ein Einzelhandelsgutachten durch die BBE (Köln) erstellt. Das Gutachten macht folgende Zielaussagen zu den Entwicklungsmöglichkeiten des Aschaffenburger Einzelhandels:
- Aschaffenburg ist ein prosperierendes Oberzentrum und stellt den Versorgungsmittelpunkt für 280.000 Einwohner dar.
- Aschaffenburg hat hohe Kaufkraftzuflüsse und nur selektiv Kaufkraftabflüsse, das Kaufkraftniveau liegt bei 104,1 % (2014: 106,9) mit einem Gesamtkaufkraftvolumen von rund 393 Mio €.
- Die selektiven Kaufkraftabflüsse werden durch die wettbewerbsfähigen Fachmarktagglomerationen in den Umlandstandorten erzeugt. Aschaffenburg hat einen großen Branchenmix.
- Qualitative Entwicklungen sind auf Ebene der Nahversorgung und der Leitsortimente Schuhe und Bekleidung anzustreben.
Quantitative Entwicklungen sind auf den innenstadtrelevanten Sortimenten wie Sportartikel, Spielwaren und Baby-Artikel zu sehen.
- Die räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind in der Innenstadt begrenzt. Das bedeutet, dass innenstadtrelevante Kernsortimente, sofern sie nicht in der Innenstadt angesiedelt werden können, in den beiden Ergänzungsstandorten Bahnhof-Nord und Würzburger Straße vorgesehen werden sollen.
- Im Nahversorgungszentrum Nilkheim am Geschwister-Scholl-Platz werden sich durch das neue Wohngebiet neue Entwicklungsmöglichkeiten ergeben. Geplant ist unter anderem die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes. Auch die Neuordnung der Parkplätze und die bessere Zufahrtsmöglichkeit verbessern die Attraktivität des Nahversorgungszentrums.
Von den genannten Punkten konnte vor allem im Bereich der qualitativen Entwicklung bei der Nahversorgung – zum Beispiel durch den „Edeka“ am Bahnhof Nord – oder bei der Bekleidung durch Wöhrl in der City-Galerie Erfolge erzielt werden. Das Ziel einer Stärkung der Grundversorgung insbesondere in unterversorgten Bereichen wurde konsequent weiterverfolgt und zum Großteil erreicht. Durch „Toys’R’us“ wurde das Angebot bei den Spielwaren und Babyartikeln quantitativ erweitert.
Interkommunaler Austausch
Die Stadt Aschaffenburg bringt sich seit Jahren intensiv in die „Initiative Bayerischer Untermain“ ein. Diese Plattform der interkommunalen Zusammenarbeit hat sich vor einigen Jahren auch kleinräumig organisiert.
In diesem Zusammenhang ist auch der sogenannte „Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg“ entstanden. Hier arbeiten die Stadt Aschaffenburg und die zwölf angrenzenden Märkte und Gemeinden zusammen. Fachlich gesteuert und inhaltlich vorbereitet wird die Zusammenarbeit durch eine Arbeitsgruppe innerhalb der Initiative, die sich aus Vertretern der Initiative, des Landratsamtes Aschaffenburg, der Regierung von Unterfranken, der Stadt Aschaffenburg und der IHK zusammensetzt.
Das herausragende Projekt der interkommunalen Zusammenarbeit im Stadt-Umland-Bereich war das im Jahr 2014 beschlossene „Regionale Einzelhandelskonzept“. Beteiligt waren die Kommunen: Aschaffenburg, Glattbach, Goldbach, Großostheim, Haibach, Hösbach, Johannesberg, Kleinostheim, Leidersbach, Mainaschaff, Niedernberg, Stockstadt und Sulzbach.
Diese Gemeinden haben sich nach intensiver Vorbereitung, dazu entschlossen, ein gemeinsames Einzelhandelskonzept in Auftrag zu geben. Dieses interkommunale Projekt wurde auch von der Obersten Baubehörde gefördert. Der Grund für die Erarbeitung eines regionalen Einzelhandelskonzeptes wurde wie folgt begründet:
Die Einzelhandelsentwicklung im Raum Aschaffenburg ist sehr dynamisch. Es ist eine Ausdifferenzierung der Sortimentsbereiche und eine ungebrochene Zunahme der gesamten Verkaufsfläche festzustellen. Diese Entwicklung wird von einem Konzentrationsprozess der Anbieter, vor allem mit Gütern des täglichen Bedarfs überlagert. Im Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg besteht daher die Gefahr, dass die Nahversorgung mit Lebensmitteln und Drogeriewaren auf Dauer nicht mehr den Ansprüchen und Notwendigkeiten der älter werdenden Gesellschaft gerecht werden kann. Aus diesem Grund haben sich die Märkte und Gemeinden sowie die Stadt Aschaffenburg entschlossen, ein interkommunales Einzelhandelskonzept in Auftrag zu geben, aus dem sich Steuerungsmöglichkeiten zur langfristigen Sicherstellung einer fußläufigen Nahversorgung in den Stadtteilen und Gemeinden ableiten lassen.
Zentrale Aussagen dieses Konzeptes zu Aschaffenburg waren:
- Im Bereich der Innenstadt ist ein Ausbau der Lebensmittelversorgung notwendig.
Bedauerlicherweise befindet sich in der Innenstadt aber derzeit kein vom Preisniveau und der Flächengröße her geeignetes Ladenlokal (mindestens 700 m2 VK, barrierefrei), um eine der großen Lebensmittelketten dafür zu interessieren. Für kleine Lebensmittelgeschäfte nach dem „Citymodell“ ist die Innenstadt vom Aschaffenburg nach Einschätzung der großen Lebensmittelbetriebe (noch) nicht attraktiv genug.
- Der innenstadtrelevante Einzelhandel ist durch einen gezielten Sortimentsausbau und weitere Ansiedlungen einer Qualitätsoffensive zuzuführen.
Die ständige Aktualisierung des Branchenmixes in der vom Centermanagement betreuten Handelsimmobilie City-Galerie ist ein wichtiger Beitrag zur Erreichung dieses Ziels. Außerdem konnten in den letzten Jahren in der Innenstadt auch mehrere jüngere Markenshops angesiedelt werden. Die Möglichkeiten der Ansiedlung scheitern jedoch leider oft an der geforderten Höhe des Mietzinses.
- Am Ergänzungsstandort Würzburger Straße sind auch innenstadtrelevante Ansiedlungen denkbar, da diese in der Innenstadt aufgrund baulicher Anforderungen nicht realisiert werden können.
Von dieser Option brauchte in den vergangenen Jahren nicht Gebrauch gemacht werden, da z.B. das Sortiment Spielwaren im Bereich Bahnhof-Nord untergebracht werden konnte und die Nachfrage nach größeren Flächen generell verhalten war.
- Die drei Stadtteilzentren sind als Teilraumzentren einer vorrangigen und aktiven Bestandsentwicklung zuzuführen.
Die abgeschlossene Bauleitplanung für die Erweiterung des Stadtteil Nilkheim hat die Voraussetzungen für den Ausbau des Stadtteilzentrums geschaffen. Eine Bauvoranfrage für einen Lebensmittel-Vollsortimenter konnte auch bereits genehmigt werden. In den Stadtteilzentren Schweinheim und Damm ist die Bestandsentwicklung wegen der ausschließlichen Kleinteiligkeit der Läden jedoch sehr schwierig. Hier sind Veränderungen nur durch die die Zusammenlegung von Grundstücken möglich, was die Mitwirkung der Eigentümer voraussetzt. Im geringen Umfang könnte die Attraktivität dieser beiden Stadtteilzentren aber auch durch eine andere gestalterische Aufwertung und vorzugsweise in Damm mit Hilfe einer verkehrlichen Neuordnung der Geschäftszone erreicht werden.
Diese Neuordnung kann mit Fertigstellung der Bahnparallele angegangen werden.
Ausblick
Der Bereich Bahnhof Nord als zentraler Einkaufsschwerpunkt für den Stadtteil Damm hat sich etabliert. Er allein garantiert jedoch nicht eine wohnungsnahe Nahversorgung, daher sind innerhalb Damms weitere Einzelhandelsbereiche zu erhalten. Die Burchardstraße könnte ein solcher Bereich sein, der zusätzlich auch noch als Fachmarktstandort für Spezialsortimente attraktiv wäre. Eine gezielte Kooperation der einzelnen Nahversorgungsstandorte z.B. durch eine „Dämmer Werbegemeinschaft“ würde für alle beteiligten Händler zusätzliche Synergien erzeugen.
Die Umnutzung der ehemaligen Gärtnerei Löwer an der Schillerstraße wird wegen des Baurechts für ein Mischgebiet sicher auch zu einem Einzelhandelsangebot führen. Von der Regierung Unterfranken wurde im Rahmen einer raumordnerischen Stellungnahme die Geeignetheit des Standorts sogar für großflächigen Einzelhandel bescheinigt.
Zur Erhaltung der wohnungsnahen Nahversorgung sind die Beibehaltung, die Stabilisierung sowie der Ausbau der im Einzelhandelskonzept festgelegten Handelsstandorte zu gewährleisten.
Der Fachhandel muss sich zum Teil auf eine weitere Zunahme des Internethandels einstellen, was zu teilweise geringeren Flächengrößen führen wird. Gleichzeitig verlangt der demografische Wandel der Gesellschaft eine Anpassung vieler älterer Ladengeschäfte an die Barrierefreiheit.
Mit dem demografischen Wandel ist insbesondere bei der Nahversorgung eine Vergrößerung der Geschäftsfläche gegeben, da die Regalhöhe reduziert und die Gangbreiten vergrößert werden. Beides verlangt größere Geschäftsflächen bei gleichbleibendem Sortiment.
