Anlass, Sachstand und Kurzchronologie
Der Bebauungsplan 13/08 wurde im Jahr 1976 aufgestellt und umfasst das Gebiet zwischen Brunnengasse, Main, Fl.Nr. 899, Röntgenstraße, Am Dreispitz und Augasse. Er sollte damals die einzig verbliebene unbebaute Fläche im Stadtteil Leider entlang des Mains überplanen und die Voraussetzungen für eine Bebauung dieser Fläche schaffen. Städtebauliches Ziel war die Fortsetzung der bereits vorhandenen Wohnbebauung entlang des Mains.
Durch die Aufgabe der Produktionsflächen der Gärtnerei xxx und den seitens des Eigentümers vorgesehenen Verkauf des ca. 6.300 m² großen Grundstücks setzten im Jahr 2014 Bebauungsüberlegungen für dieses Grundstück seitens mehrerer Investoren ein. Der geltende Bebauungsplan stand dem aber teilweise entgegen - die Festsetzungen im Bebauungsplan entsprechen zum Teil nicht mehr den aktuellen städtebaulichen Entwicklungszielen, zum Teil sind sie auch praktisch nicht mehr umsetzbar. Zu nennen ist hier z.B. die in einem Teilbereich festgesetzte zwingend 4-geschossige Zeilenbebauung sowie die im Plan vorgesehene Durchquerung mit einer öffentlichen Erschließungsstraße, die so nicht mehr umsetzbar bzw. gewünscht ist. Durch den Erhalt eines denkmalgeschützten Hauses in der Ruhlandstraße 40 wurde auch der Verlauf der von der Ruhlandstraße abzweigenden Stichstraße anders geführt, als ursprünglich im B-Plan vorgesehen, und die Grundstücke dementsprechend angepasst.
Im Juni 2014 trat die „xxx“ aus Nürnberg an das Stadtplanungsamt mit einem Bebauungsvorschlag für das Gelände der Gärtnerei xxx heran, der 14 Reihenhäuser und zwei Geschosswohnungsbauten mit insgesamt 46 Wohnungen vorsah. Am 30. Juli 2014 wurde dieses Konzept in einer vom Investor organisierten Informationsveranstaltung den unmittelbaren Anwohnern vorgestellt. Die von Seiten der Bürgerschaft vorgebrachte Kritik veranlasste die „xxx“ letztlich dazu, von dem Projekt Abstand zu nehmen.
Im Oktober 2014 wurde dann ein Bebauungsvorschlag von der „xxx“ der Stadtverwaltung vorgestellt. Dieser Entwurf sah insgesamt ca. 40 Wohnungen in sechs dreigeschossigen Wohngebäuden vor. Fünf der Baukörper waren als „Stadtvillen“ und einer als größerer „Winkelbau“ geplant. Auf Basis dieses Vorschlags erfolgte am 28. Januar 2015 ein von der Stadtverwaltung initiiertes Bürgergespräch, zu dem 76 Bürgerinnen und Bürger erschienen. In diesem Bürgergespräch erfolgte zwar eine grundsätzliche Zustimmung zu dem Projekt, allerdings wurden noch wesentliche Kritikpunkte bzgl. der verkehrlichen Situation (Zufahrtssituation, Stellplätze) und der Dichte vorgebracht. Im Juni 2015 erfolgte die Einreichung des Bauantrages durch die Firma xxx, die den Bebauungsvorschlag nochmals im Sinne einer geringeren Dichte nachgebessert hatte: Der ursprünglich geplante „Winkelbau“ wurde zu Gunsten zweier „Stadtvillen“ aufgelöst, die Zahl der geplanten Wohneinheiten verringerte sich dadurch auf insgesamt 35 (sieben „Stadtvillen“ mit je 5 WE).
Die Bauantragsunterlagen waren allerdings nicht von allen betroffenen Nachbarn unterschrieben worden, eine vollumfängliche Zustimmung seitens der Nachbarschaft lag also nicht vor.
Aus Sicht der Stadtverwaltung bedingt die Realisierbarkeit des gesamten Projekts aufgrund der erheblichen Abweichungen vom Bebauungsplan den Konsens mit allen Nachbarn. Da durch die geplante Über- bzw. Unterbauung (Tiefgarage) von Teilen der festgesetzten Straßenverkehrsflächen sowie durch die erheblichen Überschreitungen der Baugrenzen die Grundzüge der Planung und auch nachbarliche Interessen berührt sind, sind Befreiungen vom Bebauungsplan in diesem Umfang vom Baugesetzbuch nicht vorgesehen und aus Sicht der Stadtverwaltung überhaupt nur dann denkbar, wenn die Bauantragsunterlagen von allen betroffenen Nachbarn unterschrieben werden.
Die darauffolgenden Gespräche mit den betroffenen Nachbarn ergaben zwar eine Annäherung, konnten aber nicht alle Anwohner zu einer Unterschrift bewegen. Inzwischen hat der Bauherr daher den „alten“ Bauantrag (BV.Nr. 20150136) mit 35 Wohnungen in sieben Häusern zurück gezogen und einen neuen Bauantrag (BV.Nr. 20150350) vorgelegt, der aktuell nur auf eine Teilrealisierung des Gesamtkonzepts (sieben Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 35 Wohneinheiten und Tiefgarage) abzielt: Gegenstand dieses Bauantrags ist nämlich die Bebauung lediglich des nördlichen Drittels des ehemaligen Gärtnereigeländes in Form der Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 15 Wohneinheiten und Tiefgarage mit Erschließung über die Brunnengasse. Aus Sicht der Stadtverwaltung kann dieses Bauvorhaben genehmigt werden, sofern auch im Interesse der Nachbarschaft sichergestellt ist, dass die geplante Bebauung Teil eines in sich stimmigen Gesamtkonzepts bleibt. Der Umwelt- und Verwaltungssenat hat in seiner Sitzung am 17.02.2016 den Beschluss zur Erteilung der Baugenehmigung nicht gefasst und die Beschlussvorlage vertagt.
Zur Gewährleistung eines städtebaulich sinnvollen und in sich stimmigen Gesamtkonzepts, zur Vermeidung neuer bodenrechtlicher Spannungen und zwecks rechtssicherer Abwägung vorhandener Interessenskonflikte ist ein Bebauungsplan-Änderungsverfahren erforderlich.
Änderung des Bebauungsplans Nr. 13/08
Mit der Änderung des B-Plans 13/08 soll das Gebiet zwischen Ruhlandstraße, Brunnengasse, Verlängerung der nach Osten abzweigenden Stichstraße der Brunnengasse, östlicher Grenze des ehemaligen Gärtnereigeländes und der Bebauung östlich der Stichstraße zur Ruhlandstraße städtebaulich neu geordnet werden. Der Plan umfasst damit Teile des ehemaligen Gärtnereigeländes mit den Zufahrten zur Brunnengasse und Ruhlandstraße; auch die südlich anschließende Bebauung wurde sinnvollerweise noch in den Planumgriff aufgenommen. Zu Gunsten der Bestandsgrundstücke und -bebauung sind hier z.B. die veränderte Führung und Breite der von der Ruhlandstraße abzweigenden öffentlichen Stichstraße aufzunehmen sowie Baugrenzen so zu erweitern, dass sie den vorhandenen Gebäudebestand sichern.
Das nördliche Drittel des Gärtnereigeländes sowie die unmittelbar angrenzenden Grundstücke an der Brunnengasse, für die keine Notwendigkeit einer Bebauungsplanänderung besteht, werden aus dem Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung ausgeklammert.
Planungsziele
Die Bebauungsplan-Änderung dient in erster Linie der Neuordnung der Bebauungsmöglichkeiten auf dem südlichen Abschnitt der ehemaligen Gärtnerei xxx. Es soll Planungsrecht geschaffen werden für eine aufgelockerte, maximal dreigeschossige Wohnbebauung mit mittlerer baulicher Dichte (GFZ ca. 1,0) bei möglichst geringer Flächenversiegelung (GRZ ca. 0,4 – ohne Tiefgaragen) nach dem Muster des von der Firma „xxx“ bisher verfolgten Gesamtkonzepts.
Städtebaulich charakteristisch für das Plangebiet ist auch die historische Umfassungsmauer, die zu einem der drei großen Gutshöfe in Leider gehörte. Sie dient dem Gebiet der ehemaligen Gärtnerei als äußerer Rahmen und soll soweit als möglich erhalten werden.
In der Bebauungsplanänderung soll eine Abkehr von dem zum Main hin ausgerichteten, großvolumigen Zeilenbau erfolgen. Der ruhende Verkehr für Geschosswohnungsbau soll in Tiefgaragen untergebracht werden, um genügend Grünflächen zur Verfügung zu stellen. Die bisher festgesetzte gestaffelte Geschossigkeit (bis zu IV + Dach) soll durch eine gleichmäßigere, mittlere Geschossigkeit (voraussichtlich max. III) ersetzt werden. Die bisher geplante öffentliche Erschließungsstraße durch das Plangebiet wird nicht mehr in der im Bebauungsplan festgesetzten Form benötigt.
Im Verfahren der Bebauungsplanänderung können u.a. die verkehrlichen Belange – vor allem auch der gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan geänderte Verlauf des öffentlichen Erschließungsstichs an der Ruhlandstraße – nochmals untersucht und geklärt werden. Die von der Straße zurückgesetzten Baugrenzen an der Ruhlandstraße sollen zugunsten der Baugrundstücke und zwecks planungsrechtlicher Sicherung des baulichen Bestands an die Straßenbegrenzungslinie verlegt werden. Damit wird die Zielsetzung und Vorgabe des bisher geltenden, „alten“ Bebauungsplans zur Verbreiterung von Straßen durch Gebäudeabbruch (z.B. Abbruch des denkmalgeschützten Hauses Ruhlandstraße 40) korrigiert.
Wasserrecht und Entwässerung
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Main. Nördlich des Plangebiets erfolgten im letzten Jahrhundert Aufschüttungen als Schutz gegen Hochwasser. In den festgesetzten Grenzen des Überschwemmungsgebiets HQ 100 wird der tieferliegende Bereich um die Brunnengasse noch als ein bei Hochwasser überfluteter Polder geführt, was auch Zwangspunkte für die Entwässerung (Schmutz- und Regenwasser) setzt. Zwar ist dies nach aktuelleren Berechnungen des Wasserwirtschaftsamtes so nicht mehr zutreffend, die tatsächliche Überschwemmungsausdehnung im Hochwasserfall ist aber noch nicht abschließend bekannt. Im Bebauungsplan-Änderungsverfahren sind daher auch Belange des Hochwasserschutzes und der Grundstücksentwässerung zu beachten.
Verfahrensfortgang
Mit der Einleitung des Bebauungsplan-Änderungsverfahrens wird die Verwaltung beauftragt, einen Bebauungsplanänderungs-Entwurf für das Plangebiet zu fertigen. Dieser ist dem Stadtrat dann zur Billigung vorzulegen, damit die weiteren Verfahrensschritte (z.B. Bürger- und Behördenbeteiligung) anschließen können. Da es sich bei vorliegender Bebauungsplanänderung um sogenannte „Maßnahmen der Innenentwicklung“ handelt, kann das „beschleunigte Verfahren“ gemäß § 13a BauGB zur Anwendung kommen.
