Mit Planunterlagen vom 15.12.2015, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 19.01.2016, beantragt die RD-Invest GmbH, Aschaffenburg, einen Bauvorbescheid zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses (40 WE) mit Tiefgarage (40 Stellplätze) sowie Neubau eines Lebensmittelmarktes mit ca. 2.000 m² Verkaufsfläche und 109 oberirdischen Stellplätzen auf dem Grundstück, Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Damm, Schillerstraße xxx.
Das Bauvorhaben umfasst das ehemalige Betriebsgelände der Gärtnerei Löwer und grenzt an die Schillerstraße, Mühlstraße und Stollstraße an. Auf dem Baugrundstück ist die Errichtung eines drei- bis viergeschossigen Gebäudes mit einem Lebensmittelvollsortimenter mit Getränkemarkt und Backshop im Erdgeschoss und in den Obergeschossen ca. 40 barrierefrei gestaltete Wohnungen (von 40 m² bis 100 m²) geplant. Die Wohnbereiche sind in den 2 Obergeschossen nach Süden und Westen zur Stollstraße sowie in den 3 Obergeschossen nach Norden zur Schillerstraße geplant; die Stellplätze sind in der Tiefgarage von der Stollstraße aus erschlossen. Die Haupterschließung des Marktes sowie des Anliegerverkehrs soll über eine Ein- und Ausfahrt von der Schillerstraße inklusive einer neuen Linksabbiegespur erfolgen. Eine zusätzliche Ausfahrt ist an der Mühlstraße durch Abbruch des vorhandenen Gebäudes Mühlstraße 19 geplant.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 17/1 für das Gebiet zwischen Mühlstraße, Friedhofstraße und Wilhelmstraße. Dieser setzt für das betreffende Baugebiet unter anderem fest: „Mischgebiet“ MI, GRZ 0,4, GFZ 1,0, max. III Vollgeschosse, geschlossene Bauweise SD max. 30 Grad DN, Dachaufbauten unzulässig, Nebengebäude und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig, Einfriedungen außerhalb Sichtwinkel maximal 1,30 m etc. Die Beurteilung des Vorhabens erfolgt nach § 30 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO 1968.
Die Fragestellungen des Bauherrn zur Bauvoranfrage lauten:
1. Ist der Bau von ca. 40 Wohnungen zwischen 40 m² und 100 m² Wohnfläche in den Obergeschossen im Plangebiet genehmigungsfähig?
2. Kann einer Nutzung mit 1.950 m² Verkaufsfläche inklusive Vorkassenzone und ergänzenden Verkaufsläden für einen Lebensmittel-Vollsortimentshandel im Erdgeschoss zugestimmt werden?
3. Ist die Grenzbebauung zum westlich angrenzenden Fl.-Nr. xxx zulässig?
4. Kann einer Linksabbiegespur von der östlichen Schillerstraße her kommend, auf den Kundenparkplatz, zugestimmt werden?
5. Kann einer viergeschossigen Bebauung in der Schillerstraße zugestimmt werden?
6. Das Bauwerk soll eine Dachbegrünung erhalten und z. B. mit Solarthermie oder Photovoltaik auf den höher gelegen Dächern ausgestattet werden. Kann von der Maßgabe des Bebauungsplanes bezüglich der Ausbildung eines 30° Satteldaches befreit und ein geneigtes Dach mit ca. 2° Neigung genehmigt werden?
7. Ist eine Ausfahrtsstraße unter Ausschluss des Lieferverkehrs vom Kundenparkplatz auf die Mühlstraße genehmigungsfähig?
8. Sind die neun Parkplätze auf der Ausfahrt zur Mühlstraße zulässig?
9. Ist die südliche Grenzmauer zum Schutze der Nachbarschaft vor Schallimmissionen des Parkplatzes mit einer Höhe von ca. 3 m genehmigungsfähig?
10. Der derzeitige Bebauungsplan sieht im Plangebiet eine geschlossene Bebauung (g) vor. Da zur Südseite in den Obergeschossen Wohnungen entstehen sollen, rückt die Bebauung um 3,25 m bis 5,48 m von der Grenze ab. Ist dies genehmigungsfähig?
11. Ist es zulässig, die behördlich geforderten Stellplätze für die Wohnungen in den Obergeschossen von der Stollstraße in die Tiefgarage, beziehungsweise fünf Parkplätze davor zu erschließen?
Nach der Stellungnahme des Stadtplanungsamtes vom 24.02.2016 liegt das Grundstück im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 17/1 für das Gebiet zwischen Mühlstraße, Friedhofstraße und der Wilhelmstraße. Dieser setzt für das betreffende Baugebiet u.a. fest: „Mischgebiet“ MI, GRZ 0,4, GFZ 1,0, max. III Vollgeschosse, geschlossene Bauweise, SD max. 30° DN, Dachaufbauten unzulässig, Nebengebäude und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig, Einfriedungen außerhalb Sichtwinkel max. 1,30 m, etc.
Die gestellten Fragen werden unter Zugrundelegung der planungsrechtlichen Stellungnahme wie folgt beantwortet:
1. Ist der Bau von ca. 40 Wohnungen zwischen 40 m² und 100 m² Wohnfläche in den Obergeschossen im Plangebiet genehmigungsfähig?
Aus planungsrechtlicher Sicht ist der Bau der 40 Wohnungen nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im Baugebiet MI gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968 allgemein zulässig.
Auflagen:
1. Aufgrund der stark befahrenen Schillerstraße und der teilweise zur Schillerstraße orientierten Wohnungen ist ein Schallschutzgutachten zum Baugenehmigungsverfahren vorzulegen.
2. Gemäß Art. 7 Abs. 2 BayBO ist bei der Errichtung von mehr als 3 WE auf dem Baugrundstück ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen (Wohnfläche : 25 x 1,5, mindestens aber 60 m²). Der erforderliche Kinderspielplatz ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen.
2. Kann einer Nutzung mit 1.950 m² Verkaufsfläche inklusive Vorkassenzone und ergänzenden Verkaufsläden für einen Lebensmittel-Vollsortimentshandel im Erdgeschoss zugestimmt werden?
Die Einzelhandelsbetriebe dienen der wohnungsnahen Versorgung im nördlichen Stadtgebiet ohne damit die gewachsene Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen oder die wohnungsnahen Versorgungsstrukturen wesentlich zu beeinträchtigen. Das Vorhaben dient nicht vorwiegend der übergemeindlichen Versorgung und ist folglich im Mischgebiet planungsrechtlich zulässig.
3. Ist die Grenzbebauung zum westlich angrenzenden Fl.-Nr. xxx zulässig?
Die Grenzbebauung zum westlich angrenzenden Grundstück, Fl.-Nr. xxx (Schillerstraße xxx), ist aufgrund der geschlossenen Bauweise planungsrechtlich zulässig.
4. Kann einer Linksabbiegespur von der östlichen Schillerstraße her kommend, auf den Kundenparkplatz, zugestimmt werden?
Einer neuen Linksabbiegerspur von der östlichen Schillerstraße her kommend auf den Kundenparkplatz kann nicht zugestimmt werden.
5. Kann einer viergeschossigen Bebauung in der Schillerstraße zugestimmt werden?
Einer 4-geschossigen Bebauung an der Schillerstraße kann unter Befreiung von der maximalen Geschossigkeit (III VG) zugestimmt werden.
6. Das Bauwerk soll eine Dachbegrünung erhalten und z. B. mit Solarthermie oder Photovoltaik auf den höher gelegen Dächern ausgestattet werden. Kann von der Maßgabe des Bebauungsplanes bezüglich der Ausbildung eines 30° Satteldaches befreit und ein geneigtes Dach mit ca. 2° Neigung genehmigt werden?
Einer Befreiung von der Dachform und Neigung wird zugestimmt.
7. Ist eine Ausfahrtsstraße unter Ausschluss des Lieferverkehrs vom Kundenparkplatz auf die Mühlstraße genehmigungsfähig?
Eine Ausfahrt unter Ausschluss des Lieferverkehrs vom Kundenparkplatz auf die Mühlstraße ist genehmigungsfähig.
8. Sind die neun Parkplätze auf der Ausfahrt zur Mühlstraße zulässig?
Die Anordnung von 9 Parkplätzen an der Ausfahrt zur Mühlstraße ist nicht genehmigungsfähig.
9. Ist die südliche Grenzmauer zum Schutze der Nachbarschaft vor Schallimmissionen des Parkplatzes mit einer Höhe von ca. 3 m genehmigungsfähig?
Eine Befreiung von der Überschreitung der maximal zulässigen Höhe der Einfriedung wird unter der Auflage erteilt, dass die Mauer in ihrer Höhenentwicklung so ausgeführt wird, dass sie dem noch vorzulegenden Schallschutzgutachten entspricht und die durch die Mauer betroffenen Nachbarn dem Bauvorhaben zustimmen.
10. Der derzeitige Bebauungsplan sieht im Plangebiet eine geschlossene Bebauung (g) vor. Da zur Südseite in den Obergeschossen Wohnungen entstehen sollen, rückt die Bebauung um 3,25 m bis 5,48 m von der Grenze ab. Ist dies genehmigungsfähig?
Einer Befreiung von der Bauweise „geschlossene Bauweise“ kann unter der Bedingung zustimmt werden, dass die gesetzlich notwendigen Abstandsflächen eingehalten werden.
11. Ist es zulässig, die behördlich geforderten Stellplätze für die Wohnungen in den Obergeschossen von der Stollstraße in die Tiefgarage, beziehungsweise fünf Parkplätze davor zu erschließen?
Die Erschließung der Stellplätze für die Wohnungen von der Stollstraße in die Tiefgarage und die 5 Stellplätze davor sind zulässig.
Hinweis zu Fahrradabstellplätzen:
Im KG ist ein Fahrradkeller vorgesehen. Aufgrund §8 Abs.2+4GaStAbS sind auch Fahrradabstellplätze oberirdisch anzuordnen.
Die weiteren planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für das Bauvorhaben des Bauvorbescheides werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
Der Umwelt- und Verwaltungssenat wird um Zustimmung zur Erteilung des Bauvorbescheides entsprechend dem Beschlussvorschlag gebeten.
