- Gegenstand des Verfahrens
Der Projektentwickler steguweit brand perspectives GmbH hat für die leerstehende Immobilie des ehem. Max-Bahr-Geländes ein Nachnutzungskonzept vorgelegt. Geplant ist die Nutzungsänderung der bestehenden Sondergebietsfläche „Bau- und Gartenmarkt“ in ein Fachmarktzentrum (Sondergebiet großflächiger Einzelhandel) mit untergeordneten baulichen Veränderungen. Das Vorhaben umfasst eine
- Verkaufsfläche Lebensmittel
Incl. 70m² Gastronomie 1.770m² (EDEKA-Verlagerung)
- Verkaufsfläche Lebensmitteldiscounter 1.250m² (ALDI-Verlagerung)
- Verkaufsfläche Drogerie 655m² (Neuansiedlung)
- Verkaufsfläche Baumarkt/Heimtextil 3.024m² (Tedox Neuansiedlung)
Die Gesamtverkaufsfläche beträgt 6.699 m².
Die ursprünglich zulässige gewichtete Gesamtverkaufsfläche war auf max. 9.700m² festgesetzt. In der geplanten Umnutzung ist eine Reduktion auf 6.699m² vorgesehen. Der Baumarktanteil soll auf ca. 3.024m² reduziert werden.
Die noch 2016 geplante Ansiedlung des Textil-Fachmarktes Modepark Röther wird nicht mehr weiterverfolgt.
Das Plangebiet befindet sich zwischen der Johann-Dahlem-Straße, der Goethestraße und der Bundesstraße 8.
Das Grundstück ist Teil des Nahversorgungs- und Ergänzungsstandortes „Am Glockenturm“.
Bei den beiden Lebensmittelmärkten handelt es sich jeweils um eine Verlagerung innerhalb von Mainaschaff. Der EDEKA-Markt aus der Jahnstraße und der ALDI-Markt aus der Hauptstraße werden am jeweiligen Standort aufgegeben und in das Plangebiet an der Johann-Dahlem-Straße verlagert. Damit einhergeht eine Vergrößerung der jeweiligen Verkaufsflächen der beiden Märkte.
Auf dem Grundstück sind 315 Parkplätze für Kunden und Mitarbeiter vorgesehen.
- Ablauf des Verfahrens
Landesplanerische Überprüfung
Für das o.g. Vorhaben führte die Regierung von Unterfranken - höhere Landesplanungsbehörde - eine landesplanerische Überprüfung durch.
Gem. des Landesentwicklungsprogramms (Ziel 5.3.1 LEP) ist Mainaschaff als Zentraler Ort geeignet für die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekten.
Das Vorhaben entspricht den Erfordernissen der Raumordnung wenn folgende maximale Verkaufsflächen eingehalten werden:
- Jeweils selbstständige Einzelhandelsmärkte:
- 1 Lebensmittel-Vollsortimenter 1.600m²
- Zusätzliche Gastronomiefläche 70m²
- 1 Lebensmittel Diskounter 1.250m²
- 1 Drogeriemarkt 655m²
- 1 Fachmarkt (Baumarkt-,Möbel- und Sonderpostensortiment) 3.025m²
Änderung des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplanes
Die Gemeinde Mainaschaff hat nach erfolgter landesplanerischer Überprüfung die Änderung ihres Flächennutzungsplans für das Plangebiet und die Änderung des Bebauungsplanes „Glockenturm“ am 22.11.2016 eingeleitet. Die Stadt Aschaffenburg wird als Nachbargemeinde in der Funktion als Träger öffentlicher Belange an der Planung frühzeitig beteiligt (§4 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
- Stellungnahme der Stadt Aschaffenburg
Die Gemeinde Mainaschaff hat die Stadt Aschaffenburg mit Schreiben vom 30.01.2017 über die Änderung von Flächennutzungs- und Bebauungsplan informiert und gibt Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB und öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB.
Der Umnutzung des ehem. Max-Bahr-Geländes in ein Fachmarktzentrum (Sondergebiet großflächiger Einzelhandel) wird mit folgender Begründung zugestimmt.
Das Vorhaben entspricht dem Landesentwicklungsprogramm Bayern wonach die Ausweisung von Flächen für den großflächigen Einzelhandel in städtebaulicher integrierter Lage mit qualifizierter ÖPNV-Anbindung erfolgen soll.
Beides ist für das Plangebiet gegeben. Auch mit der im Nahverkehrsplan angestrebten neuen Linienführung in Mainaschaff zur Anbindung des zukünftigen Schienenhaltepunktes Mainschaff bleibt die Anbindung des Gewerbegebietes „Am Glockenturm“ erhalten.
Auch die Landesplanerische Überprüfung der Regierung ergab ein positives Ergebnis.
Durch die Umnutzung des Plangebietes in ein Fachmarktzentrum mit Verlagerung der Einzelhandelsstandorte innerhalb von Mainaschaff und der Neuansiedlung eines Drogeriemarktes und Baumarktes sind keine negativen Auswirkungen auf das Oberzentrum Aschaffenburg mit seiner oberzentralen Versorgungsfunktion zu befürchten.
Es handelt sich um eine reine innergemeindliche Verlagerung der Lebensmittelmärkte Aldi und EDEKA, die durch eine Vergrößerung der Verkaufsflächen einer bestandssichernden Weiterentwicklung der Betriebe dient. An den bisherigen Standorten steht kein Weiterentwicklungspotential zur Verfügung. Eine bedeutsame überörtliche Ausstrahlungskraft ist nicht zu erwarten.
Im Regionalen Einzelhandelskonzept wird für die Nachnutzung leergefallener Immobilien (wie die Baumarktimmobilie) im Gebiet „Glockenturm“ zum Erhalt der derzeitigen Versorgungsfunktion eine identische Nachnutzung empfohlen. Ist dies nicht möglich, ist eine Nachnutzung im Rahmen eines Nutzungskonzeptes und einer Auswirkungsanalyse zu prüfen, um einen betriebswirtschaftlichen und städtebaulich nachteiligen dauerhaften Leerstand zu vermeiden.
Das im Rahmen der Flächennutzungsplan- und Bebauungsplanänderung vorgelegte Nutzungskonzept entspricht dem regionalen Einzelhandelskonzept und ermöglicht, die seit Jahren leerstehende Baumarktimmobilie wieder zu nutzen.
Dem städtebaulichen Planungserfordernis wird damit Rechnung getragen.
