Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 10.03.2017 beantragte der Bauherr xxx den Neubau eines Wohnhauses mit 10 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Baugrundstücken Fl.-Nrn. xxx, Gemarkung Damm, Englertstraße xxx in 63741 Aschaffenburg.
Geplant ist ein Mehrfamilienwohnhaus als freistehendes Gebäude. Das Gebäude wird als dreigeschossiges Gebäude incl. Staffelgeschoss mit Flachdach errichtet. Weiterhin erhält das Gebäude eine Tiefgarage mit 12 Stellplätzen sowie einen behindertengerechten ebenerdigen Stellplatz zur Englertstraße. Die 10 Wohnungen weisen Wohnflächen zwischen ca. 62 m² und 143 m² auf, davon 7 unter und 3 über 100 m². Die neu geschaffene Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 900 m².
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 17/2/4 für das Gebiet zwischen Bahnlinie Aschaffenburg-Frankfurt, künftigem Schwalbenrainweg, nordöstlicher Geltungsbereichs-Grenze, Michaelstraße und künftiger Ringstraße. Dieser setzt für das betreffende Baugebiet „Reines Wohngebiet“ WR, GRZ 0,4, GFZ, 0,8, max. II Vollgeschosse, offene Bauweise, 0° bis 30° Dachneigung, nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig, etc. fest.
Der geplante Neubau eines Wohnhauses mit Tiefgarage ist nach der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) im o.g. Baugebiet allgemein zulässig.
Die GRZ des geplanten Gebäudes beträgt 0,34 und hält damit die GRZ von 0,4 gem. Bebauungsplan ein. Unter Einbeziehung der Tiefgarage, die gem. § 21 a Abs. 3 BauNVO 1968 in die GRZ einzurechnen ist, überschreitet das Bauvorhaben mit einer GRZ von 0,49 die festgesetzte GRZ von 0,4 um 0,09. Eine Befreiung von der Überschreitung der GRZ kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da durch den Nachweis der Stellplätze in der Tiefgarage mit Dachbegrünung weniger Grundstücksfläche versiegelt wird. Die in den Plänen als „Grün- und Pflanzflächen“ dargestellten Bereichen oberhalb der Tiefgarage sind mit einer Erdschicht zu überdecken. Diese Grün- und Pflanzflächen, sowie die nicht überbauten Grundstücksflächen sind entsprechend zu bepflanzen und zu begrünen. Zur Sicherung der Verpflichtung der Begrünung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen. Darüber hinaus sind auf dem Grundstück 4 Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung dieser Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen. Die Überschreitung der GRZ ist unter Beachtung dieser Auflagen städtebaulich vertretbar.
Die errechnete GFZ incl. Staffelgeschoss von 0,78 hält sich im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplans mit 0,8.
Die Tiefgarage und Balkone im Süden liegen ca. 6,50 m bzw. 3 m außerhalb der überbaubaren Flächen. Befreiungen für die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgarage und Balkone können aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da durch den Nachweis der Stellplätze in der Tiefgarage, die mit einer Dachbegrünung versehen ist, weniger Grundstücksfläche versiegelt wird, was städtebaulich zu begrüßen ist. Die Überschreitung durch die Balkone ist von der Straße nicht einsehbar und für das städtebauliche Erscheinungsbild nicht nachteilig. Darüber hinaus wird eine extensive Begrünung und eine Bepflanzung mit 4 Laubbäumen gefordert (s.o.). Die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen ist unter Beachtung der o.g. Auflagen städtebaulich vertretbar.
Die offene Bauweise (nur Einzel- und Doppelhäuser) sowie die zulässige Dachneigung 0°-30° werden durch das Einzelhaus mit Flachdach bzw. teilweise Satteldach mit 30° DN eingehalten.
Das Staffelgeschoss sitzt zur Englertstraße im Bereich des Treppenhauses mit einer Breite von ca. 5,80 m nahezu auf der Gebäudewand des darunterliegenden Geschosses und erreicht eine straßenseitige Außenwandhöhe von ca. 9,30 m. Im weiteren Verlauf springt es nach Norden ca. 2,20 m – 4,00 m hinter der Außenwand des darunterliegenden Geschosses zurück und wird mit einem 30° Krüppel-Satteldach versehen. Bei gleicher Wandhöhe springt es nach Osten und Westen ca. 1,00 m – 5,00 m und nach Süden ca. 5,50 m bzw. 2,20 m mit 30° Krüppel-Satteldach hinter der Außenwand des darunterliegenden Geschosses zurück.
Als Gebäude mit zwei Vollgeschossen plus Staffeldachgeschoss hat das Gebäude 3 Vollgeschosse, denn ein Staffeldachgeschoss mit mehr als 2/3 der eigenen Grundfläche bei einer Höhe von mind. 2,30 m, ist immer als Vollgeschoss anzusetzen. Das Staffeldachgeschoss liegt jedoch in der „Hüllfläche“ eines fiktiven Dachgeschosses mit einer Dachneigung von 30°; das kein Vollgeschoss wäre. In solchen Fällen wird immer eine Befreiung von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse empfohlen, da die Überschreitung städtebaulich vertretbar ist und von einem solchen Staffeldachgeschoss keine anderen Auswirkungen ausgehen als von einem zulässigen vergleichbaren Dachgeschoss mit geneigten Dächern.
Gemäß der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sind für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz und für Wohnungen mit Wohnflächen bis 150 m² 2 Stellplätze erforderlich. Bei 7 Wohneinheiten mit Wohnflächen je unter 100 m und 3 Wohneinheiten bis 150 m² ergibt sich ein Stellplatzbedarf im Umfang von 13 PKW-Stellplätzen. Nachgewiesen sind in der Tiefgarage 12 und ebenerdig ein weiterer, behindertengerechter PKW-Stellplatz. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen PKW-Stellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Für die 10 Wohneinheiten sind insgesamt 18 Fahrradabstellplätze erforderlich (ca. 900 m² Wohnfläche / 50 qm pro Fahrradabstellplatz). Nachgewiesen sind in der Tiefgarage 19 und ebenerdig weitere 3 Fahrradabstellplätze. Der Stellplatznachweis für die erforderlichen Fahrradabstellplätze auf dem Baugrundstück ist damit erbracht.
Durch die Anordnung des behindertengerechten Stellplatzes im Vorgartenbereich i.V.m. der Tiefgaragenzufahrt weicht das Bauvorhaben von § 5 Abs. 1 der GaStAbS ab, da die Zu- und Abfahrten zum öffentlichen Straßenraum durch den Stellplatz und die Zufahrt eine Breite von insgesamt 7 m haben. Eine planungsrechtliche Zustimmung zur Abweichung kann erteilt werden, weil diese Anordnung städtebaulich sinnvoll und vertretbar ist.
Im rückwärtigen Bereich wird ein Kinderspielplatz mit einer Spielfläche von ca. 60 m² nachgewiesen. Zur Sicherung der Errichtung des Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i.H.v. xxx zu hinterlegen.
Nach Art. 48 BayBO müssen die Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Durch die Anordnung eines Aufzuges ist die Barrierefreiheit in allen Wohneinheiten gewährleistet.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
