Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 27.04.2017 beantragte die Firma Hörnig Bahnhof-Nord Eins KG die Errichtung von 3 Einzelhandelsmärkten mit 85 Stellplätzen auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Bert-Brecht-Str.
Bei dem o.g. Bauvorhaben handelt es sich um die Bebauung der Fläche des ehemaligen P&R-Platzes zwischen Nordring und dem Grundstück xxx, Gemarkung Aschaffenburg (Lidl, dm, Lange Straße xxx) mit insgesamt 3 Einzelhandelsflächen in der Erdgeschossebene. Zwischen der Bert-Brecht-Straße und dem geplanten Gebäude sowie hinter der Marktfläche A werden insgesamt 85 Stellplätze errichtet. Im östlichen Grundstücksbereich ist die LKW-Wendezone geplant. Hieran schließt sich eine Ausgleichsfläche mit der Zweckbestimmung „Mauereidechsenlebensraum“ an. Das Grundstück wird über die Zu- und Abfahrt von der Bert-Brecht-Straße erschlossen.
Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18/19 für das Gebiet „Südlich Lange Straße – Ost“ zwischen Lange Straße, Glattbacher Überfahrt, Nordring und Bert-Brecht-Straße. Darüber hinaus fällt das Grundstück in den Geltungsbereich eines städtebaulichen Vertrages mit der Firma Hörnig Bahnhof-Nord Eins KG.
Der Bebauungsplan setzt u.a. fest: SO „Einzelhandel und Gewerbe“; GRZ 0,8, GFZ 2,4, TH 136,50 m, bzw. 139,50 m – 142,50 m ü.NN und OK max. 142,50 m ü.NN, DN 0°-50°.
Die Art der baulichen Nutzung (Einzelhandel) ist im o.g. Sondergebiet SO „Einzelhandel und Gewerbe“ allgemein zulässig.
Gemäß Planungsziel und entsprechender Regelungen in städtebaulichen Verträgen ist im gesamten Projektgebiet „Bahnhof-Nord“ (Bebauungsplangebiete Nrn. 18/14 und 18/19) Einzelhandel nur bis zu einer Gesamtverkaufsfläche von insgesamt maximal 10.000 m² Verkaufsfläche (VF) zulässig.
In den 3 geplanten Einzelhandelsflächen sind folgende Sortimente vorgesehen:
- Marktfläche A (Dekorationsartikel, Büro-Schreibwaren, Haushaltsgegenstände und Elektro-Geräte, Heimwerkerbedarf, Lederwaren, Spielzeug, Kosmetik, Putz- und Reinigungsmittel, Heimtextilien und Bettwäsche, Gartenartikel)
erreicht eine Gesamt-VF = 747 m²,
- Marktfläche B (Textilien) erreicht eine Gesamt-VF = 444 m²,
- Marktfläche C (Schuhe) erreicht eine Gesamt-VF = 380 m².
Im Rahmen der Bauvoranfrage vom 22.06.2015 (BV-Nr.: 20150125) wurde der Erhöhung der Sortimentsflächen für Schuhe von 100 m² auf 500 m² Verkaufsfläche zugestimmt. Das vorliegende Bauvorhaben erreicht lediglich eine Verkaufsfläche von 380 m² und hält damit diese Vorgabe ein.
Im Rahmen der Bauvoranfrage vom 20.04.2016 (BV-Nr.: 20150344) wurde der Erhöhung der Sortimentsflächen für Textilien auf 850 m² Verkaufsfläche zugestimmt. Das vorliegende Bauvorhaben erreicht lediglich eine Verkaufsfläche von 444 m² und hält damit diese Vorgabe ebenfalls ein.
In Verbindung mit den Verkaufsflächen aus dem 1. und 2. Bauabschnitt (zentrales Bahnhof-Nord-Gelände) sind die Obergrenzen der einzelnen Sortimente und die Gesamtverkaufs-fläche für innenstadtrelevante Non-Food-Sortimente von max. 8.000 m² (Summe = 3.898 m²) und die Gesamtverkaufsfläche von max. 10.000 m² (Summe = 8.807 m²) eingehalten.
Die für das Sondergebiet max. zulässige GRZ von 0,8 und GFZ von 2,4 werden durch die geplante Bebauung eingehalten.
Die für das Sondergebiet min. und max. zulässigen baulichen Höhen (TH 136,50 m – 142,50 m ü. NN und OK max. 142,50 m ü. NN) werden durch das geplante Gebäude eingehalten.
Die geplanten Baukörper halten die festgesetzten Baugrenzen ein. Befreiungen sind erforderlich, für die
- Überschreitung der Baulinie zum Nordring um 0 - 2,50 m durch das Gebäude
- Überschreitung der Baulinie zum Nordring um 2,50 – 3 m durch eine 1,25 m hohe Gabionenwand und eine Hainbuchenhecke
Die Überschreitung der Baulinie zum Nordring durch das Gebäude, die Gabionenwand und die Hainbuchenhecke kann zugelassen werden. Der Baukörper entlang des Nordrings nimmt mit der Überschreitung der Baulinie die vordere Bauflucht des westlich gelegenen Parkhauses auf und schafft damit eine „durchgängige“ Bauflucht entlang des Nordrings. Außerdem verbessert die an die Straße heranrückende Bebauung die Schallschutzfunktion der Gebäude. Da durch das Gebäude der notwendige Schallschutz entlang des Nordrings sichergestellt wird, kann auf eine Schallschutzwand verzichtet werden, was städtebaulich zu begrüßen ist. Die beiden Befreiungen von der Überschreitung der Baulinie können aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden, da diese städtebaulich vertretbar sind, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und für den Schallschutz von Vorteil sind.
Der Bebauungsplan und der städtebauliche Vertrag mit der Firma Hörnig Bahnhof-Nord Eins KG legen fest, dass das Gebäude direkt am Nordring hinsichtlich seiner Funktionen als Schallschutzwand so zu bemessen (z.B. Höhe) und auszuführen (z.B. schallabsorbierend) ist, dass es der ursprünglich geplanten Schallschutzwand (Bebauungsplan 18/11 „Bahnparallele“) entspricht. Die Erfüllung der Funktion ist durch eine gutachterliche Stellungnahme vor Baubeginn zu bestätigen. Diese Auflage ist in die Baugenehmigung aufzunehmen.
Die in den Bauantragsunterlagen dargestellte Fläche „Mauereidechsenlebensraum“ entspricht der im Bebauungsplan dafür ausgewiesenen Fläche und wurde bereits errichtet. Diese dient als artenschutzrechtliche Ausgleichsfläche.
Gem. Bebauungsplan sind für die, als „erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet“ gekennzeichneten Flächen im Falle einer Bebauung Bodenuntersuchungen durchzuführen und in Abhängigkeit der Untersuchungsergebnisse weitere Maßnahmen zu ergreifen. Bautätigkeiten können erst vorgenommen werden, wenn die entsprechenden Stellungnahmen der Unteren Bodenschutzbehörde und der Umweltplanung des Stadtplanungsamtes vorliegen.
Der Bebauungsplan sieht entlang der Bert-Brecht-Straße und des Nordring jeweils Pflanzstreifen vor. Der Pflanzstreifen entlang der Bert-Brecht-Straße ist zu mindestens 40 %, der Pflanzstreifen entlang des Nordrings zu 100 % unversiegelt zu halten. Diese Voraussetzungen werden erfüllt.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Büro- und Verwaltungsräume (hier: Personalräume) je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz zu schaffen. Bei einer Nutzfläche von 41,8 m² ergeben sich 1,0 Stellplätze. Für Verbrauchermärkte ist je 25 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz schaffen. Aus der Nutzfläche von ca. 1.584 m² errechnen sich 63,4 Stellplätze. Bei Lagerräumen ist je 100 m² Nutzfläche 1 Stellplätz vorzusehen. Hieraus ergibt sich bei ca. 192 m² Nutzfläche ein weiterer Bedarf von 1,9 Stellplätzen. Insgesamt sind 67 PKW-Stellplätze erforderlich. Nachgewiesen werden auf dem Baugrundstück 85, davon 3 barrierefreie PKW-Stellplätze.
Für Büro- und Verwaltungsräume ist je 60 m², für Verbrauchermärkte je 120 m² und für Lagerräumen je 100 m² Nutzfläche 1 Fahrradabstellplatz vorzusehen. Hieraus ergeben sich vorliegend 15,2 erforderliche Fahrradabstellplätze; nachgewiesen werden 16.
Im Sondergebiet ist gem. Bebauungsplan je 550 m² überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum zu pflanzen. Bei einer überbaubaren Grundstücksfläche von ca. 3855 m² (Baufenster) sind mindestens 7 Bäume zu pflanzen.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist je angefangener 4 ebenerdiger Stellplätze ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Bei 85 Stellplätzen ergeben sich 21 zu pflanzende Laubbäume. Auf dem Grundstück ist bereits eine Baumgruppe mit 5 Bäumen im Bereich des Mauereidechsenlebensraumes vorhanden, welche erhalten wird. Zusätzlich sind, gem. vorgelegtem Freiflächenplan 16 weitere Laubbäume zu pflanzen. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung i.H. v. xxx € gefordert.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung vorgeschlagen.
