Energetische Standards für den Verkauf städtischer Grundstücke

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Daten angezeigt aus Sitzung:  1. Sitzung des Haupt- und Finanzsenates, 15.01.2018

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.SP-Nr.
Haupt- und Finanzsenat 1. Sitzung des Haupt- und Finanzsenates 15.01.2018 ö Beschließend 1hfs/1/18/18

.Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung.

Begründung:
Die wirtschaftlichsten Energiesparmaßnahmen am Bau sind immer die, die man gleich im Neubau macht, denn Nachbesserungen sind immer deutlich teurer.

Zum Beschlussvorschlag (Teil 1)  Mindeststandard „KfW-55“ für städtische Grundstücke
Für die Errichtung von Gebäude auf den städtischen Grundstücken ist der energetische Mindest-Standard von mindestens „KfW55“ vorgeschrieben (in Anlehnung an das bereits beschlossene Wohnungsprogramm).


  1. Klimaschutz-Ziele im Bereich Gebäude:
Oberziel der Region und Stadt Aschaffenburg:
Reduktion des CO2-Ausstoßes bis 2030 um mindestens 40 % gegenüber 2009.
Klimaschutz-Ziel im Bereich Haushalte: 
  • Reduktion des Wärmebedarfs um 50 %, den Rest zu 50% aus erneuerbaren Energien
  • Reduktion des Strombedarfs um 20 %, den Rest zu 50% aus erneuerbaren Energien

Aufgaben des Klimaschutzmanagers:
Zu den über 50 Projekten des geförderten Klimaschutzmanagers gehört auch: „Innovatives Bauen auf städtischen Grundstücken“.



  1. Was ist ein KfW-Effizienzhaus?
Die Bundesregierung wirbt über ihre KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) für ihre Förderung von effizienter Bauweise wie folgt (Zitat):

  • Energiekosten sparen,
  • den Wert Ihrer Immo­bilie steigern,
  • den Wohnkomfort erhöhen und
  • von Fördergeldern profitieren.
Für das KfW-Effizienzhaus gibt es verschiedene Standards, angegeben durch eine Kennzahl. Je kleiner die Kennzahl, desto geringer der Energie­bedarf Ihrer Immobilie und desto höher die Förderung.
Entscheidend für die Einordnung ist die energetische Qualität der Immobilie. Sie wird mit den Referenzgrößen Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust gemessen.
Für beide Größen definiert die Energie­-Einspar­verordnung (EnEV) Höchstwerte, die ein vergleichbares Referenz­gebäude einhalten muss. Ein KfW-Effizienzhaus 100 entspricht den Referenz-Vorgaben der EnEV. Ein KfW-Effizienzhaus 55 benötigt sogar nur 55 % der Energie des EnEV-Referenzgebäudes.   

- (Zitat Ende) -
Leider gibt es nicht nur innerhalb der EU, sondern auch zwischen KfW und EnEV verschie-dene Berechnungsverfahren.  So müsste der o.g. KfW-Info-Text etwas exakter lauten: „das KfW-55-Haus erzeugt nur 55% der CO2-Emmission“. Denn: Bei der KfW liegt die Zielrichtung besonders bei der CO2-Einsparung, weswegen „Erneuerbare Energien“ in der Heiztechnik einen hohen Bonus bekommen.
Der Vergleich des Heizenergiebedarfs liegt ungefähr wie folgt:?? Quelle:  Vortrag Aschaffenburg 2017, Dipl. Ing. Werner Eicke Hennig – Leiter der Hessischen Energiesparaktion
Standard                Heizenergie [kWh/m²a]
EnEV-2014                ~  65 - 70
EnEV-2016                ~  55 – 60
KfW-55                ~  30 – 40
KfW-40                ~  25
Passivhaus                <  15


Nachweis der Standards durch „Zertifizierte Energieberater“:
Die Nachweispflicht für den Energiestandard besteht beim Neubau sowieso, denn der Bauherr muß Kraft EnEV sowohl den Jahres-Primärenergiebedarf als auch den Transmissionswärmeverlust auf Verlangen der Baugenehmigungsbehörde vorzeigen.
Dieser Nachweis wird durch Architekten oder zugelassenen Energieberatern durchgeführt.
Somit ist der zusätzliche Mehraufwand die für den Nachweis zum KfW-Standard minimal. Auch für das städtische Förderprogramm reicht der Berechnungsnachweis gemäß KfW aus.

Sowohl in der Stadt als auch im Landkreis Aschaffenburg gibt es schon seit Jahren gemeinsame Listen der Energieberater inkl. ihren Zertifizierungen (Druck- und online-Versionen). Seit 4/2016 fördert die KfW zusätzlich die Qualitätssicherung durch diese Berater =   „Zuschuss Baubegleitung“.

Neben der KfW behält auch die Stadt sich das Recht vor, die Umsetzung des Standards stichprobenartig zu prüfen.

  1. Entstehen finanzielle Mehrbelastungen durch höhere Energiestandards?
Zusammenfassung von Kostenvergleichen verschiedener Studien:
Höhere Energiestandards (bis zum KfW-40-Standard oder Passivhaus) erhöhen zunächst die Baukosten. Doch wegen der seit einigen Jahren ausgezeichneten KfW-Förderung und den Energieeinsparungen entstehen trotzdem geringere jährliche Kapital-Belastungen und somit geringere Gesamtkosten für den „Bauherren“ (gegenüber dem gesetzlichen EnEV-2016-Standard).
Das bedeutet für die zum Beschluss vorgeschlagenen Vertragsinhalte:
  1. Der Bürger/Käufer wird durch städtische Auflagen nicht zusätzlich belastet;
  2. Die städtischen Auflagen bzw. Förderungen unterstützen den Bürger wesentlich, weil sie verstärkt eine professionelle Energieberatung induzieren! Trotz deutlicher Komfort- und Kostengewinne entscheiden sich nämlich viele Bauherren gegen eine nachhaltige Bauweise! Ein hoher Energie-Standard gilt aber als „die sicherste Rente“. Der Grund der Ablehnung sind meist Vorurteile.


Hintergrund:  Marktregulierung energetisch relevanter Baukomponenten??
Bei energetisch relevanten Baukomponenten hat es eine deutliche Marktregulierung der Preise nach unten gegeben. Der bereits laufende weitere Ausbau industrieller Serienfertigung lässt die Fortsetzung dieser Entwicklung zu erwarten:
Die Technische-Bauteil-Preise lagen im Jahr 2016 bspw. im Vergleich zum Jahr 2004?? Die gesetzliche Anforderungen haben sich parallel mitentwickelt: Energie-Einspar-Verordnung (EnEV): 2004, 2007, 2009; 2012, 2014 2016;  Vorgesehen für 2019: GEG (Gebäude-Energie-Gesetz); nur noch bei:
~ 80 %   für  WRG-Lüftungsanlagen
~ 95 %   für  Heizsysteme mit Wärmepumpen (heute oft Kombi-Anlagen)
~ 45 %   für  moderne 0,8 er Dreifachverglasung
~ 25 %   für  Photovoltaik-Anlagen

Ergebnis:
Energiesparende Häuser sind keine teuren Forschungsprojekte mehr, sondern auch am Markt als Standard angekommen!



Baukostenvergleich:
Schon allein in und für Deutschland gibt es eine ausgezeichnete Daten- und Auswertungsgrundlage für Baukosten: Empirische Erhebungen abgerechneter Baukosten, sowie gute  Berechnungstools mit aktuellen, regionalen Baupreisen.

Aber Achtung: dramatisch sind bei Kostenvergleichen oft unscheinbare Details. Ein Beispiel: Unterscheidung von Baupreis-Steigerungen  und  Baukosten-Steigerungen. Die Unterschiede sind nicht neu, schon in den 50er Jahren waren diese beachtlich:
Baupreis-Steigerung 50er:        5,6% /pro Jahr  à Inflation
Baukosten-Steigerung 50er:        17% / pro Jahr  à Inflation + Zunahme der Ausstattung
(innenliegende Bäder, WC, Zentralheizung, Tanks oder Gas-Anschluss, Kastenfenster u.a.)

Vergleicht man die aktuellen, regionalen Baukosten eines Muster-Reihenhauses?? Rechen-Tool von Rontgen, Schulze-Darup et al. – mit regionalen Preise durch W.Eicke-Hennig:  Invest-Kosten DHH Standard, zwei geschossig, 10,5 x 9,0m, Keller warm, Kostengruppe DIN 276 brutto, HOAI 100 bis 700 inkl. Außenanlage, bei EnEV-Standard ohne PV;  , ergibt sich folgender Unterschied dreier unterschiedlicher Energiestandards:

Baukosten:        -EnEV-2016:         423.000 €
       -KfW-40:         566.000 €  (inkl. Technik wie PV)
       -Passivhaus:         568.000 €  (inkl. Technik wie PV)


Unter Berücksichtigung der KfW-Zuschüsse und der Sonderkredite über 100.000 € /WE
(im Ansatz 2,0 % eff  /   eigentlich Stand Mai 2017 nur: 1,56 % eff) sowie einer einheitlichen Tilgung aller Betriebs- und Wartungskosten ergeben sich folgende Belastungen als Barwert-Vergleich:

Jährliche Belastung:        -EnEV-2016:         19.900 € / a
       -KfW-40:        18.580 € / a
       -Passivhaus:        18.560 € / a

Ergebnis:  Keine höhere finanzielle Belastung durch vorbildliche Energiestandards



  1. Funktionieren höhere Energiestandards in der Realität?
Zur Bewertung von vorbildlichen Energiestandards wurde in umfassenden Studien  (neben den bauphysikalischen Berechnungen:  Planung <> Theorie?)  eine nachträgliche Auswertung der Realität überprüft.

Studienergebnis Teil1:
Den gestiegenen Wohlfühl-Komfort will niemand mehr hergeben!

Wie liegen die gemessenen und damit realen Energieverbräuche? 
Zur Auswertung eignen sich ältere Modell-Siedlungen?? Quelle: Passivhaus-Institut Darmstadt, bei welchen alle Häuser nach dem gleichen Standard gebaut (und meist gefördert) wurden – und: die realen, anonymisierten Verbräuche transparent vorliegen.
Auswertungen zeigen, dass bei gleichen Haus-Typen die Energieverbräuche z.T. erheblich abweichen. Die Ursachen sind im Wesentlichen nutzungsbedingt. Der Bereich geht bis 200% - in Einzelfällen bis 400%!


Aschaffenburg/Umweltamt: Erinnerung an Modell-Projekt Niedernhausen (bei Wiesbaden):
  • Bau bis 1992 /  „Niedrig-Energiehaus-Standard“  ?? Der „Niedrig-Energiehaus-Standard“ wurde nie genau definiert -  in diesem Fall ca. 60% unter 2.WSchV 1982;
  • 1998 Exkursion?? Exkursion durch den Energiebeauftragen Umweltamt Aschaffenburg mit Stadträten, Verwaltung und Architekten im Rahmen der Kampagne „Energiesparendes Bauen – kostengünstig“;  Fachbetreuung der Stationen:  „HessenEnergie“  (Hessische Energieagentur); durch das Umweltamt Aschaffenburg:
Die realen Heizwärme-Verbräuche (Nahwärme) gehen hier von 45 bis fast 100 [kWh/m²a].

Studienergebnis Teil 2:
Niedrig-Energie-Häuser funktionieren auch in der Praxis!
Der mittlere Verbrauch den NE-Häuser unterschreitet den berechneten Zielwert!
(Zielwert:  68 [kWh/m²a],   Mittelwert:   65,6 [kWh/m²a]).  
Auch die neueren drei Passivhaussiedlungen (Grafik rechts) unterschreiten im Mittelwert alle (13 bis 14) den Passivhaus-Zielwert von 15 [je in kWh/m²a].




Zum Beschlussvorschlag (Teil2): Kommunale Förderung der Stadt Aschaffenburg

Für Höhere Energie-Standards wird ein Teil des Grundstückpreises rückerstattet:
Rückerstattung: 1.000,- €   für den KfW-40  Standard 
Rückerstattung: 3.000,- €   für KfW-40+,  Passivhaus, Null-Energie-Haus-Standard    

Bewertung:
  1. Die vorgeschlagenen kommunalen Förderungen der Stadt Aschaffenburg für höhere Energiestandards werden die o.g. Bilanzierung nicht nennenswert beeinflussen. Sie dienen aber als Signal und sollen die verstärkte Inanspruchnahme von professionellen Energieberatungen induzieren.

  2. Obwohl auch sehr hohe Energie-Standards (z.B. KfW-40 / Passivhaus)  wegen der KfW-Förderung für den Bauherren günstiger sind als der gesetzliche Standard nach EnEV-2016,  werden Käufer von städtischen Grundstücken vertraglich lediglich zu dem Standard KfW-55 verpflichtet! Bessere Standards sind freiwillig!
    Die riesigen Verbrauchsunterschiede der o.g. Modell-Siedlungen zeigen:  Ein Passivhaus oder KfW-40-Haus muss man wollen – und nicht aufgezwungen bekommen!

Voraussichtliche Anzahl der städtischen Grundstücke?: ca. 96
? Anfrage des Amtes für Umwelt u.Verbr. bei der Stadtkämmerei/Liegenschaften - Stand Okt 2017:  ca. 96 städtische Grundstücke:
Anwandeweg: 80;    Rotäcker: 16;  Sonstige:  0;   Summe Planungsstand ca. 96  -  die Umlegungen sind noch nicht abgeschlossen.


Ist eine Doppelförderung sinnvoll?   (also:  KfW  +  Stadt Aschaffenburg):
Ja!   Warum?
Die zusätzliche Förderung der Stadt Aschaffenburg ist nicht hoch, aber …
  • sie ist ein wichtigeres Signal für Bauherren!
  • sie induziert die Inanspruchnahme von Beratung vor Ort.
  • sie ist ein Fingerzeig auf weitere staatliche Förderungen, die oft übersehen werden (KfW, Bafa, u.a.)
Der Gründe der häufigen Bauherren-Ablehnung für hoher Energiestandards sind fast immer Vorurteile. Hier ist kontinuierliche Aufklärung hilfreich.

  • Die Stadt hat sich für Klimaschutz-Ziel entschieden!
  • Ein hoher Energie-Standard gilt für das „Alter“  als   „die sicherste Rente“.

Zum Beschlussvorschlag (Teil 3): Feinstaub-Problematik / Feststoff-Feuerung

Teil 3:        Einschränkung der Feststoff-Feuerung
Als Vorbeugung gegen die zunehmende Feinstaub-Problematik bei Feuerungsanlagen wird  beim Verkauf städtischer Grundstücke der Betrieb von feststoffbetriebenen Einzelraumfeuerungs-anlagen (z.B. Kaminöfen und offene Kamine)  untersagt.
Ausnahme: zulässig sind automatisch beschickte Pelletöfen mit und ohne Wassertasche.


Begründung:
Als Reaktion auf die zunehmende Verschiebung der Feinstaub-Emissionen hin zu Holzfeuerungsanlagen soll beim Verkauf städtischer Grundstücke in den privatrechtlichen Verträgen der Betrieb von holzbefeuerten Einzelraumfeuerungsanlagen (z.B. Kaminöfen)  untersagt werden.

Ausnahme: Pelletöfen mit und ohne Wassertasche, denn hier sind die Grenzwerte (inkl. Überwachung) nach der 1.BImSchV (Bundes-Immissionsschutz-Verordnung) am strengsten.
Auch Kesselanlagen sind von dem Verbot unberührt.

Flankierend zu diesem Verbot soll die Bauherren-Beratung verstärkt werden. In Arbeit ist bereits eine „Bauherrenfibel“.
Gleichzeitig ist zusätzliche kommunale Förderung von Solarthermie angedacht.

Das Problem: 
Der Trend geht zu Kaminofen mit Scheitholz  (s. g. „Komfortfeuerungsanlagen“ ). 

Dabei gilt als negativ:
  • Häufig falsche Bedienung, schlechte Brennstoffqualität und falsche Abgasableitung:
    Hohe Kohlenmonoxid und Feinstaubemission bzw. –immission;
  • Das ist nicht nur, aber gerade in Übergangszeiten wie Herbst und Frühjahr und bei Inversionswetterlagen kritisch;
  • Das Umweltamt beobachtet bereits steigende Anzahl von Beschwerden über „qualmende Kamine“.

Hintergrund zur Feinstaub-Problematik:
Die o.g. Maßnahme (privatrechtliche Regelung)  gilt als z.Zt. einzige kommunale Möglichkeit (in Aschaffenburg) dem allgemein zunehmenden relativen Anteil an Feinstaubemission aus der Holzfeuerung entgegen zu wirken.
Im Bereich Biomasse sind Pelletöfen mit und ohne Wassertasche im Wirkungsgrad und bei den Emissionen deutlich besser als handgefeuerte Kaminöfen. Diese automatisierte Technik hat strengere Grenzwerte, besser geregelte Luftzufuhr und die Brennstoffqualität ist besser und dabei deutlich konstanter.

Für ein Verbot von Kaminöfen gibt es in Aschaffenburg ansonsten keine rechtlichen Grundlagen. Nur über Grundstücksverkäufe gibt es Eingriffsmöglichkeiten.


Durchführung:  Alle Brennstellen werden von den Kaminkehrern sowieso erfasst (Bau-Schlussabnahme nach Art. 78 BayBO (Abs 3,4 u. 6)  – sowie spätere Feuerstättenschau).
Damit ist ein „heimlicher“ Betrieb von  Feuerstätten ausgeschlossen. Aus Sicht der Verwaltung ist somit bei der Durchführung kein zusätzlicher, aufwändiger Überwachungsvorgang erforderlich. Lediglich in den Verkaufsverträgen (Liegenschaftsamt) soll eine „dingliche Sicherung“ mit einem Verweis „Strafzahlungen“ und der Rückbaupflicht festgehalten werden. 


Welche Biomassen-Heizungen werden vom Bund gefördert:

Die Bafa (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)  wirbt für Biomassen-Heizungsanlage wie folgt:

„Warum sich eine Investition in Biomasse lohnt.
Mit einer Biomasseanlage können Sie die erneuerbare Wärme von nachwachsenden Rohstoffen nutzen und von attraktiven Zuschüssen bis zu 8.000 Euro pro Vorhaben profitieren.“
Aus den Förderrichtlinien der Bafa:      Was wird gefördert?
Errichtung und Erweiterung von Biomasseanlagen für die thermische Nutzung von 5 bis 100 Kilowatt Nennwärmeleistung:
  • Kessel zur Verbrennung von Biomassepellets und Hackschnitzeln
  • Pelletöfen mit Wassertasche
  • Kombinationskessel zur Verbrennung von Biomassepellets bzw. Holzhackschnitzeln und Scheitholz
  • Besonders emissionsarme Scheitholzvergaserkessel

Bezug zum Beschlussvorschlag: 
Alle die von der Bafa geförderten Biomasse-Heizungen  sind  von den o.g. Einschränkungen bei städtischen Grundstückverkäufen nicht betroffen -  d.h. sie sind und bleiben alle,  auch in Aschaffenburg, zulässig.

.Beschluss: 1

Vorberatung in der EuKK (Energie- und Klimaschutzkommission) am 14.11.2017.
Die EuKK empfiehlt dem Stadtrat folgenden Beschluss:

In den Verkaufsverträgen von städtischen Grundstücken für Wohngebäude
(Anwandeweg u.a.) werden mit den Vorhabensträgern / Bauherrn folgende
privatrechtliche Vereinbarungen getroffen:

Teil 1:        Mindeststandard „KfW-55“
Für die Errichtung von Gebäuden auf den städtischen Grundstücken ist der energetische Mindest-Standard von mindestens „KfW55“ vorgeschrieben (in Anlehnung an das bereits beschlossene Wohnungsprogramm).

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 17, Dagegen: 0

.Beschluss: 2

Teil 2:        Förderung für höhere Energiestandards
Für höhere Energie-Standards wird ein Teil des Grundstückpreises rückerstattet:
Rückerstattung: 1.000,-- €        für den KfW-40-Standard 
Rückerstattung: 3.000,-- €        für folgende Standards:   KfW-40+,                                           Passivhaus, Null-Energie-Haus, 
                       Energie-Plus-Haus;   

Der Vorhabensträger / Bauherr legt sowohl bei der Planung als auch bei der Fertigstellung des Vorhabens die Berechnungen und Bestätigungen eines zertifizierten KfW-Sachverständigen vor.

Abstimmungsergebnis:
Dafür: 17, Dagegen: 0

.Beschluss: 3

Teil 3:        Einschränkung der Feststoff-Feuerung
Als Vorbeugung gegen die zunehmende Feinstaub-Problematik bei Feuerungsanlagen wird  beim Verkauf städtischer Grundstücke der Betrieb von feststoffbetriebenen Einzelraumfeuerungsanlagen (z.B. Kaminöfen und offene Kamine)  untersagt.
Ausnahme: automatisch beschickte Pelletöfen mit und ohne Wassertasche.

Abstimmungsergebnis:
Mehrheitlich angenommen

Datenstand vom 18.06.2018 15:53 Uhr
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