Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 30.11.2017 beantragte die Firma Ventura Automaten GmbH, Dürerstraße 8, 63739 Aschaffenburg eine Nutzungsänderung für eine bisher genehmigte Einzelhandelsfläche in eine Spielhalle und eine gastronomische Nutzung auf dem Baugrundstück Fl. Nr. xxx, Gemarkung Damm in der Linkstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Die Ventura Automaten GmbH betreibt derzeit in der Ludwigstraße xxx eine Spielhalle (Spiel-Arena), deren Nutzung künftig aufgegeben werden soll. Als Ersatz für die Spielhalle in der Ludwigstraße xxx ist die Eröffnung einer Spielhalle in einem bestehenden Gebäude in der Linkstraße xxx in Aschaffenburg geplant. Die Nutzungsaufgabe und der künftige Ausschluss von Spielhallen oder anderen Vergnügungsstätten im Gebäude Ludwigstraße xxx wurde in einem entsprechenden städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Aschaffenburg und der Ventura Automaten GmbH, als Grundstückseigentümerin vereinbart. Der Bebauungsplan Nr. 1/22 (Gebiet zwischen Ludwigstraße, Erthalstraße, Weißenburger Straße und Kolpingstraße – Änderung) sieht einen Ausschluss von Vergnügungsstätten an dieser Stelle vor. Die bisherige Spielhalle genoss allerdings noch Bestandschutz. Mit der Verlagerung der Spielhalle und dem Abschluss des städtebaulichen Vertrages folgt die künftige Nutzung des Gebäudes Ludwigstraße xxx den Vorgaben des Bebauungsplans.
Das Grundstück in der Linkstraße xxx verfügt über eine Gesamtgröße von 3.340 m². Das bestehende Gebäude unterteilt sich bisher in 3 Nutzungsbereiche, für welche im Jahr 1998 drei Fachmärkte genehmigt wurden. Für den mittleren Nutzungsabschnitt, in welchem sich bisher ein Fachmarkt für Motorräder, bzw. Motorradzubehör befand, soll eine Änderung der Nutzung in eine Spielhalle, bzw. einen Gastronomiebetrieb erfolgen. Es ist eine Spielhalle mit einer Nutzfläche von ca. 95 m² mit 8 Spielgeräten und Öffnungszeiten von 9.00 Uhr bis 3.00 Uhr, sowie ein Gastronomiebetrieb mit einer Nutzfläche von ca. 48 m², sowie Abstell- und Nebenräumen und Öffnungszeiten von 6.00 Uhr bis 5.00 Uhr geplant.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 17/2 (Bebauungsplan für das Gebiet zwischen der Bahnlinie Aschaffenburg-Frankfurt, künftigem Schwalbenrainweg, nordöstlicher Geltungsbereichsgrenze, Michaelstraße und künftiger Ringstraße). Dieser setzt für das betreffende Baugebiet folgendes fest:
Baugebiet: Mischgebiet – MI
GRZ: 0,4
GFZ: 1,1
Zahl der Vollgeschosse: 4
Einzel-Doppelhäuser zulässig
Shed-, Sattel- und Flachdächer mit einer Dachneigung von 0 bis 30° zulässig
Das Bauvorhaben ist daher grundsätzlich nach § 30 BauGB zu beurteilen, d.h. als Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans.
Da es sich um eine Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes handelt, ist für die planungsrechtliche Beurteilung des Bauantrags nur die Art der baulichen Nutzung maßgebend. Änderungen beim Maß baulicher Nutzung ergeben sich nicht.
Der Bebauungsplan setzt für das Gebiet als Art der baulichen Nutzung Mischgebiet fest. Gemäß 6 Abs. 1 BauNVO (1968) sind in Mischgebieten bauliche Anlagen, die dem Wohnen dienen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, allgemein zulässig. Gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO ist der geplante Gastronomiebetrieb planungsrechtlich zulässig.
Spielhallen können unter der Voraussetzung, dass Sie keine kerngebietstypische Vergnügungsstätte darstellen als sonstige, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO im Mischgebiet zugelassen werden. Bei der vorliegenden Spielhalle handelt sich um keine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, da die Rechtsprechung hier einen Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche zugrunde legt. Die Nutzfläche der vorliegenden Spielhalle beträgt 95,35 m² und überschreitet daher nicht den Schwellenwert. Die Spielhalle befindet sich im überwiegend gewerblich geprägten Teil des Mischgebietes. Allerdings befinden sich im Gebäude Linkstraße xxx im 2. OG 2 Wohneinheiten und im Dachgeschoss weitere 2 Wohneinheiten. Der Abstand zwischen dem Parkplatz und den Fenstern im 2. Obergeschoss beträgt ca. 25 bis 35 m (Luftlinie). Aus diesem Grund ist Spielhalle ggf. geeignet, mischgebietsunverträgliche Belästigungen und Störungen der Wohnruhe hervorzurufen. Vom Bauherrn wurde ein Gutachten vorgelegt, welches die Einhaltung der geltenden Immissionsschutzrichtwerte belegt. Evtl. Auflagen der Unteren Immissionsschutzbehörde sind zu beachten.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist für Spielhallen je 10 m² Nutzfläche 1 Stellplatz erforderlich. Für gastronomische Betriebe ist je 12 m² Nutzfläche 1 Stellplatz nachzuweisen. Für die Spielhalle mit einer Nutzfläche von ca. 95 m² ergeben sich hieraus 10 nachzuweisende Stellplätze, für die gastronomische Nutzung im Umfang von ca. 48 m² 4 nachzuweisende Stellplätze. Die 14 erforderlichen Stellplätze sind über den bisherigen Bestand gemäß Baugenehmigungen aus dem Jahr 1998 (BV-Nrn. xxx) nachgewiesen. Gleiches ergibt sich für die erforderlichen Fahrradstellplätze, für welche vorliegend 4 nachzuweisen, und durch den Bestand entsprechend belegt sind.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Nutzungsänderung zu erteilen.
