Zu 1: Billigung des Bebauungsplanänderungs-Vorentwurfs
Mit Beschluss des Stadtrats (Plenum am 14.05.2018) wurde das Bauleitplanverfahren zur Änderung des Bebauungsplans „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6) zwischen Südbahnhofstraße, Südbahnhof, Bahnlinie Aschaffenburg – Miltenberg und westlicher Begrenzung eingeleitet.
Übergeordnetes stadtplanerisches Ziel der Bebauungsplanänderung ist die Sicherung bzw. Ausweisung von gewerblichen und gemischten Bauflächen unter Beachtung der im Gebiet vorhandenen und an das Gebiet angrenzenden bahnbetrieblichen Nutzungen und unter besonderer Berücksichtigung der Nahversorgungsfunktion des Standorts sowie der Verträglichkeit zwischen im Gebiet zulässigen Gewerbebetrieben und den nördlich angrenzenden Wohngebieten. Die Bebauungsplanänderung ist auch notwendig, weil der bisher geltende Bebauungsplan „Südlich Südbahnhofstraße“ (Nr. 6/6), rechtskräftig seit dem 20.04.2007, in vielen Punkten nicht (mehr) mit den eingetretenen Entwicklungen und auch nicht mit einzelnen, veränderten städtebaulichen Zielsetzungen übereinstimmt und daher der Änderung und Anpassung bedarf.
Der nun vorliegende Bebauungsplanänderungs-Vorentwurf sieht im Vergleich zum bisher geltenden Bebauungsplan eine Reihe inhaltlicher Änderungen vor, die nachfolgend beschrieben werden:
Art der baulichen Nutzung:
Die bisher festgesetzten Nutzungsarten (Gewerbegebiete, Mischgebiet, Bahnanlagen, private Grünflächen, Verkehrsflächen) bleiben in ihren jeweiligen Baugebietstypen mit Ausnahme von vier Teilflächen weitgehend erhalten. Änderungen gibt es an folgenden Stellen:
- Der Geltungsbereich wird etwa mittig nach Süden um das Grundstück Fl.Nr. 6493/119 vergrößert; diese Fläche ist im Bestand bereits durch den hier errichteten Lebensmitteldiscounter überbaut bzw. genutzt und wird im Bebauungsplan dem Gewerbegebiet GEC angegliedert.
- Eine im bisher geltenden Bebauungsplan in Verlängerung der Bardroffstraße festgesetzte, das Plangebiet kreuzende Verkehrsfläche mit begleitendem Grün- und Gehölzsaum wurde nie verwirklicht, ist im Bestand überbaut und hat ihre Zweckbestimmung eingebüßt. Sie entfällt in der Bebauungsplanänderung zu Gunsten gewerblicher Baufläche.
- Die im westlichen Plangebietsteil in Nord-Südrichtung einst vorgesehene streifenförmige private Grünfläche ist mit Ansiedlung des Lebensmittel-Vollsortimenters überbaut worden und entfällt in der Bebauungsplanänderung zu Gunsten gewerblicher Baufläche (GEB).
- Schließlich wird die entlang der Verkehrsfläche am Westrand des Plangebiets geführte private Grünfläche um knapp 20m eingekürzt, weil diese Fläche für die Zufahrt zur Anlieferzone des Lebensmittelvollsortimenters benötigt wird. Sie wird in der Bebauungsplanänderung ebenfalls als „gewerbliche Baufläche“ (zugehörig zu GEA) festgesetzt.
Wesentliche Änderungen werden bei den einzelnen Gewerbegebieten GEA, GEB und GEC hinsichtlich einzelner Nutzungstypen vorgenommen:
- die bisherige Festsetzung zur Beschränkung von Einzelhandelsflächen auf max. 200qm Verkaufsfläche (grundstücksbezogen) entfällt, weil sich die städtebauliche Zielsetzung für eine Einzelhandelsnutzung an diesem Standort grundlegend geändert hat: Inzwischen genießt das Plangebiet mit Ansiedlung eines „Vollsortimenters“ und eines Discounters erhebliche Bedeutung für die Nahversorgung der nördlich angrenzenden und aktuell wachsenden Wohngebiete (z.B. Neubau von mehr als 100 Wohnungen direkt angrenzend an das Plangebiet auf dem aufgegebenen Standort eines Supermarktes). Diese Nahversorgungsfunktion soll erhalten und auch planungsrechtlich gestützt werden. Das Erfordernis des Wegfalls der Verkaufsflächenbeschränkung auf 200qm ist hierfür zwingend notwendig und ergibt sich auch aus der Tatsache, dass die beiden angesiedelten Märkte jeweils ein Vielfaches der 200qm VK aufweisen (in der Summe mehr als 2000qm).
- neu eingeführt wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten durch textliche Festsetzung. Aus stadtplanerischer Sicht sind Vergnügungsstätten (z.B. Diskotheken, Spielhallen, Wettbüros mit Verweilfunktion…) im Plangebiet nicht gewollt: Zum Einen sind sie aufgrund der üblichen Betriebszeiten bis tief in die Nacht nur bedingt verträglich mit den angrenzenden Wohngebieten, zum Anderen „verbrauchen“ sie anderweitig gewerblich nutzbare Grundstücke, die in Aschaffenburg ohnehin ein knappes Gut sind.
Ersatzlos entfallen zwei textliche Regelungen zur ausnahmsweisen Zulässigkeit von Mobilfunkstandorten (Festsetzung städtebaulich nicht begründbar und nicht statthaft) und zum Verbot des oberirdischen Verlaufs von Telekommunikationsleitungen (unnötige Überregulierung).
Nutzungsartenabgrenzung
Aufgrund des Wegfalls von privater Grünfläche und von Verkehrsfläche zwischen den bisherigen Teilbaugebieten GEA und GEB bzw. GEB und GEC wurden hier und ergänzend auch zwischen GEC bzw. MI und „Bahnanlage“ (Bahnhofsgebäude Südbahnhof) zwecks Abgrenzung der Teilbaugebiete untereinander „Grenzen unterschiedlicher Nutzung“ in die Planzeichnung aufgenommen.
Maß der baulichen Nutzung
Die bisher festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahlen (GRZ 0,6 / GFZ 1,2) und damit die bauliche Dichte bleiben in allen Baugebieten unverändert. Verändert wurde hingegen die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse im Mischgebiet (jetzt max. IV statt vorher max. III Vollgeschosse) und im jeweils hinteren, zur Bahnanlage orientierten Baufenster der Gewerbegebiete (jetzt max. II statt vorher max. I Vollgeschoss). Städtebaulich ist die Möglichkeit einer höheren Bebauung auf den betreffenden Flächen wünschenswert bzw. zumindest unproblematisch. Außerdem dürfen im Falle einer festgesetzten Mindestgeschosszahl (also mindestens zwei Vollgeschosse im Mischgebiet und im jeweils vorderen Baufenster der Gewerbegebiete) untergeordnete Bauteile und Anbauten ausnahmsweise niedriger ausgeführt werden.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die im Bebauungsplan mit Baulinien und Baugrenzen bestimmten überbaubaren Grundstücksflächen sind in ihrem Grundmuster gleich geblieben. Allerdings werden die Gewerbegebiete GEA, GEB und GEC aufgrund des Wegfalls von privater Grünfläche und von Verkehrsfläche im Bebauungsplanänderungs-Entwurf nun von horizontal ununterbrochenen Baufenstern überspannt. Hier wurde zudem das vordere, parallel zur Südbahnhofstraße geführte Baufenster von bisher 12m Tiefe auf jetzt 15m Tiefe ausgeweitet – ein Spielraum von 15m erscheint für (zulässige) dreigeschossige gewerbliche Baukörper angemessener und realistischer.
Das Baufenster im Mischgebiet wurde um ca. 10m nach Westen ausgedehnt und außerdem an den Leitungskorridor („mit Leitungsrechten zu Gunsten der AVG und der Stadt Aschaffenburg belastete Flächen“) angepasst.
Schließlich wurden der Verlauf der Baugrenze an die veränderte südliche Geltungsbereichsgrenze angepasst, wodurch also das Grundstück Fl.Nr. 6493/119 in die planungsrechtlich überbaubare Fläche einbezogen wurde, und es wird eine textliche Regelung eingeführt, wonach Nebengebäude und oberirdisch sichtbare Garagen nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen zulässig sind.
Bauweise
Im bisher geltenden Bebauungsplan ist „offene Bauweise“ festgesetzt. Das heißt, dass Gebäude von maximal 50m Länge unter Einhaltung eines seitlichen Grenzabstands errichtet werden dürfen. Diese Vorgabe erfüllen bereits die beiden Einzelhandelsbetriebe nicht, da sie eine Baukörperlänge von mehr als 50m aufweisen. Auch ist es häufig der Fall, dass gewerblich genutzte Gebäude länger als 50m sind. Im Bebauungsplanänderungs-Entwurf wird daher für die Gewerbegebiete eine sogenannte „abweichende Bauweise“ vorgesehen, in der Einzelgebäude oder Hausgruppen unter Einhaltung seitlicher Abstandsflächen eine Länge von 50m überschreiten dürfen.
Grünflächen, Pflanzbindungen und Pflanzgebote
Wie bereits in den Abschnitten „Art der baulichen Nutzung“ und „Überbaubare Grundstücksflächen“ beschrieben entfallen an drei Stellen Festsetzungen über private Grünflächen. Damit werden auch die damit verbundenen Vorgaben zum Baumerhalt bzw. zur Pflanzung von Bäumen obsolet. Weiterhin müssen die beiden auf der „Bahnanlage“ des Südbahnhofs festgesetzten Baumerhaltungsgebote entfallen – auf planfestgestellten, „dem Bahnbetrieb gewidmeten Flächen“ sind derartige Festsetzungen nicht statthaft, da sie sich dem Zugriffsrecht der verbindlichen Bauleitplanung entziehen.
Die straßenbegleitend zur Südbahnhofstraße festgesetzte private Grünfläche bleibt unverändert; die Standorte der Baumpflanzgebote werden an die in der Zwischenzeit tatsächlich vorgenommenen Baumpflanzungen angeglichen.
Als neue grünordnerische Regelung wird in den Bebauungsplanänderungs-Entwurf die Festsetzung aufgenommen, dass auf den Baugrundstücken je 200qm überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger, standortgerechter Laubbaum (Stammumfang mind. 12-14cm, Pflanzbeet mind. 6qm) zu pflanzen ist. Die Pflanzgebote auf privaten Grünflächen, die Erhaltung von adäquatem Baumbestand auf dem Grundstück sowie eventuelle Pflanzgebote nach Maßgabe der kommunalen Stellplatzsatzung (GaStAbS) können auf diese Bestimmung angerechnet werden. Baumpflanzungen müssen zu Straßenbegrenzungslinien und Gleisen einen Mindestabstand von 2,50m einhalten.
Immissionsschutz und Altlasten
Die bisherigen Festsetzungen zum Immissionsschutz sowie zur Kennzeichnung von Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind („Altlasten“) werden inhaltsgleich übernommen. Im Zuge des weiteren Bebauungsplanänderungsverfahrens ist zu prüfen, ob aufgrund der inzwischen im Plangebiet eingetretenen Veränderungen der Nutzung und der Bebauung auch eine Anpassung der betreffenden Festsetzungen angezeigt ist.
Dachformen
Auf die Festsetzung einer Dachform wird im Bebauungsplanänderungs-Entwurf verzichtet. Gewerbliche Baukörper weisen üblicherweise unterschiedliche Dachformen auf, was städtebaulich südlich der Südbahnhofstraße ohne Weiteres vertretbar ist: Beispielsweise ist es hier egal, ob ein Gebäude nun ein Sattel- oder ein Walmdach oder ein Flachdach hat, denn selbst auf der gegenüberliegenden Seite kommen diese Dachformen sämtlichst vor, ohne dass damit eine Störung des Ortsbildes einherginge.
Abstandsflächen
Im Bebauungsplanänderungs-Entwurf wird die textliche Festsetzung aufgenommen, dass die Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung Anwendung finden.
Redaktionelle Änderungen
Der Bebauungsplanänderungs-Entwurf enthält noch eine Reihe planungsrechtlich unbedeutender redaktioneller Ergänzungen und Anpassungen (z.B. Umformulierungen oder veränderte Positionierung von Planzeichen und Beschrieben in Planzeichnung, Legende und Text).
Zu 2: Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) sowie frühzeitige Beteiligung der Behörden
Der als nächstes anstehende Verfahrensschritt ist die Unterrichtung der Öffentlichkeit und Erörterung (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB.
Bei Billigung des Bebauungsplanänderungs-Vorentwurfs vom 24.09.2018 soll die Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger durch dreiwöchigen Aushang dieser Planentwürfe erfolgen. Die Behörden werden um schriftliche Stellungnahme ersucht.
