In der städtebaulichen Planung für das Wohngebiet „Anwandeweg“ wurde schon frühzeitig festgestellt, dass der Stadtteil Nilkheim ein Stadtteilzentrum u.a. mit ergänzenden Einrichtungen der sozialen und gesundheitlichen Daseinsvorsorge und mit Geschäften für den täglichen Bedarf benötigt. Für das Neubaugebiet Anwandeweg kam als Standort, abgesehen vom Geschwister-Scholl-Platz selbst, vorrangig der östlich angrenzende Bereich in Frage: am dortigen Siedlungsrand bestehen bereits aktuell Angebote der Nahversorgung mit Lebensmitteln (Supermarkt, Bäckereifiliale) und von Dienstleistungen der medizinischen Versorgung (Zahnarzt, Kinderarzt, Apotheke). Folglich wurden die Empfehlungen aus der „Planungswerkstatt Nilkheim“ dem städtebaulichen Wettbewerb zugrunde gelegt und im Bebauungsplan Anwandeweg wurden die dafür notwendigen rechtlichen Rahmenbedingungen geschaffen.
Der Bebauungsplan Nr. 06/07 „Anwandeweg“ setzt folglich für den Bereich zwischen Martin-Luther-Straße und (neuer) Theodor-Heuss-Straße ein Areal fest das aus einem Mischgebiet mit drei Baugrundstücken und einer Gemeinbedarfsfläche für einen Kindergarten besteht. Südlich der Theodor-Heuss-Straße schließt ein Baugrundstück (Fl.-Nr. 455/1) als Reservefläche für einen Schulstandort an.
Zwischen Geschwister-Scholl-Platz und der Martin-Luther-Straße wird das Baurecht für eine Erweiterung des vorhandenen Nahversorgungsmarktes zu einem Vollsortimenter mit bis zu 1500qm Verkaufsfläche geschaffen.
Vom Martin-Luther-Platz aus nach Osten/Nordosten erstreckt sich der zentrale Grünzug mit übergeordneter Rad- und Fußwegeverbindung in das neue Wohngebiet.
Nach Rechtskraft des Bebauungsplans, bestandskräftiger Baulandumlegung und der Erschließungsplanung wird noch im Herbst dieses Jahres mit den Rodungsarbeiten zur Baufeldfreimachung begonnen. Die Erschließung des Baugebietes beginnt mit dem 1. Bauabschnitt Anfang 2019. Die ersten Baufeldfreigaben sind für die erste Jahreshälfte 2020 vorgesehen.
Aus diesem Zeitplan begründet sich auch die Notwendigkeit, das künftige Nutzungsgefüge für den „Martin-Luther-Platz“ festzulegen. Sämtliche Grundstücke, Verkehrs- und Freiflächen im erweiterten Stadtteilzentrum sind im Eigentum der Stadt Aschaffenburg. Aus der Eigentümerposition heraus kann die Stadt Aschaffenburg über die Grundstücksvergabe die zukünftig gewünschten Nutzungen privatrechtlich steuern.
Aus dem bisherigen Diskussionsprozess haben sich für das erweiterte Stadtteilzentrum „Martin-Luther-Platz“ folgende Nutzungen und Bedarfe herauskristallisiert:
Im Stadtteil Nilkheim fehlt es vor allem an einer Einrichtung für die Betreuung und Pflege von Senioren, insbesondere Tagespflege, ggf. stationäre Pflege. Ergänzend hierzu besteht ein Bedarf nach Angeboten für betreutes Wohnen und für Sozialwohnungen. Für diese Einrichtungen und Nutzungen bieten sich die Baugrundstücke Fl.-Nr. 455/189 und/oder 455/190 nördlich der Theodor-Heuss-Straße an.
Die Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs wird derzeit (mehr oder weniger) geleistet durch einen Discounter (Penny) am Ahornweg und einen Supermarkt (Treff 3000) am Ostrand des Geschwister-Scholl-Platzes. Das Angebot an Frischewaren und die Auswahl sind jedoch beschränkt, die Nahversorgungssituation im Stadtteil Nilkheim bedarf der Verbesserung. Der vorhandene Supermarkt am Geschwister-Scholl-Platz soll daher mit einem Vollsortimenter bis zu einer Verkaufsfläche von 1500qm erweitert oder ersetzt werden.
Versorgungslücken bestehen zudem im Sortimentsbereich Drogerieartikel. Das Baugrundstück Fl.-Nr. 455/191 an der Ecke Martin-Luther-Straße / Martin-Luther-Platz eignet sich für einen zwei- bis viergeschossigen Baukörper, in dessen Erdgeschoss ein Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von 400 bis 500qm untergebracht werden könnte.
Idealerweise ergänzt werden diese „Hauptnutzungen“ durch weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote (z.B. Post-Agentur, Reinigung, Schuster, Schlüsseldienst, Arztpraxen etc.) bzw. Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke
Die o. g. Nutzungen werden ergänzt durch eine neue Kindertagesstätte mit (vermutlich) zwei Kindergartengruppen und drei Kinderkrippengruppen auf dem Grundstück Fl.-Nr. 455/192, die untrennbarer Bestandteil der Gesamtanlage „Martin-Luther-Platz“ sein wird. Als Impulsgeber für die gewünschte positive Entwicklung des „Martin-Luther-Platzes“ kommt dem Neubau der Kindertagesstätte sowohl nutzungsseitig als auch architektonisch eine besondere Bedeutung zu, deswegen wird ein Architektenwettbewerb empfohlen.
Alle Einrichtungen werden durch eine gestaltete Platzanlage (ca. 2.700qm) städtebaulich verbunden, die von motorisiertem Verkehr (außer Anlieferung) freigehalten und Fußgängern und Radfahrern vorgehalten wird; Pkw-Stellplätze in ausreichender Zahl befinden sich ausschließlich auf einer nördlich anschließenden gesonderten Parkierungsanlage an der Martin-Luther-Straße (der Bebauungsplan erlaubt hier ein zweigeschossiges Parkdeck) und/oder in Tiefgaragen unter den Gebäuden, untergeordnet auch ebenerdig auf den Baugrundstücken hinter oder zwischen den Gebäuden.
Die Bebauung an den Rändern der Platzanlage wird (mit Ausnahme der Kindertagesstätte) mindestens zwei Geschosse, überwiegend drei- bis vier Geschosse und am östlichen Platzende an der Nahtstelle zum Grünzug bis zu sechs Geschosse hoch sein.
- Auf dem Grundstück Fl.-Nr. 455/189 sind bei einer Grundstücksgröße von 2377qm max. 5670qm Bruttogeschossfläche erzielbar
- Auf dem Grundstück Fl.-Nr. 455/190 sind bei einer Grundstücksgröße von 1065qm max. 2700qm Bruttogeschossfläche erzielbar
- Auf dem Grundstück Fl.-Nr. 455/191 sind bei einer Grundstücksgröße von 954qm max. 2450qm Bruttogeschossfläche erzielbar
Die am „Martin-Luther-Platz“ erreichbare Bruttogeschossfläche (ohne Kindertagesstätte) beträgt also insgesamt 10.820qm, das entspricht einer erzielbaren Geschossflächenzahl (GFZ) von durchschnittlich 2,46. Gemäß Festsetzung im Bebauungsplan ist mindestens die Hälfte der tatsächlich gebauten Bruttogeschossfläche für Wohnungen zu verwenden, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung errichtet werden könnten.
Auf die Erdgeschosszone, die planungsrechtlich nur sehr eingeschränkt für Wohnnutzung zur Verfügung steht, entfallen hiervon 2845qm BGF
Für die eigentliche Platzgestaltung soll ein Gestaltungswettbewerb durchgeführt werden. Dieser muss aber mit der Ausschreibung und Vergabe der Baugrundstücke verknüpft werden um auf die Grundrisse der Nutzungseinheiten reagieren zu können.
