I.
Mit Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 04.09.2018 beantragte die Firma Dreßler Bau GmbH den Neubau eines Bürogebäudes als Unternehmenszentrale auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg, Aufeldstraße xxx, 63741 Aschaffenburg.
Der Bauantrag umfasst den Neubau der Unternehmenszentrale Dreßler Bau GmbH. Verschiedene Unternehmensteile, welche bislang auf verschiedenen Standorten verteilt sind sollen in diesem Gebäude zusammengefasst werden. Im Gebäude sollen künftig ca. 200 Mitarbeiter/innen beschäftigt werden. Im Erdgeschoss, sowie im 1. und 2. Obergeschoss sind Reserveflächen vorgesehen, welche vorläufig fremdvermietet werden. Das Gebäude ist als reines Bürogebäude vorgesehen.
Das Gebäude wird als 5-geschossiger und 7-geschossiger Baukörper aus zwei ineinander versetzt angeordneten Quadern, einschließlich einer leicht geschwungenen Betonsandwichfassade mit der Längsseite im Abstand von ca. 13 – 20 m zur Schönbornstraße und mit der Stirnseite im Abstand von ca. 14 – 25 m zur Weichertstraße errichtet. Die Außenabmessungen des Gebäudes liegen bei ca. 65 m x 22 m und einer Höhe von ca. 19,5 m, bzw. 26,5 m. Das Baugrundstück verfügt über eine Größe von ca. 6.069 m². Die Nutzfläche der geplanten Büros liegt bei 4.934 m².
Das Dach des 5-geschossigen Baukörpers erhält einen begrünten Dachgarten und eine Dachterrasse. Das Gebäude erhält zur Akzentuierung eine linienartige LED-Beleuchtung unterhalb der beiden Attiken und zwischen EG und 1. OG, welche in die Fassadenelemente eingelassen werden soll, so dass eine, bei Nacht schwach leuchtende Fuge sichtbar wird.
An der südöstlichen Grundstücksgrenze wird ein 15 m langer und 3 m hoher eingehauster und überdachter Abfallhof, einschließlich Fahrradabstellplätzen errichtet.
An der Schönbornstraße befindet sich eine Trafostation mit den Abmessungen 3 m x 3m, welche ca. 3,5 m aus dem Gelände herausragt.
Die insgesamt 156 PKW-Stellplätze werden je zur Hälfte in der Tiefgarage, bzw. oberirdisch vorgehalten. Entlang der Weichertstraße und Schönbornstraße zieht sich ein, mit Bäumen und Sträuchern bepflanzter Grünsaum mit einer Breite zwischen 3 und 7 m. Darüber hinaus werden auf dem gesamten Gelände Einzelpflanzungen von Bäumen zur Strukturierung und Begrünung des Baugrundstückes vorgenommen. Insgesamt sind 27 größere Laubbäume geplant.
Die verkehrsmäßige Erschließung erfolgt sowohl über die Weichertstraße, wie auch über die Aufeldstraße.
Die derzeit vorhandenen Bestandsgebäude werden abgerissen.
II.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Baulinienplanes Nr. 41, der nur Baugrenzen entlang der Schönborn- und Weichertstraße festsetzt und insofern einem einfachen Bebauungsplan entspricht. Das Grundstück liegt im Übrigen innerhalb des Bebauungszusammenhanges im Bereich des Gewerbegebietes Damm-Ost. Das Bauvorhaben ist daher als sog. Innenbereichsvorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen, d.h. die Bebauungsmöglichkeiten der Grundstücke richten sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Hieraus ergeben sich folgende maßgebende Bebauungskriterien:
Baugebiet: GE, bzw. Gemengelage
Überbaute Grundstücksfläche: ca. 80 %
Zahl der Vollgeschosse: II bis V, bzw. VII
Bauweise: abweichend
Das geplante Bauvorhaben hält die Vorgaben des Bebauungsplanes über die Art der baulichen Nutzung ein. Ein Büro- und Verwaltungsgebäude ist im Gewerbegebiet allgemein zulässig.
Durch den geplanten Büro-Neubau, einschließlich der befestigten Fläche wird das Grundstück zu ca. 75 % versiegelt. Die GFZ erreicht 1,23. Das Maß der baulichen Nutzung liegt damit im Rahmen der umliegenden Bebauung.
Der Neubau befindet sich innerhalb der, gem. Baulinienplan Nr. 41 festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen.
Das geplante Gebäude passt sich in seiner Höhenentwicklung von 19,5 m, bzw. 26,5 m an das in direkter Nachbarschaft stehende 5 – 7- geschossige Gebäude (incl. Staffelgeschoss) der AOK, sowie mit seiner insgesamt überbauten Grundstücksfläche und der Fassadengestaltung in die nähere Umgebung ein.
Zur Schönbornstraße wird eine Trafostation mit den Abmessungen 3 x 3 m und einer Höhe von 3,5 m errichtet. Diese steht ca. 1 – 1,9 m von der Schönbornstraße entfernt und überschreitet die Baugrenze um 3 - 4 m. Eine Befreiung von der Überschreitung der Baugrenze kann aus planungsrechtlicher Sicht erteilt werden. Aufgrund der geringen Abmessungen der Trafostation liegt nur eine sehr untergeordnete und punktuelle Überschreitung vor, die das städtebauliche Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt.
An der südlichen Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück Fl.-Nr. xxx, Gem. Aschaffenburg (AOK) ist ein Gebäude für 24 Fahrradabstellplätze und Abfallhof mit Überdachung geplant. Die Gesamtlänge des Gebäudes liegt bei 15 m und einer Höhe von 3 m. Die südlichen Abstandsflächen entfallen vollständig auf das benachbarte Grundstück. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich an dieser Stelle die Zufahrt zur Tiefgarage des AOK-Gebäudes. Das geplante Gebäude bildet insofern einen wirksamen Lärmschutz vor den Lärmimmissionen der Tiefgaragenzufahrt für das Bürogebäude. Ein Vertreter der AOK hat dem Bauvorhaben zugestimmt. Insofern kann hier eine Abweichung von der erforderlichen Abstandsfläche erteilt werden.
Nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist bei Büro- und Verwaltungsgebäude je 40 m² Nutzfläche 1 PKW-Stellplatz vorzuhalten. Bei einer geplanten Nutzfläche von 4.934 m² ergeben sich 124 erforderliche Stellplätze. In der Tiefgarage, sowie auf dem Außengelände werden insgesamt 156 Stellplätze nachgewiesen.
Der Bedarf an Fahrradabstellplätzen richtet sich ebenfalls nach der Nutzfläche und liegt bei 1 Stellplatz je 60 m² Nutzfläche. Hiernach sind 83 Fahrradabstellplätze erforderlich. Diese sind ebenfalls auf dem Baugrundstück nachgewiesen.
Gem. § 5 Abs. 6 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung ist auf Flächen mit mindestens 8 KFZ-Stellplätzen je angefangener 4 Stellplätze 1 großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Auf der Außenfläche des Grundstückes sind 79 PKW-Stellplätze geplant. Dementsprechend sind 20 Laubbäume nachzuweisen. Der Freiflächenplan weist insgesamt 27 Bäume nach. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung von 20.000 Euro zu hinterlegen.
§ 5 Abs. 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung sieht eine maximale Zufahrtsbreite zum öffentlichen Straßenraum von 3,5 m vor. Für die beiden Grundstückszufahrten an der Weichertstraße mit einer Breite von 6,5 m und der Aufeldstraße mit einer Breite von 6,0 m können Abweichungen erteilt werden, da die Größe des Baugrundstückes und der hiermit verbundenen Nutzung (200 Arbeitsplätze und 156 Stellplätze) eine jeweils doppelspurige Zufahrt für die Ein- und Ausfahrt erfordern.
Die nicht überbauten Freiflächen sind zu begrünen und zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung wird eine Sicherheitsleistung von 10.000 Euro erhoben.
Dem Umwelt- und Verwaltungssenat wird vorgeschlagen, die Zustimmung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigung zu erteilen.
